מרכז אדוה פרסם היום (חמישי) מחקר שערכו ד"ר שלמה סבירסקי וירון הופמן-דישון המתאר את התהליכים שהובילו להפיכתו של שוק הדיור לשוק מפוצל, בו מתקיים פיצול מעמדי מובהק. המחקר מדגים כיצד נטישת המדינה את האחריות לשוק הדיור והעברתו לידי השוק החופשי הביאו לעליית מחירי הדירות ולריכוז הבעלות על דירות בקרב העשירונים העליונים.

סבירסקי והופמן דישון כופרים בהנחה המקובלת כי המשבר בשוק הדיור הוא תוצאה של "המחזוריות הטבעית" של המחירים וטוענים כי מדובר במדיניות ממשלתית מכוונת שתוצאותיה שינוי מעמדי של חלוקת המשאבים. הם מסמנים את תכנית הייצוב של 1985 כנקודת המפנה במדיניות הממשלתית, במסגרתה הוחלף רעיון "המדינה המפתחת" באידיאולוגיה המכוננת של "השוק החופשי". את המושג "השוק החופשי" מקפידים מחסרי הדו"ח להשאיר במרכאות, בהסבירם כי השוק החופשי לעולם אינו חופשי באמת, וזאת מאחר והשחקנים בשוק נבדלים ביכולת ההשפעה שלהם על מגמות השוק ועל המדיניות הממשלתית. המגמה להסרת ידיה של הממשלה משוק הדיור שהחלה בסוף שנות השמונים נבלמה עם העליה הגדולה מברית המועצות וחזרה לשלוט בסוף שנות התשעים.

שיעורי הבעלות על דירה אחת לפי עשירונים (גרפיקה: דבר ראשון).

החוקרים בוחנים את חזון של משרד הבינוי, עפי שנכתב בתכנית אסטרטגית  שפורסמה ב-2006, "דירה נאותה לכל משפחה במחיר סביר ובשכונה הולמת. כל משפחה בישראל ללא קשר לדת, גיל, מגדר, עדה ורקע כלכלי־חברתי היא בעלת זכות שווה לגור בדירה איכותית התואמת את צרכיה, בשכונה בטוחה, נוחה, עם די מבני ציבור, מקומות פנאי וכד’. כל  זאת במחיר בר השגה שניתן למימוש על ידי הפרשה נורמטיבית מהכנסות המשפחה".

על פי המחקר, מדיניותו של משרד השיכון ומדיניות הממשלה כולה פועלים בעקביות בניגוד לחזון זה.

הנתון הראשון, אותו מציגים החוקרים, שממחיש את נטישתו של משרד השיכון את אחריותו לדירה נאותה לכל משפחה הוא הצניחה בתקציבו משרד השיכון. בשנת 2000 עמד תקציב המשרד על 9.84 מיליארד שקל. עד שנת 2015 ירד תקציב המשרד ל 1.89 מיליארד שקל. בשנה זו תקציב משרד השיכון היה חצי אחוז בלבד מתקציב המדינה. לשם השוואה עשרים שנה קודם, בשנת 1995 היה תקציב משרד השיכון 5.1% מתקציב המדינה. עוד מציגים החוקרים כי בשנת 2014 גבה משרד האוצר 7.7 מיליארד שקלים ממיסי נדל"ן המהווים עליה של 66% לעומת הגביה עשור קודם לכן בשנת 2004.

בשלב השני מציגים סבירסקי והופמן-דישון את השינוי שחל בבעלות על דירות וכיצד ריכזו שני העשירונים העליונים את משאב הדיור בידיהם. בין השנים 2003 ל 2013 ירד שיעורן של המשפחות הגרות בדירה בבעלותן מהעשירון הרביעי ב-7.5% ואילו בקרב העשירון השביעי נרשמה ירידה של 6.1%. מנגד, שיעור המשפחות בשני העשירונים העליונים המחזיקות שתי דירות ויותר עלה בין השנים 2008-2013 מ 8.9% ל- 22.4%.  עוד עולה מהנתונים כי בין השנים 2002-2013 רכשו בני העשירון העליון כ-40% מסך הדירות להשקעה שנרכשו בתקופה זו.

לבסוף מוסיפים החוקרים את נתוני המשכנתאות שנתנו הבנקים לציבור. מאז 2008 היקף המשכנתאות שנתנו הבנקים יותר מהכפיל את עצמו: מ-2.5 מיליארד שקל בחודש ב-2008 להיקף משכנתאות של למעלה מ 5 מיליארד שקלים כל חודש ב-2015. שוק המשכנתאות והאשראי לבינוי גדל כל כך עד שהפך ב 2015 ל-37.8% מהרווח הנקי של חמשת הבנקים הגדולים, לעומת לעומת 13.9% בשנת 2006. סבירסקי והופמן דישון מעמידים מול העליה התלולה בהיקף המשכנתאות את נתוני ההלוואות והמענקים הממשלתיים שניתנו כסיוע לרוכשי דירות. במהלך 15 שנים משנת 2000 צנחו היקף ההלוואות והמענקים מ 3.88 מיליארד שקל בשנה לכ-60 מיליון שקלים ב 2015.

רוב הנתונים המוצגים במחקר של מכון אדווה אינם חדשים וידועים לכל מי שעוסק בתחום. עם זאת, עדיין יש ברצף המסקנות שהמחקר מייצר משמעות חדשה. המחקר מראה איך מדינת ישראל השתעבדה לעליית המחירים של שוק הדיור וחמור מכך את התוצאות של שיעבוד זה על החברה הישראלית שהופכת להיות מקוטבת יותר מעמדית. הצטברות נכסי הנדל"ן בקרב העשירונים העליונים שמה סימן שאלה גדול על הנתונים שהתפרסמו לאחרונה על התמתנות אי השוויון בישראל במדד ג'יני.