העלייה במחירי השכירות עלולה להוביל רבים לחתום על חוזי שכירות שלא מיטיבים עמם. השוכרים נמצאים בעמדת נחיתות, ובכל יום ההיצע יורד והביקוש עולה.

עו"ד אודרי שמש-רביע, עורכת דין מומחית לתחום השכירות והנדל"ן ממרכז הצעירים ברחוב מזא"ה 9 בתל אביב, שמציע סיוע משפטי מסובסד לצעירים בתחום השכירות, מסבירה מה חשוב לדעת לפני שחותמים או מחדשים חוזה שכירות.

עו"ד אודרי שמש-רביע. "אין רגולציה, והניצול הוא קיצוני" (צילום: אלבום פרטי)

1. לשים לב על מה חותמים ולהתייעץ

"חוזה הוא מפגש רצונות בין שני צדדים. בגדול, ניתן להוסיף לחוזה שכירות הרבה מאוד סעיפים, כל עוד הם לא נוגדים את תקנות הציבור או את החוק", אומרת שמש-רביע, ומוסיפה שבאתר עיריית תל אביב-יפו ניתן למצוא חוזה שכירות מומלץ. "מדובר בחוזה סטנדרטי והוגן שמיטיב גם עם השוכר וגם עם המשכיר, ואני מאוד ממליצה להשתמש בו".

נוסף על כך, מומלץ מאוד להיוועץ בעורך דין לפני חתימה על חוזה, כדי להבטיח שיש סעיפים בחוזה שמגנים על השוכר, וכמובן שאין סעיפים שיכולים להזיק.

2. לעגן בחוזה את ההעלאות השנתיות בשכר הדירה

"המצב הולך מדחי אל דחי. הניצול הוא קיצוני, וזה מאוד מתסכל", אומרת שמש-רביע. "אין רגולציה, זה שוק חופשי והמשכירים יכולים להעלות בכמה שהם רוצים ברגע שמסתיים החוזה. הם גם משחקים עם האופציות והתנאים כדי לשמור לעצמם את האפשרות להעלות בכמה שהם רוצים. אנשים אומרים לי שהעלו להם את השכירות ב-60%, והידיים שלי כבולות".

הבעיה מתעצמת בגלל היעדר הגנה מפני ההעלאה בחוזה. "לדעתי, נדרשת פה התערבות ממשלתית והגנה בחקיקה כמו במקומות רבים בעולם. מה שמקובל בשוק זה העלאה של 3%-5% לשנה נוספת, אבל המשכירים לא מוכנים יותר לתחם את זה. "לשוכרים אין ברירה אלא לחתום. נדרשת רגולציה בדחיפות. אני גם לא אוהבת התערבויות בשוק החופשי, אבל זה הפך להיות פשוט חזירות".

מה שדייר יכול לעשות הוא לספק לעצמו הגנות שמעוגנות בחוזה השכירות, ולאבטח את עצמו בסעיף שאומר בצורה ברורה שניתנת לו אופציה להאריך את החוזה בעוד שנה, שנתיים או שלוש בהעלאה של לא יותר מ-3%-5% בכל שנה בשכר הדירה. "מובן שיש כאן נקודה רגישה ביחס למצב היום, ולא כל בעלי הדירות יסכימו. לכן מומלץ להתייעץ עם עורך דין שיעזור לנסח את סעיף האופציה".

3. לבדוק את מצב התמ"א באזור

"במיוחד בתל אביב, יש כיום בלגן שלם של התחדשות עירונית, ושוכרים רבים מספרים שכמה חודשים אחרי שחתמו חוזה, התחיל פרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם או ברחוב, שמעיב ומקשה על המגורים, ולעיתים גם מוביל לפינוי בטרם עת.

"לכן כדאי מאוד לבדוק את הנושא לפני החתימה על החוזה. קודם כל, לפנות למשכיר ולשאול אותו, ואם אפשר להקליט אותו – מה טוב. ניתן גם לפנות למנהל ההנדסה בעיר ולשאול אותם על פרויקטים עתידיים באזור, והייתי גם שואלת דיירים בבניין ומסביב.

