עו"ד אילנית אייש, פעילה חברתית ותיקה בבת-ים וחברה בפורום התחדשות עירונית הנאבק למען זכויות של דיירים, נחשפת מזה שנים ארוכות למה שהיא מתארת כ"חוסר איזון מופגן" ביחסי הכוחות בין הקבלנים לדיירים ויוצאת בקריאה לתושבי הבניינים: תתאגדו, ואל תתנו לקבלנים להוביל.

בת ים, עיר מגוריה, הייתה מסנוניות ההתחדשות העירונית הראשונות עם חקיקת תקנת תמ"א 38 בשנת 2005, שאפשרה תהליכי חיזוק מבנים והתרחבה עם השנים למערך שלם, שהוריד גושים שלמים של מבנים ישנים כדי לבנות במקומם בניינים חדשים, מול מאבקים של חלק מהתושבים. מנהלות ההתחדשות העירוניות שהקימו ראשי הערים הגדולות, בעזרת המדינה, נועדו לתמוך בדיירים, אך לטענת אייש, הם לא שינו משמעותית את יחסי הכוחות.

לתהליך ההתחדשות העירונית פנים רבות, אבל ב-2005 כמו היום, הוא מתחיל קודם כל אצל היזמים. זה מתחיל מסקירת שכונות מסוימות, לרוב אלו שהבתים בהן נבנו במהלך שנות החמישים והשישים ובעיקר באזור גוש דן, ובהמשך בחינה האם הטריטוריה המיועדת כבר 'סומנה' על-ידי יזמים אחרים.

לאחר מכן מגיע אומדן שווי הקרקע ובחינת תמהיל האוכלוסייה, כדי להבין את כדאיות העסקה, ושליחת הודעות ראשונות לשטח, שבה הקבלן מציע לבעלי הדירות עסקה: הבניין שלהם ייהרס, הם יקבלו מימון לדיור חלופי, ובמקומו ייבנה בניין חדש שבו ערך הדירות יהיה גבוה יותר. הפנייה הזו מתבצעת דרך מכתבים בתיבות הדואר, הודעות SMS ושיחות עם נציגי התושבים. את המסגרת לתהליך קובעות העירייה וועדות התכנון – המקומית, המחוזית והארצית, שמכתיבות את התהליכים החל משלב התכנון, דרך הבנייה והאכלוס, וקובעות את גבולות הגזרה ואת המותר והאסור.

בניין בראשון לציון העובר שיפוץ במסגרת תוכניות תמ"א 38. (צילום ארכיון: verbaska Shutterstock.com)

לכל אחד מהגורמים יש תפקיד מיוחד לכשעצמו. אך בפועל, היזם הוא המנצח על 'העסק' והוא זה שמניע את ההליך מראשיתו. הדרך שבו הוא עושה זאת היא באמצעות ניסיונות רבים לגייס ולהחתים את בעלי המקרקעין, תוך כדי תחרות מתמדת עם עוד קבלנים אחרים שנאבקים על אותה חלקת אדמה.

בשנים האחרונות כוחם של התושבים התחזק מעט. במקומות בהם תהליכי ההתחדשות החלו בשלב מאוחר יחסית, והוקמה בהם מנהלת מטעם העירייה שייעצה לתושבים, ובמקומות בהם העירייה בחרה באופן מודע להוביל את תהליך ההתחדשות העירונית, בעיקר ביישובי פריפריה, לתושבים יש כוח וגם ידע גדולים יותר אל מול היזמים ביחס לעבר. אך לדברי אייש, זה עדיין לא מספיק.

"רבים מבעלי הדירות רואים את עצמם כצד פאסיבי"

היא מספרת ש"בעבודתי, אני פוגשת הרבה פעמים את התחושה שעולה בקרב בעלי הדירות שהתהליך הוא בלתי נמנע, והיזמים כבר סגרו את כל הפינות". לאורך השנים, תחת כובעים שונים לאורך הקריירה, כפעילה חברתית וכעובדת משרד השיכון עצמו, היא פעלה על מנת להנגיש את המידע, כדי שהתושבים ידעו בדיוק מה התהליך שעליהם לעבור ומה מצפה להם".

