בכל שנה בסביבות יוני, ממש כטקס קבוע, אפשר לראות את המודעה הבאה בקבוצות של פעילי יוקר המחיה ובדפים של כתבים ברשתות החברתיות: "דרושים זוגות צעירים שהעלו להם את שכר הדירה ורוצים לספר את סיפורם, נא לפנות בפרטי". הסיפורים נאספים, ביחד עם תמונות של דירות מצו'קמקות, ונארזים לתוך כתבה באחד מערוצי החדשות. כתבה שמתיימרת לייצג את המתרחש בשוק השכירות כולו.
בשנה שעברה, הכתבות שמספרות על עליות המחירים התחילו כבר במאי, מלאות בעדויות שאפילו לא מדברות על חוזים שנחתמו אלא על שיחות טלפון שקיבלו שוכרים על כך שעומדים להעלות להם את שכר הדירה.
באחד מעיתוני החדשות צוטט שוכר שאמר: "זה יעלה ויעלה ואנחנו נשלם ונשלם עד שאנשים יתפוצצו ברחובות". באחד מערוצי הטלוויזיה רואיין בעל דירה שפשוט אמר "פראייר מי שלא מעלה שכר דירה".
כשראיתי את אותו מרואיין פניתי לבן הזוג שלי והודעתי לו שהולכים להעלות לנו את שכר הדירה. אנחנו ננשום עמוק, נקבל את זה, וננהל משא ומתן מנומס. הבנתי שאי אפשר לכעוס על בעל דירה שחשוף למסרים כאלה. בישראל, דירה היא קודם כל מוצר השקעה. כמו כל מוצר השקעה האינטרס להשפיע על מחירו קיים, אבל מדהים לראות כל פעם מחדש כמה התקשורת והציבור עיוורים לאינטרס הזה.
אתם יכולים לדמיין כתבת חדשות שבה עדויות על כך שמחירה של מניה עומד לעלות? אתם יכולים לדמיין ראיון משודר בו מישהו מכריז "פראייר מי שלא נותן הוראת קניה?" תוך שתי דקות הרשות לניירות ערך הייתה דורשת הסברים מעורכי התכנית. אבל אף אחד לא מפקח על מוצר ההשקעה שנקרא דירה.
גם כשכתבות הטלוויזיה לא מתבססות על עדויות אלא על נתונים, המצב לא הרבה יותר טוב. פעמים רבות הנתונים לא מגיעים מהלמ"ס או מרשות המיסים אלא מגופים פרטיים שונים ומגוונים.
רק בחודש האחרון ראיתי כתבה אחת שמספרת על שינויים במחירים, המתבססת על נתונים שפרסמה חברה שבודקת כשירות דיירים, כתבה אחרת התבססה על אתר מודעות מכירה, כתבה שלישית על מאגר מידע למשקיעים.
בכל המקרים מדובר בגופים פרטיים, שבמקרה הטוב מפרסמים את מתודולוגיית המדידה שלהם באופן חלקי מאד, במקרה הרע לא מפרסמים כלל. מדובר לרוב בגופים שבעצמם מתפרנסים משוק הדיור, ולכן הפוטנציאל לניגוד עניינים ברור. ואם זה לא מספיק כדי לפקפק בנתונים, לא פעם קיימת סתירה ביניהם לבין הנתונים שמגיעים מהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. וכאן אנחנו מגיעים לנקודה הכואבת ביותר- פרסומי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.
במשך שנים הלמ"ס ספגה ביקורת מוצדקת על כך שהיא כלל לא מפרסמת את המחיר לשוכר חדש, במקום זאת, מפרסמת רק את המחיר למחדשי חוזה. בעקבות זאת הלמ"ס התחילה לפרסם את המחיר לשוכר חדש, וטוב שכך, אך התיקון הזה עבר הקצנה בתקשורת.
כשנתוני השכירות שהלמ"ס מפרסמת מדווחים לנו בגופי התקשורת השונים אנחנו נראה לרוב רק את הנתון על עליית המחיר לשוכר חדש מתנוסס בכותרת. במקרה הרע הוא יהיה הנתון היחיד שידווח בכל הכתבה.
בפרסום האחרון לדוגמה המחיר למחדשי חוזה עלה ב-3%, כשהמחיר לשוכר חדש עלה ב-8.6%. יש לציין שרוב השוכרים בשוק הם מחדשי חוזה, זו למעשה הסיבה שהלמ"ס נמנעה מפרסום נפרד ל"שוכר החדש" בעבר. יש גם לציין שאין שום מידע זמין לגבי שינויים בתמהיל השוכרים. הגיוני לשער, למשל, שבתקופה שבה התקשורת מפחידה את הציבור מעליות מחירי השכירות ללא גבול, יותר ויותר שוכרים יבחרו להשאר עם המשכיר המוכר. כך שהנתח של "מחדשי החוזה" מהשוק רק יגדל. אך אין שום דיווחים שיאשרו או יפריכו את ההשערה הזאת.
