ירון הופמן דישון חוקר בעשור האחרון את שוק הדיור הישראלי. לפני שהוא מזכיר מושגים כמו "היצע", "ביקוש" או "שיווק קרקעות", הוא מסביר שהסיפור הנדל"ני של ישראל הוא קודם כל סיפור מעמדי. "משבר הדיור לא מייצר אי-שוויון, הוא תוצר של אי-שוויון", אומר ל'דבר' הופמן דישון, חוקר במרכז אדוה ודוקטורנט לסוציולוגיה באוניברסיטת בן גוריון בנגב.

שלושת העשירונים הגבוהים בישראל גרפו יותר מ-70% מסך ההכנסות משכר הדירה בישראל, לפי דו"ח תמונת מצב חברתית 2022 שפרסם המכון במאי האחרון. העשירון העליון לבדו גרף מעל 40%. "הייתי מתוסכל מזה שהדיון במשבר הדיור מוסגר כ'משבר של כולנו'", אומר הופמן דישון. "זה לא נכון. יש פה גופים ומעמדות שלמים שמרוויחים מהסיפור הזה".

ירון הופמן דישון. "אפילו על הבית שאנחנו מתגוררים בו אנחנו חושבים במושגים פיננסיים" (צילום: אור קפלן)

הוא מסביר שעליות המחירים נובעות מהתפתחותה של תופעת האחוזון העליון, שלא הייתה קיימת בעבר בישראל. "שוק דירות היוקרה מושך את המחירים למעלה על ידי ייצור דירות יקרות שבתורן  מייקרות את על מה שמסביבן. המגדל ברוטשילד פינת אלנבי מייקר גם את הדירה בבניין לידו, ובטבעת הולכת ומתרחבת. זה לא רק בתל אביב, זה מנגנון שנכון לכל מקום בארץ".

הפיננסיזציה של הדיור

שוק הבנייה והדיור, לפי הופמן דישון, פונה לאוכלוסייה שנהיית יותר ויותר עמידה. "מצד אחד אומרים 'רמת החיים עולה', ומצד שני, נבנים מבנים שרמת החיים בהם מתייקרת משמעותית. מועדוני דיירים, לובי מפואר, מגדלים – הסטנדרט הזה, נוסף על הגדלת הדירות, מייקרים את כל הוצאות הדיור".

שיעור המשקיעים מקרב רוכשי הדירות מגיע לעתים לרבע. "כל עוד הביקוש יהיה מאוד גבוה, בגלל הפיננסיזציה של השוק, ההיצע תמיד יהיה צריך להדביק אותו, ולא בטוח שזה אפשרי או רצוי בכלל".

המספרים מגבים את מסקנותיו של הופמן דישון. שיעור המשקיעים ב-2019 עמד על 10% בעשירון השביעי, 12% בשמיני, 16.5% בתשיעי ויותר מ-33% בעשירי, לעומת 1.5% בממוצע בשלושת העשירונים התחתונים, לפי עיבוד שעשה לנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה וסקר ההוצאות.

"העשירון העליון, מה שכבר התחיל לקבל את השם 'שכירי הייטק', ומונה 300 אלף איש, מחזיק שוק דיור שלם", אומר הופמן דישון. "ה-1% מחזיק את מגדלי היוקרה ודירות היוקרה, וגם מספרם עולה תמיד. אלה בעלי המניות, המנכ"לים הבכירים וכו'. זו תופעה שלא הייתה קיימת עד סוף שנות ה-80".

"מצד אחד אומרים 'רמת החיים עולה', ומצד שני, נבנים מבנים שרמת החיים בהם מתייקרת משמעותית. מועדוני דיירים, לובי מפואר, מגדלים – הסטנדרט הזה, נוסף על הגדלת הדירות, מייקרים את כל הוצאות הדיור"

אבל הפערים המעמדיים בישראל ניכרו גם בתחום הדיור הרבה לפני כן. "בשנים הראשונות של ישראל הייתה בנייה ציבורית רחבה לקליטה של עולים", מסביר הופמן דישון. "המזרחים נותבו לעיירות הפיתוח, וכך נוצרו פערים במיקום של הדיור ובהזדמנויות שהוא מביא. מצד שני, הדיור הציבורי המשיך להיבנות, בעוד המדיניות דחפה לרכישה פרטית של בתים, 'מי שיכול שיקנה דירה', והראשונים שעושים את זה הם העולים מאירופה וצפון אמריקה. העולים מצפון אפריקה נשארו תקועים בדירות שהם לא יכולים לקנות, וגם אלו שקנו נשארו עם דירה בעיר פיתוח. זו התגלמות האי-שיוויון בהון נדל"ני, שנשמרת עד היום".