עו"ד אילנית אייש. חברה בפורום התחדשות עירונית (צילום: אלבום פרטי)

לדבריה, "אם הדיירים יבינו ויפנימו שהם בעלי הדירות והזכויות בקרקע, המאזן ישתנה. הבעיה היום היא שרבים מבעלי הדירות רואים את עצמם כצד פאסיבי, וחותמים מתוך חשש ל'חטוף' תביעה משפטית בגין אי שיתוף פעולה ו'סרבנות'. לכן הם חותמים, כשבדרך מופעלים עליהם כל מיני לחצים".

יכול להיות שהסיבה לפאסיביות שמתארת אייש נעוצה קודם כל באופי האוכלוסייה. תושבי השכונות המועדות לפינוי בינוי משתייכים בדרך כלל לשכבות סוציו-אקונומיות נמוכות, ציבור מבוגר ועולים, שתהליכי ההתחדשות העירונית מציבים בפניהם אתגר מורכב: יצירת נציגות של הדיירים שתהיה בקשר מול היזמים, ומינוי עורכי דין.

וכאן מגיע העוקץ: אותו עורך דין שמייצג את התושבים ממומן על ידי היזם, מה שיוצר מצב בעייתי בו עורך דין מקבל את משכורתו מאדם שמולו הוא אמור להיאבק. את המצב הזה ניתן לשנות אם המדינה תייצר מאגר או מנגנון מקביל של עורכי דין מפוקחים, שיהיו אמונים על ייצוג הדיירים.

הבעייתיות של המהלך מוכרת על ידי כל הצדדים, ואחד הכלים שהרשות להתחדשות יכולה לממש בשמירה על זכויות הדיירים היא על ידי הנחייתם בתהליכי בקשה ופיקוח ופתיחת מחלקה משפטית שתייעץ לאזרחים, אך אלו נמצאים כיום לחלוטין בשוק החופשי.

"ניסיתי להבין מספר פעמים איך המנהלות להתחדשות עירונית מכשירות את הצוותים ואת נציגי הדיירים, אבל לא קיבלתי תשובה מספקת", אומרת אייש. "נציגי הדיירים יודעים שהם גרים בבתים ישנים ולא טובים, אבל אנחנו טועים לחשוב שהם יודעים מה הם רוצים. מפגישותיי אני יודעת להגיד – הם לא. הם לא מקיימים שיח עם הדיירים ולא שואלים את רצונם, כמעין יד נעלמה שממתינה שהכול יסתדר מעצמו".

עבודת הנציגה במשרה מסוימת יכולה להיות כלי להעצמת הדיירים

את הוואקום אותו מייצרת חוסר ההכשרה של נציגי הדיירים. ההגדרה הלא ברורה היא שהתפקיד נעשה בהתנדבות על ידי אנשים שלא הוכשרו לכך או היו מוכנים לכך – נכנסים קבלנים חרוצים שזו עבודתם. "גם המנהלות, היזם הוא זה שמוביל את רוח הדברים", אומרת אייש  "וכשזה קורה – הוא תמיד יבחר להיתפס לאנשים שפחות מבינים במקרקעין, שפחות שואלים שאלות –  החלשים ביותר".

בשנים האחרונות אייש פגשה בנציגויות שנבחרות שהגיעו לדלתה כשהן כבר עמוק בתוך התהליך ולא מבינות מה התפקיד שלהם וכיצד עליהם לפעול. "המצב שחוזר על עצמו הכי הרבה הוא נציגויות שמקבלות החלטה על דעת עצמם בעוד שבפועל הם צריכים להיות צינור להעברת מסרים מהיזם לדיירים ולהיפך", אומרת אייש. "זה הבסיס המשפטי של כל התהליך: החלטות בקשות ופניות חייבות להיות משותפת ומתווכות לדיירים והנציגות חייבת לשמוע את דעתם של כולם ולקבל החלטה יחד איתם".

בניית דירות חדשות (צילום: גילי יערי, פלאש 90)

עבודת הנציגות היא עבודה רבה, יחסית לעבודה שנעשית בהתנדבות: נציגה צריכה ליצור קשר ולנהל קשר ישיר עם בעלי הדירות ולקבל החלטות קנייניות אישיות בלי לעבור הכשר, חלק מהחלטות שמתקבלות לאורך הדרך מצריכות את הסכמת 100% מבעלי הדירות, לכן הנציגים יכולים להיחשף, בלי שהתכוונו לכך לתביעות רשלנות. הסדרת עבודת הנציגה במשרה מסוימת יכולה להיות לכלי להעצמת הדיירים.

