מדד חדש של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מדד הנשיגות, בוחן את היכולת של משפחה לרכוש דירה. המדד מראה כיצד היכולת לרכוש דירה בישראל הולכת ונעלמת, במיוחד למשפחות צעירות. לפי ממצאים ממחקר חדש של הלמ"ס, המבוסס על מדד הנשיגות, מעל 80% מהמשפחות הצעירות עד גיל 34 אינן מסוגלות לרכוש דירה. לכלל משקי הבית עומד שיעור אי-הנשיגות (חוסר יכולת לרכוש דירה) על 70%. בין 2007 ל-2017, ירדה דרגת הנשיגות הממוצעת מתחת לרף יכולת הרכישה.

המדד החדש מספק תמונה מדויקת יותר על היכולת לרכוש דירה, בהשוואה לדרך המדידה הפופולרית המסתכלת על מספר המשכורות הנדרשות לרכישת דירה. זאת מכיוון שהוא לוקח בחשבון את עלות המימון במשכנתא, מפלח את משקי הבית לפי גיל וגודל ומתייחס לעלויות השונות לדירות לפי מיקום גאוגרפי.

המדד מתייחס לשיעור המימון המקסימלי המותר במשכנתא (75%), להחזר החודשי המקסימלי (שליש מההכנסה) ולתקופת המשכנתא המקסימלית הנקבעת על פי גיל ראש משק הבית. בעזרתם, יצרו החוקרים – לריסה פליישמן ודורון סייג מהלמ"ס, ואלה קובלייקובה מאוניברסיטת נוטינגהאם טרנט, פרופיל מימון מקסימלי לכל משפחה, אותו השוו לדירה המתאימה לגודל המשפחה במחירים שונים, על פי מיקום הדירה.

פער של מיליון שקל בין המשכנתא המקסימלית לבין מחירי הדירות בתל אביב

הממצאים עגומים, בייחוד עבור משפחות צעירות ובאזורי הביקוש הגבוה: תל אביב וירושלים. נכון ל-2017, השנה האחרונה שנבחנה במחקר, הפער בין המשכנתא המקסימלית למשק בית, לבין מחיר הדירה הממוצעת בתל אביב עומד על כמיליון שקלים. בירושלים, עומד פער זה על כ-800 אלף שקלים, ובאזור המרכז ללא ת"א, על כ-400 אלף שקלים. באזורים הנותרים המצב חמור פחות: בחיפה המשכנתא המקסימלית זהה למחיר הדירה הממוצעת, ובצפון ובדרום היא גדולה ממחיר הדירה הממוצעת בכ-100 עד 150 אלף שקלים.

יחד עם זאת, משפחות צעירות יתקשו לרכוש דירה אפילו באזורי הפריפריה. בחיפה, דרגת הנשיגות הממוצעת למשפחות צעירות בלי ילדים, או עם שלושה ילדים ומעלה עומדת על 3 – 'לא נשיג', כלומר המשפחה הממוצעת לא יכולה לרכוש דירה. עבור משפחות עם ילד או שניים הדרגה היא 4 – 'נשיגות גבולית'. בדרום המצב כמעט זהה, מלבד משפחות עם חמישה וילדים ומעלה, שסובלות מאי-נשיגות חמורה יותר.

היכולת לרכוש דירה מתפוגגת

כיצד בכל זאת דירות נרכשות, אם לפי הנתונים המשכנתא המקסימלית לא מאפשרת זאת? ההסבר לכך טמון בשני גורמים. ראשית, על אף הפילוח, המחקר מתייחס להכנסות ולמחירים ממוצעים; חלק ממשקי הבית מרוויחים מעל הממוצע וחלק מהדירות זולות מהממוצע. שנית, בהתאמת גודל דירה למשק בית, המודל מניח רמת צפיפות של חדר לאדם עד אדם וחצי; חלק ממשקי הבית יוכלו לקנות דירה צפופה מזו שהמודל הניח.

עוד עולה מהמחקר, שעם השנים היכולת לרכוש דירה מתפוגגת. בכל המחוזות, רמת הנשיגות צנחה בין 2007 ל-2017, לאחר שיפור בין 2002 ל-2007. בירושלים ובתל אביב המצב היה חמור עוד ב-2007, כשהמשפחה הממוצעת הייתה רחוקה מיכולת הרכישה, אולם בשאר המחוזות דרגת הנשיגות הממוצעת הצביעה על יכולת לרכוש דירה. אלא שעד 2017, בעקבות עלייה מאסיבית במחירי הדיור, המצב הדרדר. במרכז, ירדה הנשיגות הממוצעת מתחת לרף הנשיגות, בעוד בדרום, בחיפה ובצפון הפכה הנשיגות לגבולית.

לאור המשך עליות המחירים מאז 2017 והעלאות הריבית מהשנה האחרונה, ניתן להעריך שהמצב החמיר. אולם ד"ר לריסה פליישמן, אחת מכותבות המחקר, מזהירה מהערכות אלה: "הריבית, המחירים, וההכנסה, משפיעות באופן שונה על הנשיגות ולכן צריך להיזהר מהערכות כאלו. המטרה הראשונית שלנו הייתה לפתח מודל לניתוח הנתונים. בהמשך, אנחנו שואפים לפתח את היכולת לנתח נתונים בצורה שוטפת שתיתן תמונה לפחות על השנה הנוכחית".