החגיגות סביב ירידת מחירי הדיור עקב העלאת הריבית הן בדיחה עצובה, שממחישה וחושפת מי המרוויחים ממדיניות הדיור של הממשלה ומי המפסידים. כלום לא באמת השתנה. אם עד כה המרוויחים ממשבר הדיור היו המדינה, הבנקים, ומשקיעי הנדל"ן – גם אחרי עליית הריבית הרווחים הגדולים יעברו לבנקים, שצפויים להרוויח יותר באופן ישיר מעליית הריבית; למשקיעי הנדל"ן, שיוכלו להמשיך להשתלט על השוק עקב מחירי הדיור הנמוכים; ולמדינה שתמשיך לספסר בקרקעות במחירים מופקעים. מי שימשיך לשלם את המחיר הוא הציבור הרחב, שאין לו ברירה.

בהנחה שהעלייה בריבית הורידה את מחירי הדירות ב-20%, צריך לשאול מי יהיו המרוויחים ומי יהיו המפסידים מכך. כבר בהנחת היסוד שהמחיר ירד מקופלת ההנחה שיותר ויותר אנשים ממעמד הביניים והמעמד הנמוך ייפגעו ולא יוכלו לרכוש דירות, כי מצב הריביות והצורך שלהם במשכנתא לא יאפשרו להם. לכן הם יהיו הסובלים העיקריים מעליית הריבית.

אבל גם אם יתאפשר להם לרכוש וגודל המשכנתא שלהם אכן ירד, הכסף שנחסך מירידת המחיר לא יגיע אליהם, ורק יעבור מהידיים של היזמים, הקבלנים והמדינה לידיים של הבנקאים, שיקבלו ריבית גבוהה הרבה יותר גם מרוכשי דירות חדשים וגם ממי שרכשו כבר דירות. גם בעלי ההון ירוויחו, כי הם יוכלו לרכוש דירות במחירים זולים יותר.

כמו שקונים מניות כשהן במחיר נמוך, כך בעלי ההון ייכנסו בכל הכוח להשקעה בנדל"ן, וירכשו את הדירות שיימכרו בזול על ידי מי שיצטרכו כסף נזיל. אז הם יחכו בסבלנות שוב לעליית מחירים כדי לממש את ההשקעות שלהם. המפסיד יהיה שוב הציבור הרחב, כי ללא קשר לריבית, רובו זקוק לקורת גג, והבחירה שלו תהיה בין תשלום ריביות לבנקים על משכנתאות, לבין תשלום למשקיעים על שכירות שהביקוש לה תלך ותעלה.

המסקנה הברורה היא שכל המדיניות הממשלתית שמתמקדת בעלייה וירידת מחירים היא מטעה, ולא צריכה בכלל להיות המדד לבחינת שוק הדיור. המדד צריך להיות כמה דירות ללא מטרות רווח ודירות ציבוריות יש במדינה, כי המטרה המרכזית של המדינה היא לספק ולהנגיש פתרונות דיור לכולם בהתאם למצב הסוציואקונומי שלהם, ולא לייצר מחיר אחיד לכולם.

ממשלות בעולם כולו משקיעות מיליארדים בייצור מאגר דירות כאלה שמנוהלות על ידי עמותות וגופים ללא מטרות רווח וגם על ידי גופים פרטיים, כשהמטרה היא להבטיח דיור הוגן ומונגש למעמד הביניים והמעמד הנמוך. באירופה למשל, יותר מ-12% מהדירות הן דירות ציבוריות, ומושכרות במחירים נמוכים משמעותית מהשוק על בסיס מצב סוציואקונומי. הדירות ממוקמות באזורי ביקוש שבהם גם יש נגישות לתחבורה ציבורית ומרכזי תעסוקה, וגרים בהם אנשים מאוכלוסיות מגוונות ושונות.

בניגוד לישראל, באירופה יש מאמץ אמיתי לייצר דיור ציבורי איכותי שהוא עבור כולם, ולא גטאות עוני בפריפריה שנועדו אך ורק לעניים. לכן באירופה מצוקת הדיור הרבה פחות מורגשת.

הגדלתו של היצע הדירות לא מסייעת בלי שמתקיים שיח אמיתי כיצד מחלקים אותן. באותו אופן, גם השיח על ירידת המחיר לא באמת משנה אם לא אומרים למי יורדים המחירים. הצפת השוק בדירות יקרות שמאלצות אנשים להיכנס לחובות ומייצרות בועת נדל"ן שממנה נהנים בעלי ההון לא תרמה כלום לציבור, וכך גם ירידת מחיר מזויפת שנובעת מהיכולת של הציבור לרכוש דירות לא באמת תסייע. אי אפשר להתחמק מכך שהפתרון חייב להיות ממוקד בחלוקה מחודשת של הנדל"ן בארץ והעברת עושר מהמיעוט העשיר למעמד הביניים והמעמד הנמוך.

הכותב הוא מנכ"ל פורום הדיור הציבורי