ירידה של 20% בשנה ברכישת הדירות: סקירת הנדל"ן של הכלכלנית הראשית באוצר לרבעון השני של 2022 מראה המשך להאטה הכללית בשוק הדיור, כשברבעון השני נרכשו כ-30 אלף דירות. רוב הירידות נרשמו באזור תל אביב, חדרה, נתניה והמרכז, שם נרשמה ירידה ממוצעת של כ-28.5% בעסקאות. כתוצאה מכך, שיעור העסקאות בשוק החופשי באזורי הפריפריה עמד על 45% מכלל העסקאות, השיעור הגבוה מזה 20 שנה.

על פי ניתוח הכלכלנית, מחירי הדירות באזורי הביקוש הספיקו לעלות ב-7.1% בתוך שנה, ועומדים על כ-2.6 מיליון שקלים לדירה, בעוד בפריפריה הם עלו ב-6.2%, והגיעו לכ-1.4 מיליון שקלים לדירה. כדי להחליש את השפעת דירות היוקרה באזור המרכז, בניתוח המכירות של הדירות הזולות בשני האזורים (הרבעון הזול בהתפלגות המחירים), העלייה במחירי הדירות במרכז הארץ כמעט הוכפלה ועומדת על כ-11.3%.

מכירות הקבלנים רשמו ירידה של 18% בשנה ו-3% לעומת הרבעון הקודם – שפל מכירות של כמעט שנתיים. ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, התייחס אתמול (חמישי) למצב, וטען שקצב העלאת הריבית שמלווה את 2022 חתך ב-20% את היקף התחלות הבנייה בארץ, אחרי שנה מוצלחת של שיווק קרקעות ל-75 אלף יחידות דיור.

שוק המשקיעים רשם צניחה של 31% – מהגדולות מזה שנים. המדינה אמנם הרוויחה 786 מיליון שקלים מהגדלת גובה המס, שנכנסה לתוקפה לפני כמעט שנה, אבל בחשבון הכולל רשמה ירידה של 9% ברווחים לעומת הרבעון המקביל ב-2021, בשל הירידה המשמעותית במספר העסקאות בשוק המשקיעים, שהעדיפו לא לרכוש.

נראה שהמאבק המחודש של משרד האוצר ושר השיכון במשקיעים הניב את פירותיו המיוחלים – בתוך חצי שנה ויתרו המשקיעים על כ-3,700 דירות, ובכך התקזז לחלוטין הגידול במלאי הדירות שלהם ברבעון המקביל ב-2021. לדעת הכלכלנית, גם לעלייה של כ-5% ברכישות המשקיעים בפריפריה, שבה המחירים נמוכים יותר, הייתה תרומה לירידה ברווחי המס.

על פי ניתוח הכלכלנית, הרוכשים הגדולים ביותר בפריפריה היו רוכשי דירה ראשונה. הזוגות הצעירים, שבמשך יותר משנה העדיפו לרכוש דירות חדשות והיו מבין אלו שהובילו את שוק הדירות החדשות, חזרו בשנה האחרונה לדירות יד שנייה (ירידה של 14% במספר העסקאות ביד ראשונה). אולם כבר לקראת סוף הרבעון הנוכחי מגמת הרכישות בשוק יד שנייה ירדה משמעותית. לטענת הכלכלנית, מדובר במגמה מטרידה שמשקפת את עליית המחירים דרך בחירות הרוכשים. החזרה של הזוגות הצעירים לרכישת דירות "על הנייר" משקפת מציאות בעייתית שבה יותר ויותר צעירים נאלצים לשלם גם שכירות וגם משכנתא. לצד באר שבע, גם כ-35% מהמשקיעים בדימונה וערד בחרו למכור את הנכסים שלהם, חרף ההפסד הכספי.

בשוק המשקיעים בבאר שבע נעשתה מכירה משמעותית של דירות משקיעים במהלך הרבעון, שהייתה מלווה בהפסד הון ריאלי. ניתוח משקי הבית של המשקיעים שמיהרו להיפתר מנכסיהם מראה שעבור כמעט מחצית מהמשקיעים שבחרו למכור את דירתם, השכרת הדירה היא פרנסתם העיקרית, אם לא היחידה. המכירה של הדירה נבעה כנראה מאילוצים כלכליים, בין היתר כדי להפסיק להפסיד כספים על תשלומי הריבית על המשכנתא.

שוק תושבי החוץ רשם זינוק של 42% לעומת הרבעון השני עם רכישה של 520 דירות. לטענת הכלכלנית, הזינוק נבע בעיקר ממכירות מיוחדות של מיזמי יוקרה מכווני שוק חו"ל, בדגש על ירושלים, שבה מחיר דירה ממוצע היה 4.6 מיליון שקלים – 51% גבוה יותר ממחיר דירה ממוצעת שנרכשת על ידי ישראלי בעיר. עם זאת, נתח העסקאות של תושבי חוץ ברבעון השני עמד על 1.7%, השיעור הממוצע מאז 2017.

השינוי הגדול, שהספיק לעשות כמה כותרות על חזרתם הגדולה של משקיעי החוץ, נבע בעיקר משילוב של המועד (מכירות פסח ליהודי ארצות הברית ואנגליה), ושנתיים שלא נעשו בהן מספיק שיווקים לחו"ל בגלל הקורונה. ככלל, מערכת היחסים בין תושבי החוץ והנדל"ן הישראלי נמצאת בירידה מתמדת מאז 2007, עם פרוץ משבר הסאב-פריים, אז פלח השוק שלהם עמד על 8% מסך הרכישות, והמשיך ליפול (עם עליות קטנות באמצע) כל הדרך עם העלאת מסי הרכישה בישראל.