התכנית הכלכלית שהציג יו"ר הליכוד וראש הממשלה לשעבר בנימין נתניהו בשבוע שעבר העלתה מחדש כלי פיננסי שהוצע בעבר כדרך התמודדות עם עליית מחירי הדיור, ונדחה על ידי האוצר: הנפקת אגרות חוב צמודות למדד מחירי הדיור. אגרות חוב כאלו יאפשרו לחוסכים אפיק חיסכון רווחי ונפרד משוק הדיור, שבאמצעותו הם יוכלו לוותר על רכישת נדל"ן להשקעה לתקופת ביניים שתורמת לעליית מחירי הדיור.

פרופ' צבי וינר, מומחה למימון באוניברסיטה העברית, היה מי שהציג את ההצעה לאג"ח צמוד מדד הדיור למשרד האוצר בזמן כהונתו של כחלון,. המטרה מבחינתו היתה ליצור אלטרנטיבה, או תוספת, למס הרכישה, כדי לאפשר למשפחות צעירות להתקרב לחלום הדירה, אך לתמרץ אותם לוותר על ההשקעה ב"דירות ביניים".

"המחשבה שהובילה אותי הייתה שאחוז לא מבוטל מהאוכלוסייה בישראל קונים באיזשהו שלב דירה כדי להשקיע בה, במטרה לקנות דירה אחרת, מתאימה יותר, בעתיד", אומר וינר בשיחה עם 'דבר', "דירה זה נכס שפסיכולוגית נתפס כממשי, ויציב. הוא לא יכול להיעלם פתאום. אבל זה גם כאב ראש עצום – מיקום, מימון, תחזוקה. ההון הנדרש היום לדירה טיפוסית כה גבוה, שלרוב המשפחות הצעירות מאוד קשה להשיג אותו, גם עם עזרת ההורים וגם עם עבודה בהייטק. אבל אנשים רבים עדין מתאמצים ומכוונים לשם, ומדובר בפרקטיקה נהוגה".

הגרלות הדירות בהנחה רק הגדילו את הבעיה

וינר מציין שגם מבצעי ההגרלות ההמוניות של מכירת דירות מוזלות, ממחיר למשתכן ועד דירה בהנחה, תרמו לרכישת דירות הביניים להשקעה. "צעירים רוכשים דירות זולות יותר בפריפריה, במטרה להפוך אותן לדירות השקעה, אם זה בפרויקטים הממשלתיים שבהם יש חובה לגור בדירה אז ההשקעה היא עתידית, כדי לממן קניית דירה בהמשך."

אך לדבריו הקצב המואץ של עליית המחירים הפך את רכישת דירות הביניים לקשה עוד יותר, עקב הפגיעה בהיצע הדירות שאינן להשכרה בפריפריה. "עם אינפלציה של מעל 16% בשנה במחירי הדיור, גם ההכנסות מ'דירות ההשקעה בפריפריה' אינן תמיד מצליחות להשיג את המחירים העתידיים, בגלל הצמיחה הגבוהה במחירים במרכזי הערים. בסופו של דבר, יוצא שלכמות הכסף אין משמעות."

"המטרה של הזוג הצעיר היא לא לקנות בית זמני, אלא לקנות בית. לא נותרו להם אופציות"

המעגל הזה נובע לדבריו מהיעדר אפיק השקעה אלטרנטיבי. "המטרה של הזוג הצעיר היא לא לקנות בית זמני, אלא לקנות בית בעיר מסוימת באיכות מסוימת, אבל עם ריבית נמוכה בפיקדונות ושוק הון תנודתי, לא נותרו להם יותר אופציות".

אפשר לראות באג"ח צמוד מדד הדיור, שהוצע בתקופתו של כחלון כשר האוצר, אלטרנטיבה 'מיטיבה' למס הרכישה "המעניש", שמקודם על ידי האוצר בשנים האחרונות כדי להוציא משקיעים מהשוק במטרה לצננו. מס הרכישה על דירות להשקעה החל לעלות עוד בתקופת כחלון והמשיך לעלות בשנה האחרונה תחת אביגדור ליברמן כשר האוצר וזאב אלקין כשר השיכון, לרמה של 8 עד 10 אחוזים, והוריד בצורה משמעותית את חלקם של המשקיעים ברכישות הדירות.

מס הרכישה על דירות להשקעה הוא כלי שנוי במחלוקת בקרב הממסד הכלכלי, הן בשאלת היעילות שלו בהורדת מחירי הדירות, והן בגלל הפוטנציאל שלו להבריח משקיעים ולהעלות עוד יותר את מחירי השכירות בשוק בעל גרעון מובנה בהיצע.

לא פתרון כולל, אלא כדור שמקל על הבעיה

אגרות החוב, אותן ממליץ וינר לאוצר להנפיק בהיקף של כמה עשרות מיליארדי שקלים, יוצמדו למדד מחירי הדיור וישולמו בריבית בסך גודל השינוי במדד, בתוספת ריבית קבועה וצנועה נוספת לחוסכים, נוסף על הצינון בשוק, הן יוכלו לייצר לחוסכים חיסכון שמתכתב עם המחיר הממשי של הדירה אותה הם מעוניינים לרכוש.

וינר מציין שהנפקת אגרות החוב הצמודות לא תפתור יסודית את משבר הדיור בישראל, אך תוכל למתן את העיוותים בשוק. "יש בישראל משבר של היצע וביקוש, אני לא מציע פתרון לזה", הוא אומר, "אני מציע כדור שמקל על הבעיה. מסלול חיסכון טוב שיבוא במקום שזוגות צעירים ירוצו לקנות דירה בדימונה שהם לא מתכוונים לגור בה".

"צריך לאזן בין פגיעה מסוימת בשוק האג"ח, לצורך לפתור ולו חלקית את בעיית הדיור"

עכשיו עולה השאלה, מי ייקח על עצמו את הסיכון להנפיק את אגרות החוב היקרות? ב-2015 דחה מי שהיה אז סגן החשב הכללי והיום החשב הכללי בעצמו, יהלי רוטנברג, את הצעתו של וינר בטענה שהאגרות יפגעו בנזילות שוק האג"ח כולו, שנחשב ליציב ואמין. אבל וינר מתעקש שדווקא כאן, הפונקציה של מס הרכישה נכנסת לשימוש כמעין ביטוח לאג"ח ולמדינה: "ככל שמחירי הדירות יעלו, המדינה אכן תוציא יותר כסף על אגרות החוב, אבל מהצד השני היא גם תגבה יותר כסף ממיסוי הרכישות, מהלך שיאזן את ההוצאה. בשיתוף פעולה עם מספר גורמים, האוצר מסוגל לבנות כלי כזה".

לדבריו, הכלי יוכל להיות אפקטיבי גם בכיוון ההפוך, של צינון ואף התרסקות שוק הדיור, על אף שלא נועד לכך. במצב הזה, המדינה תגבה פחות מיסים ברכישה, אבל גם תצטרך להחזיר פחות ריבית לחוסכים. החוסכים עצמם אכן יפסידו חלק מההשקעה שלהם, אבל ירוויחו דירות זולות.

וינר מבין את החשש של האוצר מפגיעה מסוימת בנזילות שוק האג"ח, אך לדבריו, מדובר במחיר שניתן לשלם כדי לבלום את השוק המשתולל ולהקל על הציבור. "צריך לאזן בין פגיעה מסוימת בשוק, שהוא מהטובים שיש בארץ, מול הצורך לפתור, אפילו חלקית, את בעיית שוק הדיור".