שר האוצר כחלון מקדם מהלך לפיתוח חלופות השקעה לשוק הנדל"ן. בדיון שהתקיים אתמול (רביעי) במשרדו, דנו בכירי המשרד בחלופות שונות שייתנו מענה לצורך להוציא את המשקיעים משוק הנדל"ן על מנת להוריד את הביקושים ועל ידי כך להוריד את מחירי הדירות. סגן שר האוצר, ח"כ יצחק כהן (ש"ס) יעמוד בראש הצוות שירכז את ההמלצות ויגיש אותן לשר בתוך שבועיים.
כבר למעלה משנה מסמנים במשרד האוצר את הגדילה בשיעור רוכשי הדירות להשקעה כאחד הגורמים לעליית מחירי הדיור. עד כה, פעל המשרד באמצעים שנועדו להכביד על המשקיעים, כמו הגדלת מס הרכישה וההצעה להטיל מס מיוחד על בעלי שלוש דירות ויותר. צעדים אלה כבר נותנים את אותותיהם – בשנה האחרונה ניתן לראות את מגמת היציאה של המשקיעים מהשוק.
בשנים 2015-2011, היוו המשקיעים 30%-25% מרוכשי הדירות. מאז העלאת מס הרכישה ביולי 2015, ירד שיעורם של המשקיעים בין רוכשי הדירות לפחות מ-20%. במשרד האוצר מעוניינים לראות את המגמה הזו נמשכת ומבינים כי הכלכלה הישראלית לא מייצרת היום חלופות להשקעה. הריבית האפסית והיחלשות הבורסה דוחפים את מי שמחזיק ביד 300 אלף ש"ח ומעלה לשוק הדיור.
רעיון לא חדש
ההכרה כי המשקיעים הם אלו שדוחפים את מחירי הדיור למעלה, מאחר ואין להם חלופות השקעה, הגיעה לכנסת כבר ב-2011. יו"ר ועדת הכלכלה באותם הימים, ח"כ לשעבר כרמל שאמה הכהן ניסה לקדם מהלך בו המדינה תנפיק אגרות חוב צמודות למדד הדיור. הרעיון היה לאפשר למשקיעים המאמינים כי מחירי הדירות צפויים לעלות, להיצמד למחירי הדירות מבלי שיכבידו על שוק הדיור. על הנייר הרעיון אמור להיטיב גם עם המשקיעים שייהנו מתשואה כאילו היו משקיעים בדירה ללא שיצטרכו לטפל במציאת שוכרים, תחזוקת הנכס וגביית שכר הדירה. השקעה באגרות חוב ממשלתיות צמודות מדד הדיור תאפשר גם למי שאין בידו את הסכום הנדרש לרכישת דירה להשקיע מבלי לקחת משכנתה. בנוסף, על ידי השקעה מסוג כזה, זוגות צעירים שחוסכים כסף לרכישת דירה יוכלו לשמור על ערכו עד להגעה לסכום היעד שלהם.
להנפקה של אגרות חוב ממשלתיות צמודות מדד יש אפקט חשוב נוסף. היום, יש לאוצר המדינה אינטרס בעליית מחירי הדירות, כיוון שמשמעותה היא גבייה של יותר מסים. הנפקה כזו תייצר למדינה אינטרס הפוך, שכן עלייה במחירי הדיור מגדילה את החזר החוב של המדינה המוצמד למדד הדיור. יש בצעד כזה איתות חשוב לאזרחים ולמשקיעים. בהנפקה של אגרות חוב כאלו, המדינה מביעה אמון בכך שהיא תצליח לרסן את מחירי הדיור.
בדיון שקיים שאמה הכהן בוועדת הכלכלה ב-15 ביוני 2011, חודש בדיוק לפני פרוץ המחאה החברתית, עלתה הסתייגות מהרעיון מצד מי ששימש אז כיועץ לשר האוצר יובל שטייניץ ומשמש היום כיו"ר המועצה הלאומית לכלכלה – הפרופסור אבי שמחון.
שמחון טען אז כי מחירי הדיור כבר נמצאים בשיא שלהם ."אנחנו צופים שמי שהיום יקנה את האג"חים האלה, עלול לסבול הפסד הון משמעותי" אמר, "שוו בנפשכם שאנחנו עכשיו – המדינה מנפיקה אג"חים כאלה, האזרחים קונים אותם, אחרי 10-5 שנים מוצאים את עצמם מופסדים. איזה צורה תהיה למדינה? זה כאילו המדינה בעצם משתמשת בידע העודף שלה להטעות את האזרחים". למעשה, אם המדינה הייתה מנפיקה ב-2011 אג"ח צמוד למדד הדיור מי שהיה רוכש אותו היה עושה עד היום תשואה יפה מאוד של כ-35%. שמחון טען באותה ישיבה גם כי ממשלת ישראל מצמצת את הנפקת אגרות החוב שלה ומהלך כזה בהיקפים משמעותיים ישפיע על ניהול החוב של המדינה. מי שדווקא תמך ברעיון היה סמנכ"ל התאחדות הקבלנים דאז, ערן ניצן, המשמש היום כסגן הממונה על התקציבים באוצר הממונה על ענייני נדל"ן ופנים.
בעיה נוספת שעלתה באותם דיונים קשורה לשאלת המדד שאליו ניתן להצמיד את אגרות החוב. מדד הדיור המפורסם על ידי הלמ"ס מפורסם בעת שעסקאות רבות שבוצעו עדיין לא דווחו. איסוף הנתונים למדד הדיור מורכב מאוד מאחר ויש שונות גדולה בתנועת המחירים של דירות מסוגים שונים באזורים שונים בארץ. למעשה, המדד האמתי נסגר בעיכוב של ארבעה חודשים.
בנוסף ישנו גם המדד המפורסם על ידי השמאי הממשלתי (מדד שכבר אינו מתפרסם, על פי החלטת קבינט הדיור בראשות כחלון). במקרים רבים המדד של השמאי הממשלתי וזה של הלמ"ס סותרים אחד את השני. בסיומה הישיבה של ועדת הכלכלה ב-2011, נציג הלמ"ס בדיון, דורון סייג, אמר כי ועדה בין משרדית המטפלת בנושא המדד תגיש את המלצותיה תוך מספר חודשים. הפרופסור שמחון אמר כי גם משרד האוצר יגבש את עמדתו על אג"ח צמודות דיור תוך מספר חודשים. אגב, חברי הכנסת היחידים שנכחו בדיון היו יו"ר הועדה, שאמה הכהן וממלא מקומו ח"כ יצחק וקנין.
חמש שנים עברו מאז התכנסה ועדת הכלכלה ההיא. הדיונים בנושא לא נמשכו. מסקנות לא הוצגו. הרעיון מוסמס. הישראלים יצאו לרחובות. אחר כך חזרו הביתה. אתמול הוקם צוות מיוחד למציאת חלופה להשקעה בנדל"ן. אחד הפתרונות לפחות, נמצא על השולחן כבר יותר מחמש שנים.