אתר בנייה בנתיבות. "העולים מצפון אפריקה נשארו תקועים בדירות שהם לא יכולים לקנות, וגם אלו שקנו נשארו עם דירה בעיר פיתוח" (צילום אילוסטרציה: נתי שוחט, פלאש 90)

אז מה השתנה בעשורים האחרונים?
"הכניסה של ההון הגדול לשוק הדיור הישראלי, והפיננסיזציה של הנדל"ן, שהופכת את הדירה מקורת גג עבור משפחה לנכס פיננסי שמכניס כסף. זו תפיסה שיש לאנשים גם אם בבעלותם רק דירה אחת. אפילו על הבית שאנחנו מתגוררים בו אנחנו חושבים במושגים פיננסיים.

"זו בעיה כלל עולמית שחולשת על כל מרכזי הערים במערב. הדירה היא מניה שכל השחקנים חפצים בעליית ערכה, וזה ככה ביתר שאת מאז 2008. אנחנו בישראל יותר חשופים לזה, כי אין לנו שום מנגנון שמגן עלינו מפני זה".

מי התנגד למס דירה שלישית

הופמן דישון שם את הזרקור, כאמור, על תופעת משקיעי הנדל"ן. בתחילת שנות ה-2000, פחות מ-3% ממשקי הבית בישראל היו בעלי שתי דירות ומעלה. כיום שיעורם מגיע ל-9%-10%. הממשלה, בתמיכת משרד האוצר, החליטה לאחרונה להגדיל שוב את מס הרכישה על דירות להשקעה, כדי לקרר את פעילותם של המשקיעים בשוק. מהלך דומה נעשה ב-2015 תחת שר האוצר משה כחלון. החשיבה מאחוריו הייתה פשוטה: הפגיעה בביקוש לדירות תוביל להורדת מחירים. ב-2016 פרסם האוצר שיש 54 אלף משקי בית שבבעלותם 3 דירות ומעלה בישראל. בכל משק כזה, ההכנסה הממוצעת היא 46 אלף שקלים.

"האוצר סימן את התופעה כלא רצויה, ואז הגיע הסיפור של מס דירה שלישית", אומר הופמן דישון. "כוח פוליטי ענק, שהקיף את כל קצוות הקשת, התנגד למס דירה שלישית. דרך הביקורת על התקינות המשפטית של החוק הוא נפסל על ידי בג"ץ שהגישה מפלגת העבודה. אבל זה לא רק הפוליטיקאים. גם העיתונות כתבה בלי סוף שזה ייקר את הדירות לשוכרים".

משה כחלון, שר האוצר לשעבר. "כוח פוליטי ותקשורתי ענק, שהקיף את כל קצוות הקשת, התנגד למס דירה שלישית" (צילום: הדס פרוש/פלאש90)

כנראה יש משקיעי נדל"ן גם בליכוד וגם במרצ.
"יצא לי לשבת בישיבה עם כחלון שאמר: 'אני לסיבוב הזה לא נכנס שוב'. הייתה התגייסות של האליטה הנדל"נית בישראל, שנמצאת בתקשורת ובכנסת. זה המילייה שלה ויש לו כוח פוליטי אדיר של לוביסטים, אנשים בעלי השפעה שהפוליטיקאים קשורים אליהם, או לפעמים הפוליטיקאים עצמם. זו דוגמה מובהקת להתפתחות מעמד משקיעי הנדל"ן ומשכירי הדירות, שהפכו לכוח פוליטי-כלכלי חזק וחוצה מפלגות".

אז מתפתחים פה שני מעמדות חדשים: שוכרים ומשכירים?
"אנחנו רגילים להסתכל על החלוקה המעמדית בין בעלי הון לעובדים, אבל הוא מתרחש לחלוטין בתוף סוגיית הנדל"ן והדיור. בעשור וחצי האחרונים אנחנו מתחילים לראות התרחבות במעמד משקי הבית שממשיכים לגור בשכירות אחרי הלימודים. הדוגמה שממחישה את זה יותר מכל היא גידול בשיעור משקי הבית הנשואים בגילי 30+. על פי הלמ"ס, הקבוצה עם הזינוק הכי גדול במגורים בין 2009 ל-2015 הייתה צעירים נשואים בני 39-30. אלו האנשים שהסיפור הרגיל עבורם בישראל היה להתחתן, לקנות בית, כל המערכות כוונו לשם. גם הכיס של ההורים וגם המדינה, למשל במערכת המשכנתאות המסובסדות שהייתה קיימת במשך שנים רבות והיום חוסלה כמעט לחלוטין, בתירוץ שהן לא כדאיות יותר בגלל הירידה בריביות בשוק ההון. המדינה משקיעה פחות".

