שר השיכון זאב אלקין מקדם רפורמה שתתמרץ את השוק הפרטי להציע חוזים ארוכי טווח ותהפוך את המשרד לרגולטור משמעותי בשוק השכירות הפרטית. הרפורמה הוצגה בכנס מיוחד שערך המשרד בשבוע שעבר. רוב סעיפיה נמצאים עדיין בוויכוח מקצועי, אבל במרכז עומד ניסיונו של אלקין לבצע דריסת רגל משמעותית של המדינה בהסדרת שוק השכירות ויצירת מערכת תמריצים שתקדם את שוק השכירות לטווח הארוך בשוק הפרטי, לצד השוק המוסדי.

אלקין מקדם חוזים ארוכי טווח בשוק הפרטי על ידי הגבהת תקרת הפטור או הפחתה במס שכירות למשכירי דירות ל-7,000 שקלים. כיום כדי לקבל את הפטור ממס משכירים צריכים להשכיר דירות עד 5,200 שקלים, ובכוונת אלקין לאפשר אותה לכל משכיר שיהיה מוכן להתחייב לחוזים ארוכי טווח בין 5 ל-20 שנה ולהצמדתה של העלאת שכר הדירה למדד המחירים.

תקרת ההנחה הנוכחית הייתה בין הגורמים הממתנים של מחירי הדירות מחוץ לאזור המרכז, והעלאתה עלולה להביא לגל התייקרויות בפריפריה. על ידי הענקת הפטור ממס לעוד עשרות אלפי משכירים, מקווים במשרד שישתחררו אלפי דירות לשכירות ארוכת טווח בכל הארץ. במשרד נשענים על סקר הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מ-2018 שהראה שיותר מ-20% ממשקי הבית היו מוותרים על רכישת דירה אילו נכנסו להסכמי שכירות ארוכת טווח. כך, על ידי הורדת הביקוש, יש אפשרות שהמהלך יתורגם להורדת מחירי הדיור.

כרבע מתושבי ישראל חיים בשכירות, ושיעור השוכרים ממשיך לעלות בעקביות מזה עשור. ממוצע השוכרים באיחוד האירופי עומד על 13%, ובתוך האיחוד עצמו הריבוד גבוהה מאוד. בעוד בארצות מזרח אירופה כמעט לא שוכרים, במדינות מערב אירופה, כמו גרמניה, הולנד ושווייץ, יותר מ-40% מהתושבים שוכרים.

בשנתיים האחרונות השכירות בישראל התייקרה בלפחות 5.7%, אבל מכיוון שהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה משקללת בחישוביה החודשיים דירות שהחוזה שלהן השתנה ביחד עם אלה שהחוזה שלהן נשאר קבוע (85% מהחוזים), ההתייקרות בפועל גבוהה יותר. באיחוד האירופי העלייה במחירים בתקופה המקבילה עמדה רק על 2.8%, בעוד בארה"ב על 7.2%.

הענקת הפטור היא חלק מסל פעולות שאלקין מציע לחיזוק השוכרים, ובהן יצירת חוזה שכירות סטנדרטי, הקמתה של פלטפורמה דיגיטלית לניהול והערכה של חוזי שכירות ומחשבון שכירות. בין היתר, אלקין מציע שיתוף פעולה עם השלטון המקומי לבניית מאגר מידע של דירות. כנראה כדי לא לפתח ציפיות מוגזמות להתערבות שיבריחו משקיעים, במצגת שהכין המשרד הוצג שוק הפיקוח על מחירי השכירות באופן מגמתי ושלילי.

אכן יש תור ארוך לדירות מפוקחות בשוודיה, אבל הוא תחום למרכז שטוקהולם. הבנייה בברלין האטה, אבל הקפאת השכירות בעיר השאירה בה עשרות אלפי סטודנטים ועזרה לה להילחם ביוקר המחייה. פיקוח על מחירי שכירות קיים בצורות שונות כמעט בכל מדינה ועיר גדולה באירופה, אבל לא קיים כלל בישראל. בכל זאת, נדמה שאלקין מבקש להפוך את המשרד לרגולטור בעל עוצמה ונוכחות בשוק השכירות הפרטית בישראל, כולל הרחבת סמכויות פיקוח והרחבה והקמת יחידות רגולציה חדשות, שיאפשרו שינוי במאזן הכוחות בין השוכרים למשכירים.