ההון העצמי הממוצע הנדרש לרכישת לדירת 4 חדרים בישראל זינק בתוך רבעון מ-987 אלף שקלים ל-1.233 מיליון שקלים תוך רבעון – כך עולה ממחקר שנערך במכון אלרוב לחקר הנדל"ן באוניברסיטת תל אביב. לפי המחקר, עליית מחירי הדיור בשילוב עליית הריבית על משכנתאות מרחיקה את מרבית הישראלים מהיכולת לרכוש דירה.

המחקר נערך על ידי פרופ' דני בן שחר, ראש מכון אלרוב לחקר הנדל"ן וחבר סגל  בפקולטה לניהול ע״ש קולר באוניברסיטת תל אביב, ואור סימן טוב, עמית מחקר במכון.  החוקרים בחנו את נגישות הדיור לפי מחירי הדיור ברבעון השני של שנת 2022 בישראל, שבו השכר נשאר קפוא והריבית על המשכנתאות זינקה.

בן שחר וסימן טוב ערכו את התאמה בין מחירי הדיור והמשכנתאות לדירת 4 חדרים ב-12 ערים גדולות בישראל להכנסות של עשירונים שונים בישראל.

מטרת המחקר היא לבחון את הנחת היסוד היא שההון העצמי הנדרש לרכישת דירה עומד על 30% מערך הדירה, וה-70% הנותרים ממומנים במשכנתא ל-25 שנה, בהחזר חדשי של עד 30% מההכנסה הפנויה של משק הבית. המגבלה של 30% נחשבת לגבול שמתחתיו עלות הדיור מחייבת ויתור על צרכים חיוניים אחרים, וסכנה למשבר חובות.

לפי המחקר, אם ב-2019 ההחזר החודשי הממוצע על משכנתא לדירת 4 חדרים ממוצעת בערי ישראל היה כ-7,000 שקלים, ברבעון השני השנה ההחזר זינק לכ-8,800 שקלים.

שיעור ההחזר הנדרש לרכישת דירה לפי שנים (נתונים: פרופ' דני בן שחר ואור סימן טוב, מכון אלרוב לחקר הנדל"ן)

התוצאה היא שמשקי בית בעשירון ההכנסה השישי יכולים לרכוש דירה בבאר שבע וחיפה בלבד, באופן שההחזר החודשי אינו עולה על סף 30% מההכנסה נטו של משק הבית. משק בית בעשירון השביעי יכול לרכוש דירה גם בחדרה ואשדוד. משקי בית בעשירון ההכנסה השמיני יכולים לעמוד רכישת דירה גם בפתח תקוה, בת ים, רחובות, בני ברק וראשון לציון.

שיעור ההחזר הנדרש לרכישת דירה לפי ערים (נתונים: פרופ' דני בן שחר ואור סימן טוב, מכון אלרוב לחקר הנדל"ן)

לעומתן, ירושלים רמת גן ותל אביב אינן בהישג ידם של משקי בית מהעשירון השמיני ומטה. מחירי הדיור בירושלים וברמת גן מאפשרים רכישה רק לעשירון התשיעי ומעלה, ונגישות הדיור בתל אביב היא אך ורק משקי בית בעשירון העליון.

הסיבה העיקרית להתרחקות הדירה: זינוק בהחזרי המשכנתא 

שינוי מחירי הדיור ועליית הריבית מזניקים גם את ההון העצמי הנדרש לרכישת דירה, וגם את החזרי המשכנתא. ההחזר החודשי של המשכנתא לדירת 4 חדרים ממוצעת זינק בתוך שנה ב-36.8%, לרמה של כ-8,800 שקלים בחודש. הזינוק העיקרי הוא בתל-אביב, בה נרשמה עלייה של 47.6%, לעומת כ-25% בחיפה ובבאר שבע. ערים אלו שומרות על רמת מחירים נמוכה יותר ממרבית הערים הגדולות בישראל.

ההון העצמי הנדרש לריכשת דירה (נתונים: פרופ' דני בן שחר ואור סימן טוב, מכון אלרוב לחקר הנדל"ן)

גם דרישות ההון העצמי זינקו בכ-25% ברבעון השני השנה בלבד, מ-987 אלף שקלים ל-1.233 מיליון שקלים. בשנה האחרונה מדובר בזינוק של 87.5%.

ההון העצמי הנדרש לריכשת דירה לפי ערים (נתונים: פרופ' דני בן שחר ואור סימן טוב, מכון אלרוב לחקר הנדל"ן)

השילוב בין דרישות ההון העצמי המזנקות להחזרים החודשיים מרחיקים את האפשרות לרכוש דירת 4 חדרים ממוצעת מרוב משקי הבית בישראל, ומותירים אותם עם 2 אפשרויות עיקריות: לקבל דירה בירושה, או להתמודד בשוק השכירות הפרוע, כשמרבית החוזים נחתמים לשנה בלבד.