דו"ח הכלכלנית הראשית לסקירת הנדל"ן במשרד האוצר מראה על ירידה משמעותית בביקושים לדירות, הן בעסקאות בפועל והן בהלוואות לרכישת דירה, זאת על רקע העלאת ריבית בנק ישראל. אך למרות הירידה בביקוש, עליית המחירים אינה נפסקת, ולדברי אמנון מרחב, יו"ר התאחדות הקבלנים בוני הארץ, הוא לא רואה מצב שבו העלייה הזו נעצרת.

הכלכלנים, ד"ר יאיר דוכין מבית הספר למנהל עסקים באוניברסיטה העברית ובארי גורטלר הר-טוב מאיגוד יועצי המשכנתאות, מזהים פתח לאופטימיות זהירה בשל מדיניות הריבית, אך מזהירים כי חוסר התכנון של שיווקי הקרקעות והבנייה, צפוי להמשיך את עליית המחירים.

המכירות בירידה, המחירים בעלייה

השנה האחרונה שברה מספר שיאים של רכישות, ביקושים והלוואות לרכישת דירה, אך אז הגיע חודש אפריל וטרף את הקלפים. אמנם שינוי המגמה נרשם כבר בחודש מרץ, עם השמועות על אפשרות להעלאת ריבית בנק ישראל לראשונה מזה שבע שנים, אך אחרי העלייה בפועל באפריל ועד הגעתה ל 1.25% בחודש אוגוסט, כמות המכירות לא הפסיקה לצלול ותחזיות מדברות על כך שמספר המכירות ימשיך להראות ירידה לכל הפחות עד אמצע 2023.

נתוני הקיץ הנוכחי מראים ירידה של 40% בעסקאות ושל 36% בהלוואות לרכישת דירה, אך מחירי הדירות לא מפסיקים לעלות, ומראים עלייה של 20% במחיר ממוצע לדירה בשנה האחרונה, ללא עצירה צפויה בטווח הנראה לעין.

מגמה זו עומדת בניגוד לקיץ 2021, אז היה ברור שהביקושים הגבוהים לדירות מושכים איתם את המחירים מעלה, אך במגמה הנוכחית, גם ביקושים נמוכים וריבית גבוהה מאפשרים העלאת מחירים. נוצר תקדים מסוכן, כאשר במצב בו העלאת הריבית לא מביאה למיתון, בנק ישראל עשוי לקדם מדיניות ריבית אגרסיבית עוד יותר שתפגע קשות במשק.

"אף אחד לא יודע להגיד באמת אם מחירי הדירות יעלו או ירדו, אבל מחירי הדירות לא תמיד רק עולים" אומר ד"ר יאיר דוכין. משנת 2007 ועד היום, מחירי הדירות בישראל, ובעיקר אלו שבמרכז הארץ, כמעט הכפילו את עצמם. אבל המצב לא תמיד היה כך, שכן במחצית השנייה של שנות ה-70, מחירי הדירות ירדו ב-50%, ובין 1997 ל-2006 מחירי הדירות בישראל ירדו ירידה ריאלית ש 25%, אך משבר הסאב-פריים, שניצניו החלו להיראות ב-2007 והובילו להורדת ריביות, שינה את התמונה.

ד"ר יאיר דוכין (צילום: אלבום פרטי)

שקיעתם של המשקים בישראל ובעולם בריביות האפסיות כבר למעלה מעשור, הוא הגורם המרכזי בהזנקת מחירי הנדל"ן, שהפכו ליעד השקעה מרכזי לישראלים רבים. בסוף 2021 כשהמגמות האינפלציוניות בעולם התגברו בעקבות מגיפה הקורונה, דוכין כתב על כך שאין מנוס מחלחול מגמות המיתון לתוך ישראל, מה שיוביל לתגובת נגד של בנק ישראל "אני הנחתי שנגיע לעלייה של 15% במחירי הדירות ולדעתי אנחנו הולכים לקראת עצירה שם", אומר דוכין, "העלאת הריבית מורידה את שווי הנכסים ואת הביקוש למשכנתאות. המיתון כבר פה בתחום היי-טק וההשקעות והוא ילך ויעמיק בשנה הקרובה בשוק הדיור. האם המחירים ירדו? זה תלוי בעומק המיתון וכמה זמן הוא יימשך. מחירים עולים הרבה יותר בקלות מאשר שהם יורדים".