"ניתן גם להוסיף סעיף בחוזה שמקנה הקלות בשכירות במקרה שמתחיל פרויקט תמ"א ליד הדירה, מקנה אפשרות ליציאה מהדירה ללא מציאת דייר חלופי או מקנה לדייר פיצוי וכיסוי עלויות מעבר במקרה שמתחיל פרויקט".

4. גם לגבי ביטחונות יש חוק

"הרבה אנשים לא יודעים", אומרת שמש-רביע, "אבל גם נושא הביטחונות הוא קוגנטי מבחינת החוק ואי אפשר להתנות עליהם בחוזה".

המצב המיטיב ביותר הוא שטר חוב, שגם לא מוגבל מבחינת החוק, שעליו שוכר או ערבים מטעמו חתומים. "כשיש שטר חוב, אם נגרם נזק לדירה או שיש בעיה עם דמי השכירות, המשכיר יכול לפנות להוצאה לפועל ולדרוש לממש את השטר עד גובה הנזק. זה טוב לשוכר כי במצב כזה השוכר רשאי להגיש התנגדות למימוש השטר ולקבל משפט הוגן".

אבל יש הגבלות גם לגבי פיקדונות וערבויות. "החוק קובע שניתן לגבות פיקדון כספי או ערבות בנקאית רק עד גובה של שלושה חודשי שכירות, הם יהיו בתוקף לכל תקופת השכירות ועד 30 יום לאחר סיום החוזה. להבדיל משטר החוב, פה ניתן לגבות את הפיקדון או הערבות אך רק לאחר מתן הודעה של 14 יום בכתב שתאפשר לשוכר לתקן את הליקוי או להעביר את התשלום".

5. תיקונים – כמעט תמיד על המשכיר

"התיקונים הם נושא נפוץ מאוד", אומרת שמש-רביע. "בעלי הדירות לא מתקנים ולא מוכנים לעשות כלום, וגם אם כתוב בחוזה שהם אחראים על תיקון של בלאי סביר, כשמשהו קורה הם מנסים להשית את התיקון על השוכר.

"לפי החוק מדובר בסעיף קוגנטי. תיקונים הם חובה והם חלים על המשכיר, למעט תיקון פעוט ערך או באמת משהו שנעשה בזדון או ברשלנות. סעיף 25 חב' לחוק השכירות והשאילה קובע שאם שוכר פנה למשכיר והוא לא מתקן ליקוי תוך זמן סביר של שלושה ימים לליקוי דחוף, כמו פיצוץ דוד, או תוך 30 יום לליקוי לא דחוף, השוכר רשאי לתקן את הליקוי בעצמו ולהשית את התשלום על המשכיר".

שמש-רביע ממליצה לצלם בווידאו את הדירה ביום הכניסה. "חשוב להראות בדיוק איפה הדברים מטים לנפול, איפה יש חורים בקיר, איפה יש עובש או סימני מים, אם יש חלון שהוא קצת ישן או ידית שבורה בדלת, ולשלוח באותו יום לבעלים במייל. זה ייצור פחות ויכוחים אחר כך וכמובן יהווה הוכחה. אני ממליצה לעשות כך גם ביום העזיבה".

איך גובים את התשלום עבור תיקון ששוכר נאלץ לבצע?
"האופציה הראשונה, אם היא מעוגנת בחוזה, היא אופציית הקיזוז מדמי השכירות. זה קיים, אבל בשנים האחרונות פחות, במיוחד בתל אביב. לרוב, מה שצריך לעשות זה לתת למשכיר התראה של כמה ימים, עדיף בכתב או במייל, ואם הוא לא משלם, ניתן לתבוע את התשלום בבית הדין".

6. להתמקח על סעיפים ולהימנע מסעיפי "השחלות"

"בשוק כזה, שמוטה לטובת המשכירים, אנחנו רואים הרבה 'השחלות' שבעלי דירות מנסים להכניס לתוך החוזה", מסבירה שמש-רביע, "אבל יש סעיפים שסביר מאוד להתמקח עליהם".

