תקדים משפטי בתחום ההשכרה לטווח הקצר: פסיקה של בית המשפט המחוזי בבאר שבע נגד בעלי וילות נופש במצפה רמון, שהשכירו אותן בפלטפורמות התיירות Airbnb ו-Booking, נותנת רוח גבית למאבק נגד המודל העסקי של החברה בצורתו הנוכחית, שהופכת אלפי דירות המיועדות למגורים בישראל לחדרי נופש.

הפרשה החלה בתביעה שהגישה ועדת התכנון של מצפה רמון באוקטובר 2021 נגד בעלי הווילות ששיווקו אותן תחת השמות 'וילה קדם', 'תהילת המדבר', 'אחוזת המלכה' ו'לבנה במדבר', בטענה של שימוש חורג. הוועדה טענה שביקורות שערכו פקחי הוועדה, וכן בדיקות באתרי אינטרנט לשיווק דירות נופש, העלו שהווילות הן אתרים תיירותיים לכל דבר. הוועדה עמדה על כך שאורח החיים המיוחד של השכונות ביישוב לא יכול לאפשר יצירת בתי נופש ללא הסדרה מקיפה ופיקוח, בדומה לצימרים מוסדרים ליד בתי מגורים.

אחד הנכסים ברחוב האירוס 10-8 במצפה רמון, עם השלט "וילה קדם" (צילום: דבר)

אחד הנכסים ברחוב האירוס 10-8 במצפה רמון. "המבנה נסגר ע"י ועדה מקומית מצפה רמון" (צילום: דבר)

בעלי הווילות עתרו לבית משפט השלום בבאר שבע בדרישה לבטל את ההחלטה, אך השופטת זוהר דולב להמן קבעה בהחלטתה ממאי השנה שהפעלת הווילות להשכרה קצרת טווח לתיירים חרגה באופן מובהק מייעוד הקרקע שעליהן נבנו, שנועדה למגורים בלבד.

השופט קבע: השכרת דירת מגורים למטרות נופש חורגת מייעודה

בהליך המשפטי בבית משפט השלום, חלק מבעלי הווילות אפילו הודו בכך שהן מהוות עבורם מקור הכנסה תיירותי, תחת כסות של דירות מגורים. הם אישרו בכך שהשכרת הווילות דרך אפליקציית Airbnb שימשו את הבעלים בעיקר לצורכי תיירות ולא למגורים, וטענתם העיקרית בערעור לא הייתה עובדתית, אלא שאין בכך פסול.

הם טענו שהשימוש בהן כחדרי אירוח הוא פעולה מקובלת, שלא שונה מעשרות אלפי העסקאות שמתקיימות בפלטפורמת Airbnb בישראל לאורך השנה, ואף הזכירו ניסיונות קודמים להגביל את השימוש באפליקציה בתל אביב, ובתשובה לכך טענה העירייה שאין לה סמכות החוקית לכך.

הנכס ברחוב נחל רעים במצפה רמון. השופט אינפלד: "השימוש מנוגד לסטטוס התכנוני" (צילום: דבר)

בפסיקה הראשונה, הדגיש בית המשפט השלום כי עיקר הבעיה הוא בשימוש תיירותי ללא היתר מהוועדה המקומית. לו התבקש היתר, הוועדה הייתה יכולה לבחון את הבקשה, תוך מתן זכות התנגדות לשכנים, שקולם קופח לחלוטין כשההשכרה למטרות נופש נעשית ללא שינוי ייעוד מוסדר או היתר לשימוש חורג.

הם ערערו לבית המשפט המחוזי, שדחה גם הוא את ערעורם בשבוע שעבר. השופט אלון אינפלד אמר בפסיקה ש"השכרת המקרקעין לתקופות קצרות, לצורכי נופש, חופשה וקיט של שוכרים מזדמנים, היא שימוש במקרקעין כיחידות נופש", וטען שהשימוש מנוגד לסטטוס התכנוני, המייעד את המקרקעין למגורים בלבד.

הנכס ברחוב נחל ניצנה במצפה רמון. עדיין זמין בכמה אתרים (צילום: דבר)

החלטת בית המשפט המחוזי היא ההכרעה המשפטית בערכאה הגבוהה ביותר שנפסקה בישראל עד כה נגד פעילות עסקית ששווקה באמצעות פלטפורמת השכרת דירות לטווח קצר, ועשויה להוות תקדים משמעותי בעתיד תחום ההשכרה קצרת הטווח בישראל, שמאיים על בעלי המלונות והעוסקים בתיירות, וכן מהווה זרז משמעותי למשבר הדיור בערים גדולות או תיירותיות.