אלה האנשים שיצאו לרחובות בקיץ 2011?
"כן. תמיד היו קבוצות שנאבקו במצוקת הדיור: פריפריה, משפחות מזרחיות, דיור ציבורי. אבל ב-2011 הצטרף אליהם מעמד חדש: משפחות צעירות וצעירים רווקים במעמד הביניים. אנשים עם משכורות יציבות שלא יכולים לרכוש דירה באזורים שבהם הם עובדים. חלק גדול מאוד של בני 40-30 עושים את זה היום עם תמיכה משמעותית מצד המשפחה. בין אם זה הורים שרוכשים דירות לילדים, ובין אם רק מסייעים. התמיכה ההורית הזו קצת מעמעמת את המשבר, מראה תמונה של צעירים שמצליחים לשמור על הראש מעל המים בזכות ההון המשפחתי שלהם. אבל גם זה סיפור של אי-שוויון בין-דורי. אלה שלא יכולים לקנות דירות משלמים דמי שכירות לאלה שכן יכולים לקנות דירות להשקעה. כך נוצר מעמד של בעלי רנטה שגובה את תשלומיו מאלה שאין להם".

המחאה החברתית בקיץ 2011. "תמיד היו קבוצות שנאבקו במצוקת הדיור: פריפריה, משפחות מזרחיות, דיור ציבורי, אבל ב-2011 הצטרף אליהם מעמד חדש: צעירים במעמד הביניים" (צילום: פלאש 90)

בדו"ח אתם מראים ש-75% מהשוכרים הם בעשירון השישי ומטה. כלומר, שוק של עניים ומעמד ביניים נשחק.
"יש טענה ששכירות היא בחירת סגנון חיים, אבל זה לא נכון. בישראל 2022 להחזיק דירה בבעלות זו עדיין הדרך היחידה להחזיק יציבות בעולם הדיור, בין היתר בגלל היעדר הפיקוח והרגולציה בשוק השכירות. למשקי בית שחיים בשכירות קשה לצבור את ההון כדי לרכוש בית, אלא אם כן פתאום אתה מקבל איזה ירושה או דירה שמתחלקת. אבל אלו שאין להם זה מקום שנתקעים בו. זה לחלוטין מעמד בפני עצמו".

בועת המשכנתאות

היבט נוסף שלא זוכה לתשומת הלב הראויה הוא המשכנתאות ולוויהן. "יש עכשיו עלייה של ריביות, וזו תזכורת לקבוצה כוללת של אנשים שאמנם רכשו דירה, אבל חיים בקצה גבול היכולת שלהם", אומר הופמן דישון. "יש עלייה עקבית בשיעור המשכנתאות שההחזר החודשי מתוך ההכנסה גבוה. בחלקן הוא עומד 30%-40%. בישראל אמנם יש הגבלות רציניות על שיעור המשכנתא מערך הדירה, אבל גם שם אנחנו מתחילים לראות נתון מדאיג: ממוצע שיעור המשכנתא מערך הדירה עולה יותר ויותר בעשור האחרון.

"עליית המחירים דחפה אנשים לקחת משכנתאות בקצה גבול היכולת הכלכלית שלהם. גם בלי פיצוץ, תחשוב מה זה עושה למשק בית ששם חלק כל כך גדול מההכנסה שלו בהלוואות"

"רוכשים רבים מממנים את ההון העצמי שלהם על ידי הלוואות שאינן משכנתא. זו קבוצה שנמצאת בסיכון ענק לחדלות פירעון, בטח עכשיו כשהריביות עולות, והחלק של הריבית המשתנה יתייקר בצורה משמעותית".

זה יגרום לפיצוץ כלכלי?
"אני לא רוצה להתנבא, אבל עליית המחירים דחפה אנשים לקחת משכנתאות בקצה גבול היכולת הכלכלית שלהם. גם בלי פיצוץ, תחשוב מה זה עושה למשק בית ששם חלק כל כך גדול מההכנסה שלו בהלוואות. תחשוב מה השפעה של זה על השקט הנפשי של אלו שלוקחים את ההלוואות האלה. הסיפור הזה מסתתר בתוך הנתונים של שיעור משקי הבית שגרים בבעלות, שהם גבוהים יחסית. אבל אני לא יודע להגיד כמה מהם נמצאים בסיכון פיננסי".

