תל אביב נכנסה לראשונה לרשימת הערים שנמצאות בסיכון בועתי (הערכת יתר של נכס), כך על פי דו"ח Global Real Estate Bubble Index של הבנק השוויצרי UBS, שסוקר את מצב שוק הנדל"ן בערים ברחבי העולם מאז 2015.
העיר העברית הראשונה, ניצבת במקום השמיני בעולם בערים הסיכוניות ביותר לבועה עם ציון של 1.59, אחרי הונג קונג, ונקובר ואמסטרדם. מחירי הדירות הנומינליים בתל אביב שילשו את עצמם משנת 2001 ל-2017 ומציבים אותה במקום פגיע במיוחד.
תשע ערים קיבלו ציון סיכוני, כלומר ניקוד מעל 1.5 שמשוקלל מנתונים המאפשרים חיזוי לקיומה האפשרי של בועה ובניהם קצב עליית מחירים מנותקת מקצב עליית השכר, מחירי השכירות, המימון וקצב בנייה שלא תואם את הביקוש.
עליית מחירי הדירות בתל אביב הקצינה בשנים האחרונות באופן לא פרופורציונלי
בועה בשוק הנדל"ן היא הערכת יתר של נכס וקיומה של כזו יוכל להיות מוכח רק במידה והיא תתפוצץ, כלומר, נפילה חדה של מחירי נכסים בזמן קצר. על כן, סיכון בועתי לא בהכרח מנבא בועה כמו שמתריע על סביבת שוק שפוגעת ביכולת של רבים לרכוש דירה ביחס לכוח ההשתכרות שלהם. בכל הערים שסווגו כנוטות לסיכון בועתי, מחירי הדירות עלו בממוצע ב-60% בעשור האחרון, בעוד השכר הריאלי ומחירי השכירות עלו ב-12% בלבד.
דווקא בתל אביב ובשונה משאר הארץ, מחברי הדו"ח טוענים שקצב עליית המחירים בעיר חפף במידה מסוימת את עליית מחירי השכירות. אך בגלל המחסור בהיצע, עליית המחירים בשנים האחרונות הקצינה באופן לא פרופורציונלי.
במדד המחיר ביחס להכנסה, תל אביב ממוקמת במקום החמישי ביכולת של עובד מיומן לרכוש דירה של 60 מ"ר במרכז העיר בה הוא עובד. על פי המדד, ייקח לו כ-13 שנה ממוצעות של עבודה בעירו, כדי להצליח לרכוש דירה, קצת פחות מלנדון ופריז. במיאמי, מדריד ודובאי – ייקחו לו רק חמש.
דירה ממוצעת בתל אביב תצטרך לעמוד לשכירות כ-44 שנה (בדומה למינכן, הונג קונג, פרנקפורט וג'נבה) כדי שתוכל לכסות את העלות של עצמה – כפול מהזמן של ניו יורק, לוס אנג'לס וסן פרנסיסקו – בהן מחירי הדירות אמנם יקרים, אך מחירי השכירות יקרים בהתאם.
המחקר מציין שריסון שוק המשכנתאות, על ידי הגדלת עלות המימון ומדיניות לקידום דיור בר השגה, במיוחד בתקופת כהונתו של שר האוצר משה כחלון, עזר בצינון קצב המחירים, אבל מ-2019 קצב העלייה המשיך לרוץ באופן לא פרופורציונלי לסביבה הכלכלית. בין יולי 2021 ליולי 2022 המחירים בעיר זינקו ב-18%, הקצב הגבוהה ביותר מאז 2010. העלייה לוותה בצמיחה אינטנסיבית של 18% בשוק המשכנתאות – הגבוהה ביותר בשנה מאז סוף שנות ה-90.
המחקר התייחס בשליליות להצעתו של יו"ר ועדת הכלכלה, מיכאל ביטון, מיוני האחרון, בה הוא קרא לבנק ישראל לבחון פיילוט שיאפשר מימון משכנתאי לזוגות צעירים שינוע בין 80 ל-90 אחוזי מימון מערך הדירה, לטענתו – הוצאתו לפועל של כזה מהלך תחמם את השוק עוד הרבה יותר. "האפשרויות לאיזון מחירים חד וקצר אפשרי בעתיד הקרוב – אבל רק אם הריביות על המשכנתאות ימשיכו לעלות בקצב הנוכחי".