4,800 שקל ללילה בווילה במצפה רמון

לפי אתר "צימר וילה", הנכס "תהילת המדבר" היה מושכר ב-3,500 שקלים ללילה, מהיקרות מבין 17 הווילות המוצעות באתר, אם כי ייתכן שמדובר רק במחיר לסופי שבוע.

וילה קדם באתר "צימר וילה". מהיקרות בווילות שמוצעות באתר (צילום מסך)

וילת "אחוזת המלכה" עדיין זמינה להשכרה לפי אתר Booking ל-3 לילות בכמעט 4,000 אירו (13 אלף שקלים).

וילה אחוזת המלכה באתר "בוקינג". 3 לילות ב-13 אלף שקלים (צילום מסך)

גם הווילה "לבנה במדבר" עדיין זמינה באתר BOOKED.CO.IL ב-372 יורו ללילה (1,200 שקלים). "וילה קדם" כנראה לא מושכרת, אבל הושכרה בעבר ב-4,000 שקלים ללילה, ו-4,800 שקלים ללילה בסופי שבוע.

וילה לבנה במדבר באתר בוקד.נט. 1,200 שקלים ללילה (צילום מסך)

את הנכסים היה ניתן לאתר במגוון רב של אתרי צימרים ושיווק תיירותי מקומיים, ולא רק בפלטפורמות בינלאומיות כמו Booking ו-Airbnb.

בין 'אחוזת המלכה' במצפה רמון ל'מחילה' של משפחת ויזלי בהארי פוטר

למרות ההסכמה שאין אפשרות מעשית לאכוף את כלל השימושים הלא חוקיים בפלטפורמות ההשכרה לטווח קצר, השופט קבע שמדובר הפעם במקרה לא גבולי אלא מובהק, שבו מבנים מיועדים למגורים יועדו לצורכי תיירות יותר מ-80% מהזמן.

הוועדה המקומית טענה ששמות הווילות "תהילת המדבר", "לבנה במדבר", "אחוזת המלכה" ו"וילה קדם" הן אינדיקציות נוספות לכך שמדובר בעסק. בעלי הווילות טענו שגם בספרות ידועים שמות לבתים ששימשו למגורים, ואין בכך להעיד על אופי הפעילות בבית.

השופט אינפלד הוסיף בפסק הדין דוגמאות משלו כמו "נד'רפילד פארק" בפתיח הספר 'גאווה ודעה קדומה' של ג'יין אוסטין, וב'מחילה' של משפחת ויזלי מסדרת הספרים הארי פוטר מאת ג'יי קיי רולינג, לצד בתי מגורים עם שם שקיימים במציאות כמו 'בית השופט' בירושלים.

למרות זאת, הוא קבע ש"אין ספק שבישראל לרוב לא נהוג לתת שמות לבתי מגורים ואפילו לווילות, אך כן נהוג לתת שמות לבתי עסק. כך, שעצם מתן שם לבית מהווה אינדיקציה טובה, אף אם לא קונקלוסיבית, כי בבית עסק עסקינן".

בית המשפט נכנס לוואקום פוליטי

בדברי ההסבר לפסק הדין, ולראשונה בבמה משפטית, אינפלד הציב מכניזם משפטי לקביעת גבולות לשימוש בפלטפורמות דוגמת Airbnb. "יש להניח שפסיקת בתי המשפט, מפעם לפעם וממקרה למקרה, תביא במשך הזמן להיווצרות תקדימים, בהם תובאנה אינדיקציות שימושיות להבחין בין שימוש למגורים לבין שימוש אחר, שניתן לקבוע כי הוא שימוש חורג".

ל'דבר' נודע שגורמי רגולציה רשמיים מישראל נפגשו בשנים האחרונות עם נציגי Airbnb באירופה, אבל גם כיום אין כללים ברורים להבחנה בין שכירות משנה לתקופה קצרה, לבין פעילות מסחרית תיירותית, ואין גם מסלול רגולטורי מוגדר בבירור להיתרים ותשלום מס על פעילות מסוג זה. קשה לקבוע אם הסיבה להיעדר הסכם עם Airbnb נובעת מהיעדרה של כנסת מתפקדת בין סבבי בחירות רבים, היחלשות בתופעת השכירות קצרת הטווח בחלק מתקופת הקורונה, או התערבות פוליטית מוצלחת מצד בעלי הנכסים למנוע הטלת רגולציה. נכון להיום, מדובר במציאות של שוק פרוע ופרוץ.