אוכלוסיות שלמות מתדרדרות לעוני

בישראל אנשים יוצאים מדירות בשכירות, כי הם לא מסוגלים לשלם עליהן. "אני לא יודע לחקור כמה משקי בית כאלה יש, אבל ברור לכולנו שזו תופעה קיימת", אומר הופמן דישון. "אנשים נאלצים לרדת  ברמת החיים שלהם כי הם לא יכולים לעמוד בתשלומי השכירות. צריך להגדיר את זה כעניין חברתי, ולא גזירת גורל של מפונקים שרוצים לחיות במרכז תל אביב".

איפה המדינה בתוך כל זה?
"מצד אחד, יש לחץ פוליטי שממריץ פוליטיקאים לפעול בנושא הדיור. הכניסה של כחלון היא דוגמה מובהקת. מצד שני, משרד האוצר נשען מאוד על הכנסות ממסי נדל"ן ומכירת קרקע. אז באוצר אומרים לשרים: 'אם אתם לוקחים לי את זה, תגידו לי מאיפה תבוא הכנסה אחרת'".

גם הבנקים הם שחקן מאוד משמעותי בשוק הדיור. "הם אלו שנותנים לנו משכנתאות, אבל בעיקר אלו שנותנים הלוואת ליזמים. במידה רבה, הם אלו שמתכננים את שוק הדיור בישראל. היזם תלוי בכסף של הבנקים, ולכן מחלקת הנדל"ן בבנק מחליטה אם הוא יבנה את הפרויקט או לא, מה הקצב שלו, הנתונים וכו'. בימין הכלכלי אומרים שהפחד הכי נורא זה התכנון. אבל יש תכנון: ראשי מחלקות האשראי בבנקים ביחד עם ראשי חברות הנדל"ן הגדולות הם המתכננים".

"ישראל רכשה חיסוני קורונה והחליטה שהכי הגיוני לחלק אותם לפי הצורך. היא לא מכרה אותם במחיר שוק ולא עשתה הגרלה. האם החלוקה של החיסונים לפי הצורך גרמה לוויתור על הכנסות? מישהו דיבר בשפה הזו?"

ישראל מחזיקה בעתודות קרקע ענקיות. למה היא לא מנוצלת לצרכים האלו?
"השליטה של המדינה בקרקע היא דבר מעולה. האמירות שלפיהן מדובר במונופול שפגע באינטרס הציבורי הן שטויות. נכון שמחירי הקרקע גבוהים בגלל שיטת המכרז, אבל הבעיה היא לא בשליטה כשלעצמה, אלא באידיאולוגיה והפוליטיקה שמכוונת את המערכות, ורואות בקרקע רק מקור הכנסה. את האידיאולוגיה אפשר לראות בבחירה לקרוא לוויתור של המדינה על כסף ממכירת קרקע כ'עלות'. למה? כי הקרקע קשורה רק לתפיסה של מקסום הרווח.

"ישראל רכשה חיסוני קורונה והחליטה שהכי הגיוני לחלק אותם לפי הצורך. היא לא מכרה אותם במחיר שוק ולא עשתה הגרלה. היו אוליגרכים מרוסיה שהיו מוכנים לשלם הרבה מאוד כסף על חיסונים. למה המדינה לא מכרה להם את החיסונים? הרי היא יכלה לעשות על זה הרבה מאוד רווח. האם החלוקה של החיסונים לפי הצורך גרמה לוויתור על הכנסות? מישהו דיבר בשפה הזו? ברור שלא. החשיבה הזו מוטמעת עמוק בחשיבה של המדינה, אבל גם בשיח הציבורי. אם הקרקע היא הון, אז הון צריך למכור ברווח מקסימלי. ואם לא מכרת ברווח מקסימלי, הפסדת".

אז מה צריך להשתנות?
"שוק הדיור נשלט על ידי תפיסה של שוק פרטי, ולא שוק חופשי. זה מונח מטעה, כי השוק לא בדיוק חופשי. המדינה מאוד מעורבת בתכנון, הקצאת הקרקע וסיוע בשכר דירה, אבל הכול מכוון שוק פרטי ומחירי שוק. לכן השינוי שצריך לקרות הוא אופציה ציבורית. הרחבת מלאי הדיור הציבורי בישראל ויצירת חלופה של דיור ללא מטרות רווח, שיהוו מענה לא רק למקרי הקצה ברווחה, שגם שם הוא חלקי, אלא כחלופה עם פוטנציאל רחב".