מתחילים לראות אור בקצה המנהרה? על פי נתונים שפרסם היום הכלכלן הראשי במשרד האוצר, מתחזקת המגמה של יציאת המשקיעים משוק הדיור. למרות שמחירי הדירות עדיין גבוהים, ועל פי הנתונים האחרונים מהלמ"ס העלייה אף נמשכת, ייתכן ונתוני הכלכלן מצביעים על כך שאנחנו מתקרבים לשינוי במגמה. 'דוקטרינת כחלון' לשוק הדיור מתבססת בין השאר על ההנחה כי יציאת משקיעים מהשוק תגדיל את ההיצע ותביא לירידת מחירים בעבור המעוניינים לרכוש דירה למטרות מגורים. כחלון נאבק נמרצות להפחתת חלקם של המשקיעים בשוק, מאבק שמגיע לשיאו בחוק מיסוי דירה שלישית שאמור לעבור במסגרת חוק ההסדרים. האופטימיים יכולים להסתכל על כמה מהנתונים ולקוות שעם בוא החורף, נראה שמאבקיו של כחלון נושאים פרי וכי שוק הדיור יתחיל להתקרר.
הנתון הראשון והחשוב העולה מהסקירה הוא המשך יציאתם של המשקיעים משוק הדיור. העלאת מס הרכישה באוגוסט הקודם והחשש כי החוק למיסוי בעלי שלוש דירות יעבור בקרוב, מפעילים לחץ על מי שחושב להשקיע בדירה. מספר הדירות שנרכשו על ידי משקיעים באוגוסט האחרון ירד ב-14% לעומת החודש הקודם (לעומת ירידה של 2% בקרב כלל רוכשי הדירות). חלקם של המשקיעים מכלל רוכשי הדירות ירד ל-17%. בניתוח הנתונים מוסיף הכלכלן הראשי כי "בולטת במיוחד ירידה חדה של 31 אחוזים ברכישות המשקיעים באזור המרכז, בפרט בפלח השוק של הדירות החדשות. ירידות חדות ברכישות המשקיעים נרשמו גם באזור ב"ש ובאזור חיפה (18 ו-16 אחוזים, בהתאמה), שניים מהאזורים הבולטים ביותר ברכישות המשקיעים בשנים האחרונות."
המשקיעים מוכרים יותר:
ליוזמות שמקדם משרד האוצר להקטנת הכדאיות ברכישת דירה להשקעה ניתן להוסיף נתון נוסף המצוין בסקירת הכלכלן הראשי, על פיו האינפלציה בישראל נמצאת כבר יותר משנתיים "בטריטוריה שלילית". מדובר בסיבה נוספת להקטנת שיעורם של בעלי הדירות להשקעה: הכסף המזומן לא מאבד מערכו אלא דווקא מוסיף לערכו (אם נוציא את שוק הדיור) כך שמשקיעים פוטנציאלים יכולים להרגיש בנוח להרשות לעצמם לשבת על הגדר עד שיתברר לאן מנשבות הרוחות בשווקים ומה המקום הטוב ביותר להשקיע בו את כספם.
האינפלציה יורדת, הכסף הנזיל מוסיף לערכו:
ועדיין, בהעדר חלופות איכותיות ובטוחות להשקעה, שוק הדיור הוא החלופה המועדפת למי שיש בידו כמה מאות אלפי שקלים פנויים. וכאן אנחנו מגיעים לנתון נוסף שמגיע דווקא מעבר לים.
בארצות הברית נרשמה התאוששות בצמיחת התוצר שגדל ברבעון השלישי של 2016 בקצב שנתי של 2.9%. מדובר בנתון העוקף את התחזיות שעמדו על צמיחה שנתית של 2.5%. הכלכלן הראשי מסביר כי נתון זה משקף שינוי ממגמת ההאטה בצמיחה בשנת 2015 וברבעון הראשון של 2016, וכי "התפתחות זו מחזקת את ההערכות לפיהן הריבית בארה"ב תועלה עוד בשנת 2016." עליית הריבית בארצות הברית עד דצמבר 2016 עשויה לעודד בנקים מרכזיים נוספים בעולם להעלות את הריביות ולצאת מהמדיניות של ריבית אפסית. אם בעקבות העלאת הריבית בארצות הברית גם בנק ישראל יעלה את הריבית ייתכן ומגמת יציאת המשקיעים משוק הדיור תימשך ושנת 2017 תוכל אולי להיות שנת המפנה.
מי נהנה מתכניות האוצר?
לצד הציפיות לשינוי, עולה מהדוח גם מגמה מטרידה ביחס לשוק הדיור. על פי נתוני הכלכלן, השכר הממוצע של רוכשי הדירות בתכנית מחיר למשתכן בקריית מוצקין עמד על 16 אלף שקל בחודש. מדובר ברמת שכר ממוצעת גבוהה יחסית לתכנית שיועדה לזוגות צעירים. המסקנה המתבקשת היא שתכנית מחיר למשתכן יכולה להיות אפקטיבית לציבור במצב סוציואקונמי מבוסס יחסית. בשוק לא משוכלל כשוק הדיור, האפקט של ירידה בסוג מסוים של דירות לא ישפיע בהכרח על סוג אחר של דירות במקום אחר בארץ. על כן צריכים במשרד האוצר להפעיל תכניות נוספות שתהיינה מיועדות להורדת עלויות הדיור בקרב השכבות הנמוכות.
כחלון יודע כי השוק לא באמת מווסת את עצמו, ובמשק הדיור הישראלי יש מספיק אנשים בעלי השפעה שיעשו ככל יכולתם על מנת לשמור על רמת המחירים הגבוהה. כדי להגיע אל היעד הנכסף בו אזרחי ישראל יוכלו לרכוש דירות במחיר שפוי עליו להמשיך ולשפוך מים צוננים על השוק הרותח. ליציאת המשקיעים מן השוק עלול להיות גם אפקט חוזר של עליה במחירי הדירות השכורות. כדי להימנע מכך כחלון צריך לקדם תכנית נוספות, כמו פיקוח מחירים על שכר דירה או בניית דירות להשכרה לטווח ארוך. זה גם הזמן ללחוץ על הגז של הורדת מחירי הדיור ולהציף את השוק בדירות מחיר למשתכן, דיור ציבורי, ופרויקטים פרטיים. אם במשרד האוצר לא ישכילו לנצל את הפוטנציאל של 2017 להיות שנת המפנה, האור בקצה המנהרה עלול להתברר כפנסה של הרכבת הדוהרת.