"התושבים לא מבינים את ההשלכות של הצפיפות"

אחד הסיבות המרכזיות שמאפשרות את רבות מהבעיות בתהליכי המיקוח השונים, טוענת אייש, היא מרכזיות הכסף בסיפור. בעוד שאין חולק שהיזמים הם המרוויחים הגדולים של הסיפור ממנו הם יוצאים עם רווחים של ארבע דירות לאחת, גם לדיירים נמכרת תמונה של שיפור איכות החיים משולבת בדירה שתניב תשואה גבוהה יותר במידה ותצר לשכירו בשוק.

"מציעים דירות שיהיו שוות הרבה יותר כסף במגדלים אבל התושבים לא מבינים את ההשלכות של הצפיפות, הפקקים, המחסור בשירותים ציבוריים את עלות התחזוקה והשיפוצים, את דמי הוועד שישולשו ושבסוף תהיה בשכונה שלהם ג'נטרפיקציה", אומרת אייש.

אחת ההצעות שמעלה אייש מזה מספר שנים היא לאפשר לבעלי הדירות המתגוררים במקרקעין שיבחרו לשוב לגור במקרקעין היא לפתור אותם מתשלום  דמי הועד בסכום ששילמו לתחזוקת הבניין עד ליום שיעזבו את המגורים בדירה לחלופין עד למכירתה או עד למותו של הדייר המקורי. "לצערי אני לא שומעת עורכי דין מבקשים לממש רעיונות מסוג זה וליצור הטבות של ממש לבעלי המקרקעין".

הורדת אחוז ההסכמה מחליש את הדיירים

במקום שבו הפרויקט הצליח להגיע לחתימה של רוב הדיירים, תמיד יהיו מעטים שאינם מרוצים מהתכניות, התמורות או שהבינו את גודל הטעות בדיעבד, והם הופכים ברגע ל'סרבנים', ולשם נדרשים לשכור שירותים של עו"ד על חשבונם – כי מרגע זה עו"ד הדיירים מפסיק לייצג את אותו דייר כך שכל המהלך מתחיל לגבות תג מחיר. נכון להיום, רוב פסקי הדין פועלים נגד סרבנים, ואף מתאפשר לבעלי הדירות שחתמו לתבוע דייר סרבן על כביכול נזק הכלכלי שנגרם להם, במסגרת השיהוי וסירובו.

שר השיכון זאב אלקין הוריד את אחוז ההסכמה להתחלת תכנית פינוי בנוי ל 67%, וזה לאחר שהתכוון להוריד אותו ל-51% אך נעצר על ידי הייעוץ המשפטי. הרפורמה עברה במהירות בחוק ההסדרים האחרון ברקע דיווחים על בתים שפונו מיושביהם בעקבות סכנת קריסה. לדעת אייש, הורדת אחוז ההסכמה אולי מקדם את האינטרס של הערים והמדינה אבל מחליש את הדיירים עוד יותר.

שר הבינוי והשיכון זאב אלקין (צילום: יונתן סינדל / פלאש 90)

"בעל דירה שרוצה לבנות מרפסת צריך להחתים את כל בעלי הדירות בבניין, לשלם אגרות, היטלים, לגשת לאדריכל ולמהנדס שיכינו לו תכניות מדידות והגשות שונות לוועדה המקומית – ים של בירוקרטיה שעליו לקיים בגפו לאורך ההליך כולו", טוענת אייש. "ואילו בהתחדשות, השכן שלי שבנציגות מקבל החלטות שרירותיות עם השלכות עליו ועל כל שכניו מבלי שמבין את גודל האחריות שלוקח על עצמו".

המצב שמתארת אייש הוא אולי תמצית האבסורד במצב כפי שהוא. הקבלנים יודעים מראש את רמת הסיכון הגבוהה שהדיירים מכניסים את עצמם לתוכה – הם יודעים שמאוד יקר ללכת למקום אחר ומצד שני יקר יהיה להתנגד. "מרימים את הידיים עוד לפני שהתחיל הקרב, יחסי הכוחות מאוד לא מאוזנים והקבלנים יודעים את כל זה היטב לכן זה מקומם שזה לא מדליק נורות אדומות לאנשים".