באופן רוחבי, כלל הערים רשמו זינוק בהיקפי מימון המשכנתאות וחובות משקי הבית בשיעורים גבוהים משמעותית ביחס לממוצע הגידול במחירים לתווך ארוך. בכל המדינות שנסקרו, רמת חוב משקי הבית גדלה משמעותית ביחס לסביבה הכלכלית. מתוך 25 הערים שנבדקו, רק בשנה האחרונה (מחציון 2021 לחציון 2022) נרשמה עלייה של 10% במחירים בממוצע. העלייה הגדולה ביותר מאז שנת 2007, ערב משבר משכנתאות הסאב-פריים בארה"ב.
שילוב של משכנתאות בהיקפי מימון גבוהים, יחס חוב לצמיחה שלילי וסביבת מימון נוחה, יכולים להוביל לפיצוץ בועתי אפשרי בשנה הקרובה שיוביל להורדות מחירים חדות שמצד אחד יקלו על רכישות דירות ומצד שני יכולים לערער את כל כלכלות המדינה.
אחד הסימנים העקביים לכך שהשוק נמצא במצב בועתי, לפחות בתל אביב, הוא העלייה היחסית מתונה במחירי השכירות, ביחס למחיריה דירות עצמן. על פי הדו"ח, בערים שנסקרו, עלו מחירי השכירות בממוצע במתינות עד תחילת המגיפה ואף ירדו תוך כדי, אבל מאז נרשמה עלייה ממוצעת של 7% במחירי השכירות.
הסיבה העיקרית היא חזרה של תושבים רבים לערים, בזכות העלייה האינטנסיבית בריבית הבנקים המרכזיים (בארה"ב, ישראל, שוויץ) שאמורה לצנן את השוק – תיקונים בהערכות היתר בשווקי הנדל"ן אמורים לתת את אותותיהם כבר ברבעונים הקרובים.
פרנקפורט וטורונטו בראש טבלת הערים בסיכון לבועה
בראש טבלת הערים הסיכוניות, ובפער ניכר מהשאר, ממוקמות פרנקפורט וטורונטו (ציונים מעל 2.2) שעליית מחירי הנדל"ן אצלן שילשה את עצמה בעשור האחרון. גרמניה מחזיקה בשוק הנדל"ן הכי חם בגוש היורו כאשר מינכן ופרנקפורט הכפילו את מחירי הדירות לאורך עשור האחרון; שתי הערים קלטו לתוכן כמות גדולה מאוד של כוח עבודה חדש, בעיקר פליטים מסוריה ועיראק, שהשאירו את הערים כמעט ריקות מדירות פנויות.
מצב דומה התקיים גם באמסטרדם, שרשמה עלייה של 17% במחירים בשנה ושיעורים דומים נרשמו בשטוקהולם, מילאנו ומדריד. למרות שבאחרונה עדיין ניתן לרכוש את הדירה הכי כדאית ביחס מחיר-גודל. פריז היא העיר היחידה מכל הערים באירופה שמחירי הדירות והשכירות בה לא השתנו כלל בעוד השכר הממוצע המשיך לעלות. בלונדון, בה המחירים עלו ב-6% בשנה האחרונה, קצב הגידול במחירים נמוך מאשר הממוצע הארצי.
בארה"ב אין אף עיר בסכנה לבועתיות, למרות עלייה משמעותית במחירים בכל הערים. הסיבה לכך היא משכנתאות זולות והכנסה ממוצעת גבוהה בערים. מחירי השכירות בארה"ב התחילו לעלות בקצב זהה למדד המחירים הכללי ומחיר הדיור בפרט. עם זאת, ניו יורק, לוס אנג'לס, סן פרנסיסקו ובוסטון – כלכלות אזוריות חזקות עם שוק עבודה עתיר שכר, הוגדרו כולן כלא בנות השגה למגורים. דווקא מיאמי, שרשמה גידול של מעל ל-50% במחירי הדירות בשלוש שנים – נחשבת לאחרונת הערים הבועתיות בנות ההשגה.