מדי פעם נתקלתי בוויכוחים לגבי "המחיר האמיתי" של השכירויות. האם המחיר ל"שוכר חדש" מייצג באמת את שוק השכירות טוב יותר מאשר המחיר ל"מחדש חוזה"? על פי רוב גופי התקשורת התשובה היא כן. דוגמה חיה אנחנו יכולים לראות בכתבה של נתנאל אריאל בביזפורטל שכותרתה "הקומבינות של המשכירים ובכמה עולה שכר הדירה באמת".
בתחילת הכתבה אריאל מסביר שמחדשי החוזה, רוב השוכרים כאמור, משלמים מתחת ל"מחיר השוק" בכ-5%. אבל למה דווקא מחיר השכירות של שוכר חדש זכה בתואר "מחיר שוק"? האם מחירי ביטוח הרכב לנהגים חדשים מייצגים את מחירי ביטוחי הרכב טוב יותר מאשר מחירי הביטוח לנהגים וותיקים? ממש כמו שנהג חדש מגלם בתוכו סיכון לחברת הביטוח, שוכר חדש מגלם סיכון למשכיר.
שוכר חדש ולא מוכר עשוי להתגלות ככזה שמפגר בתשלומים, מתנער מאחריות לתקלות בדירה שבאחריותו, ומזניח את הדירה. משכירי דירה מתמחרים את הסיכון הזה ולכן המחיר גבוה יותר.
אריאל מסביר שבעת מעבר דירה המחיר יקפוץ, זה נכון, אך כשהחוזה יתחדש המחיר יחזור לעלות בקצב איטי. במציאות שמשלבת מיתון ואינפלציה, שרבים חוששים שאנחנו בפתחה, מחירי השכירות של מחדש החוזה למעשה עשויים להישחק מול האינפלציה בזמן שהמיתון יגביר את אלמנט הסיכון עבור המשכיר ולכן יגרום לו להימנע מהעלאת המחיר. כך שהמחיר עשוי לא רק להאט את קצב עלייתו אל מול האינפלציה, אלא לקפוא מולה, וכך למעשה תיווצר ירידה ריאלית.
בהמשך הכתבה אריאל מסביר ששוכרים רבים משלמים מחיר שזמנו קצוב והוא עתיד לעלות, כי משכירים לא רוצים להגיע לסף המס ולכן "מוותרים" על חלק מהסכום. האם כך אנחנו חושבים על גם מוצרים אחרים? האם מחיר של צלחת צ'יפס במסעדה נראה לנו אמיתי יותר או פחות, בגלל תכנון המס של הבעלים? האם אלמנטים שלוחצים על המחיר מטה כמו סיכון, תכנון מס, באמת זמניים כפי שמציגה התקשורת? ואם כן, למה זה כך רק כשמדובר בדמי השכירות שלנו?
בסקירות הנדל"ן של הכלכלנית הראשית אנחנו מקבלים מידע עשיר על המתרחש בשוק הדירות למכירה. חלוקה לסגמנטים, למחוזות, לעיתים עד רמת הפרויקט, בכל הקשור לשוק השכירות המידע מוגבל מאד. הסיבה העיקרית לכך היא היעדרו של מאגר מידע אמין של דירות להשכרה.
חוק שכירות הוגנת של סתיו שפיר הכיל הצעה לרשם שכירויות- חובת דיווח על השכרת דירה מהשקל הראשון, בשל התנגדות שרת המשפטים דאז, איילת שקד, החוק עבר ללא ההצעה לרשם שכירויות. מאז, אנחנו רואים את ההצעה לרשם שכירויות נכנסת ויוצאת מחוק ההסדרים כעז קבועה על ידי משרד האוצר.
התוצאה היא שוק שמפתיע את כולם. שוכרים מופתעים מכמה גבוה המחיר שמופיע במודעות, אך גם מופתעים כשהם שומעים על עוד ועוד "ברי מזל" שמשלמים מתחת ל"מחיר השוק", זוכי מחיר למשתכן מופתעים כשלא מצליחים להשכיר את הדירות במחירים שרצו ומשכירים של דירות קטנות מופתעים מכך שהטלפון לא מפסיק לצלצל (כנראה בשל משנמכי הדירות המדווחים לנו בסקירות האוצר).
כמובן שאין לי נתונים שיוכיחו שה"הפתעות" האלה אכן מתרחשות, כי הנתונים, כאמור, מוגבלים מאד. אך כל שנותר לי, לכל אחד למעשה, הוא לנסות ולפענח את המציאות שמעבר לקמפיינים בעצמי.
וכל עוד אנחנו מוותרים על הדרישה לרשם שכירויות ובמקום זאת מנהלים את אותו מאבק טיפש ב"יוקר המחיה", אנחנו נמצא את עצמנו שוב ושוב מנסים לנהל מאבק בעיניים קשורות. לא רק שהסיכוי לנצח במאבק כזה נמוכים מאד, אנחנו בקלות יכולים למצוא את עצמנו יוצרים נזק ומשתתפים בקמפיין להרצת מחירי השכירות שחותר נגד האינטרס שלנו כשוכרים.
***
טלי גולדרינג, היא מרצה, מחנכת ועורכת וידאו