"נכון עשה בית המשפט שאמר שאי אפשר לעשות את זה וזה מחייב היתר לשימוש חורג בקרקע", אומר ל'דבר' אלי זיו, מנכ"ל התאחדות המלונות בתל אביב. "זו פרוצדורה מול הוועדה המקומית – להצהיר שאתה רוצה לשנות את הייעוד ממגורים למלונאות. ב-99% מהמקרים היא לא תאשר, כי חסרים בישראל מגורים. אם היא תאשר, יהיה תשלום של היטל השבחה. אין שינוי ייעוד בלי היטל. התופעה הזו חיסלה כמעט את האפשרות לבנות בתי מלון עממיים בתל אביב".

אלי זיו, מנכ"ל התאחדות המלונות בתל אביב. "מצאנו את עצמנו עובדים מול כלכלה שחורה" (צילום: התאחדות המלונות)

מה עשיתם כדי להיאבק בתופעה?
"העברנו לעיריית תל אביב-יפו כתובות של יותר מ-100 מבנים שלמים שהפכו למלון, בלי רישיון עסק ובלי שום רגולציה. זה מלון שלא נבדק משטרתית, תברואה, כיבוי אש. כלום. הכול לא חוקי. הקרקע היא למגורים, בלי שינוי ייעוד כחוק ובלי היתר שימוש חורג. גם רישיון עסק אין להם. בחלק ניכר הם לא שילמו מסים, אפילו מע"מ. גם כאלה שפחדו ושילמו מסים – שילמו כאילו על השכרה למגורים – 10% מס. מצאנו את עצמנו עובדים מול כלכלה שחורה. כיום יש תופעה של השכרת דירות גג ופנטהאוזים למסיבות. יש דירות כאלו שהכניסו מעל 200 אלף דולר בשנה".

ומה הפתרון?
"אם אתה סטודנט ובקיץ רוצה להשכיר את הדירה לחודש–חודשיים, זה יכול להיחשב ככלכלה שיתופית. עד 60 יום או 90 יום בשנה, זה בסדר. מעבר לכך, זה אסור. כל זמן שזה נעשה כחוק, אנחנו מוכנים להתחרות בכל אחד, אבל אם זה לא חוקי, זה לא הוגן. תראה מה עשו בעולם בנושא המס. ב-Airbnb, הם בעצמם כותבים שב-400 ערים בעולם הגיעו להסכמים של ניכוי מס במקור. כלומר, הם יודעים לעבוד בצורה חוקית. הם בטח יעשו משא ומתן על שיעור המס, אבל ברגע שיש הסכם של ניכוי במקור, יהיה דיווח ברור לגבי כל דירה שמשכירים אותה באופן הזה".

וכל עוד אין הסכם?
"התופעה רחבה מאוד בארץ. ב-2019 היו 5,000 דירות תיירות ללא היתר בירושלים. 4,000 באילת. וגם בנתניה ובחיפה. זה הולך למוקדי התיירות, ויש לנו חברות שמדווחות לנו על ההיקפים. יש בסך הכל 25 אלף דירות כאלה בישראל. כשאתה לוקח את הדירות האלה משוק הדיור לשוק התיירות, אתה מרסק את שוכרי הדירות. הרשויות ידעו על זה ולא לכלכו את הידיים. בא בית המשפט וקבע את העמדה".

"מה שהניע את השינוי זה לא החוק, אלא לחץ של תושבים"

"הפסיקה היא הוכחה לכך שמדובר בבעיה פוליטית, ולא משפטית", אומרת ל'דבר' הלי מישאל, חברת תנועת 'עומדים ביחד', שמובילה בשנים אחרונות מאבק נגד דירות מגורים שהפכו למלונות בחסות Airbnb. עוד ב-2020 טענו הפעילים שראש עיריית תל אביב-יפו, רון חולדאי, מתנער מהאחריות שיש לו לטיפול בבעיה. לדברי מישאל, "יש חוק מלונאות, יש חוקי עזר עירוניים, אבל בסופו של דבר מה שהניע שינוי זה לא חוק, אלא לחץ של תושבים".

הלי מישאל, חברת תנועת 'עומדים ביחד'. "זו בעיה פוליטית, לא משפטית" (צילום: אלבום פרטי)

מאיה נורי, חברת מועצת תל אביב-יפו, אמרה ל'דבר' לפני שבועיים ש"רק עכשיו משרד הפנים אישר את הארנונה המוגדלת, ולכן בשבועות האחרונים תושבי תל אביב שהשכירו דירות ל-Airbnb קיבלו מכתבי אזהרה. הם ישלמו תעריף מוגדל של ארנונה. זה קודם כל מרתיע, והם מבינים שזה הולך להפוך למשהו תחת רגולציה. זה רק אמצעי אחד מבין הרבה אמצעים שצריך להטיל".