אחד הסעיפים הנפוצים בחוזים, למשל, הוא החובה לצבוע את הדירה כשיוצאים ממנה. אבל ממש לא מדובר בסעיף חובה. "מדובר בהוצאה של עוד אלפי שקלים, וסעיף כזה ממש לא חייב להופיע בחוזה. שוכרים לא יודעים שהם יכולים לנהל על זה משא ומתן".

7. להכיר את החוק לגבי דמי תיווך

על פי חוק, התיווך אמור לחול על המשכיר. אבל כמובן גם פה יש פרצה. "המתווך מציע את הדירה בשוק, והוא לא אומר שהוא מגיע מטעם המשכיר, כך לכאורה השוכר מגיע אליו", אומרת שמש-רביע. "זו עבודה בעיניים, וכל עוד שוכר לא הזמין שירות של מתווך ולא חתם על חוזה מולו, אין חובה על השוכר לשלם למתווך".

8. לשוכר יש זכות חוקית להבאת דייר חלופי

"סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה אומר שלשוכר יש זכות להביא דייר חלופי תחתיו בכל שלב, אפילו חצי שעה לאחר חתימת החוזה, שיחליף אותו בדירה וישלם את אותו המחיר במסגרת החוזה שנחתם", מסבירה שמש-רביע.

"המשכיר יכול לסרב לדייר חלופי אך ורק מטעמים סבירים, והוא ממש לא יכול לסרב לקבל דייר בגלל צבע העור שלו, בגלל העבודה שלו, כי היא אם חד הורית, רווק או כל סיבה דומה". חשוב להדגיש שמדובר על החלפה בחוזה ולא על סאבלט בתשלום מצד שלישי, שלמשכיר יש זכות לא להסכים לו.

9. החוזה הוא בין השוכר למשכיר בלבד

יש מקרים רבים שבהם דיירים בדירות שמיועדות להשכרה מתנים, מטעם עצמם, את השכרת הדירה או את ההתקשרות עם בעל הדירה במכירת החפצים שלהם. החוזה הוא בין השוכר למשכיר, ואין לדייר שיוצא מהדירה זכות להתנות אותו בצורה כזו או אחרת.

"לצערי, כשיש ביקוש כל כך גבוה, יש גם מי שמנצל אותו", אומרת שמש-רביע. "במקרה כזה, הייתי פונה לבעל הדירה ובודקת אם זה על דעתו, ועוקפת את השוכר. לצערי, חוץ מזה אין הרבה מה לעשות עם המצב הזה, ויש צורך בתיקון לחוק".

10. מה עושים במקרה של הפרות חוזה?

הן השוכרים והן המשכירים לעתים מפירים סעיפי חוזה. במקרה של הפרת חוזה מצד המשכיר, יש לדייר זכות לסעדים בחוק, נוסף על לצאת מהדירה בלי להביא דייר חלופי, תוך הודעה של כמה ימים על סיום החוזה מכוח הפרה של סעיף יסודי. אם הדייר הוא זה שמפר את החוזה, המשכיר כמובן יכול להגיש נגד השוכר תביעה כספית או תביעה לפינוי.

"ההמלצה שלי", אומרת שמש-רביע, "היא לעגן בחוזה איזה מהסעיפים מהווים סעיפים יסודיים להפרת חוזה שמקנים את הזכות לבטל את החוזה על ידי כל אחד מהצדדים, שבכל סעיף כזה ייכתב 'הפרת סעיף זה הינה הפרה יסודית'".

11. לא לחשוש מהליכים משפטיים

"כשמדובר במשכיר שמפר את החוזה, לא לחשוש ללכת איתו לבית המשפט", אומרת שמש-רביע.
"מדובר לרוב בתביעות קטנות, אלה לא הליכים מורכבים במיוחד, ויש מאיפה לקבל סיוע גם במחירים נמוכים, ולרוב בתי המשפט מצדדים בצד החלש. אם יש ניצול, מי שצריך לפחד הוא הבעלים, שהשם שלו יתפרסם כמי שמנצל שוכרים".

אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי, חוות דעת או תחליף לייעוץ משפטי.