"אם הלקוחות מחכים, גם הקבלנים יחכו"

אחד מההישגים של שר השיכון זאב אלקין, אם לשפוט על פי דבריו שלו, הוא שיווקן של כ-70 אלף יחידות דיור חדשות. מדובר בהישג משמעותי לאחר שנים רבות של תת שיווק וקושי כללי ביצירת מדיניות קידום בניית דירות.

לשם יצירת איזון בין ההיצע לביקוש בישראל, מדי שנה נדרש שיווקן של כ-50 אלף יחידות דיור, אלקין העלה את השיווק ב-20 אלף יחידות, אבל לדברי אמנון מרחב, יו"ר התאחדות הקבלנים בוני הארץ, מחסור של בין 150 ל-200 אלף יחידות דיור לא יכול להרשות לעצמו מדיניות מרסנת ביקושים.

"אפשר להגיד שמעלים את הריבית, שמוציאים את המשקיעים מהשוק, שעושים הגרלה ומחכים – אבל בסוף אנשים צריכים לגור במקום כלשהו" אומר מרחב, שמכנה את "הפאסיביות של הממשלה" מול מדיניות הריבית של בנק ישראל "מקוממת", וכי לפי נתוני הכלכלנית האחראית על סקירת הנדל"ן, "מה שאנחנו רואים עכשיו זה סימן לכך שמחכים – אבל בסוף יחזרו לשוק, יקנו דירות, והמחירים, במידה ושום דבר לא ישתנה – ימשיכו לעלות. אולי אפילו עוד יותר בקיצוניות".

אמנון מרחב, יו"ר התאחדות הקבלנים בוני הארץ (צילום: יונתן זינדל/פלאש90)

דו"ח סקירת הנדל"ן הנוכחי מראה שמעל ל-65% ממכירות הקבלנים הן על הנייר, דיכוי הביקושים יוצר מצב בעייתי עבור אותם רוכשים מכיוון שהוא יתמרץ את הקבלנים לעכב בנייה ומכירות. "הקבלנים יעדיפו להתיישב על הגדר, לא למכור ולא לבנות, אם הלקוחות מחכים, גם הקבלנים יחכו, למה לא?" אומר מרחב.

תיתכן ירידת מחירים, איך אין סיבה להתלהב

"בקצב עליות הריבית הנוכחיות, סביר להגיד שהמחירים ירדו" אומר בארי גורטלר הר-טוב, מאיגוד יועצי המשכנתאות. "ישראלים שונאים להוריד מחירים, ומי שחי בבית ומשלם החזרי משכנתא – אין לו אלטרנטיבה".

כמו מרחב, גורטלר בטוח שאין דרך להתמודד עם מחירי הדירות על ידי דיכוי הביקוש. גם אם יתממש בסוף אפקט צינון – הוא יהיה זמני. "הבטחה להקפאת משכנתאות, כפי שמנסה להציג נתניהו בקמפיין שלו היא לא ברת הגשמה", אומר גורטלר, "הוא מזהה בעיה אבל חסר יכולת להציע פתרון טוב לה, כאשר ברור שהמצב של הריביות יחמיר עוד תקופה לפני שירד".

דוכין טוען שמוקדם מדי להספיד את הישגי מדיניות הריבית, שכן לדבריו, כדי להבחין בהשפעות ממשיות שלה על השוק – לוקח פרק זמן של בין תשעה חודשים לשנה, כך שאם אכן נחזה בעצירת קצב עליית המחירים, או להקפאה של המחירים עצמם, נצטרך לחכות עד לרבעון השני של שנת 2023.

"מצב בו יש עודפי היצע מול ביקוש הולך ופוחת, זה שילוב שיכול להוביל לירידת מחירים, אולי אפילו משמעותית", אומר דוכין, אבל מבקש לצנן את ההתלהבות. "ההנהגה הישראלית חושבת רק על הרבעון הרבעון הבא, בעוד ב-2048 ידרשו פה עוד 2.8 מיליון יחידות דיור. זה דורש שיווקי קרקע הרבה יותר משמעותיים וקצב התכנון בישראל דורש שיתחילו לתכנן כבר מחר את מה שיהיה פה בעוד 20 שנה".