שר האוצר משה כחלון (כולנו) נחוש לממש את כוונתו להטיל מס על בעלות על דירה שלישית. את הביקורת הוא דוחה כאינטרסנטית, אך מסכים, עם זאת, לבצע תיקונים שימנעו מהמס לפגוע פגיעות לא מוצדקות בציבור.

"המס על דירה שלישית לא ישפיע על מחירי השכירות. שכר הדירה נקבע מהיצע וביקוש ולא מתשואה" אמר כחלון אתמול (שני) ב"וועידת העסקים של ישראל" בארגונו של עיתון גלובס, בתל אביב. השר הדגיש כי מדיניותו לא מבוססת על דוגמות, אלא על ניסוי וטעייה. לדבריו, "אם שכר הדירה יעלה ואחרי שנה אגלה שטעיתי, אתקן. לא קרה שום דבר. אני לא חושש מלהודות בטעויות". לצד זאת אמר השר כי יהיו סייגים למס, "אם ירשתי שליש דירה ואשתי ירשה שליש דירה, אז ביחד זה שלוש דירות. יש גם דירות מחולקות שאי אפשר למכור. במקרים האלה אנחנו נטפל".

"עד שיהיו יותר דירות מאנשים, אז נבין שצריך להפסיק"

כדאי לבחון את הגישה של כחלון לגבי "ניסוי וטעייה". עד כה הצעדים הרבים שננקטו – הכבדת המס על משקיעים, ההכרזה על מיסוי דירה שלישית ותכנית "מחיר למשתכן" לא בלמו את מחירי הדירות. כחלון לא רואה בזה סימן לכך שהמדיניות לא עובדת, אלא לכך שהיא עוד לא הפכה לאפקטיבית. "אנחנו נבנה ונבנה ונבנה ונבנה, עד שיהיו יותר דירות מאנשים, אז נבין שצריך להפסיק".

כחלון הסכים בעקיפין עם הטענה כי תכנית מחיר למשתכן גרמה להתייקרות בעבור משפרי הדיור. "יצרנו שני שווקים – לזוגות צעירים ולמשפרי דיור", בהתייחס למדיניות שבה כל הקרקע החדשה שיוצאת לשיווק שמורה לתכנית מחיר למשתכן. כחלון, כהרגלו, תיאר את האינטרסים מאחורי הביקורת נגדו: "כל מי שמושקע בנדל"ן לא רוצה עליית מחירים. גם הבנקים, אבל גם מי שרכש דירה. יזמים רכשו קרקעות, והקרקע – היא כמו שמרים, תופחת לבד, בלי שישקיעו בה. בגלל זה הפסקנו את זה. מי שרכשו שלוש דירות, הם לא אנשים רעים, אבל לפעמים קבוצה אחת עושה פעילות שפוגעת בקבוצה אחרת".

גם אם כחלון צודק לגבי הקולניים בקרב מבקריו, לא בהכרח מדובר בביקורת משוללת יסוד. מיסוי על דירה שלישית יכול להחמיץ את יעדו ביותר מאופן אחד. כך למשל, המשקיעים יספגו את המס, ללא קשר לשאלה האם יגלגלו אותו אל השוכרים, ולא ימכרו את הדירות. בנוסף, השפעת המס חלשה דווקא על מי שמחזיק דירות בכמויות שעולות על שלוש. כמו כן, ניתן להתחכם למס ולשנות את רישום הבעלות על הדירות בתוך המשפחה, כך שאיש לא יחזיק בשלוש דירות באופן פורמלי, גם אם בפועל לא ישוחררו דירות לרוכשים חדשים. בתרחיש אחר, שבו הדירות כן יימכרו, הרוכשים עשויים להיות בעיקר כאלו שרוכשים את דירתם השניה. זהו תרחיש של "השוואת ריכוזים" בקרב המשקיעים ולא פתרון למחוסרי הדיור, שאינם דווקא "הזוגות הצעירים", כפי שהשר מעדיף להתנסח. מספרם של מחוסרי הדיור בישראל בעלייה, בייחוד בקרב צעירים, אך לא רק.

בנוסף, הביקוש למשכנתאות בשנים האחרונות נמצא בשיא, והמגבלות על התשלומים החודשיים גורמים להארכת התשלומים למשך שנים רבות יותר. לריתוק ההון הרב – הן לרכישת דירות והן כאשראי ליזמים וקבלנים לצורך הבניה יש השפעה רוחבית על המשק, שמקשה על מימון השקעות בתחומים אחרים ומגדילה את הסיכון לבנקים דווקא בתרחיש המיוחל לכאורה של ירידת מחירי הדיור. כמו כן, המס על דירה שלישית הוא בהגדרה אמצעי עקיף, שלא אמור לגבות כסף, אלא לשכנע אנשים למכור את דירותיהם על מנת להימנע מהתשלום.

נסיגת הצעירים מול העשירים

במושב אחר באותו הכנס, הציג שיב מאליק, מעיתון הגארדיאן הבריטי, נתונים מדאיגים לגבי מצבם הכלכלי של צעירים במדינות המפותחות: בשלושת העשורים האחרונים ההכנסה הפנויה של צעירים עלתה פחות מהממוצע. לראשונה בהיסטוריה מצבם של פנסיונרים בארה"ב מתחת לגיל 80 עולה על מצבם של צעירים מתחת לגיל 30, שיציאתם לעצמאות מתחילה מאוחר יותר: ירידה בבעלות על דיור, יותר שנות מגורים אצל ההורים, חתונות מאוחרות יותר וילודה פחותה, לצד תסכול מכך שגם רכישת השכלה גבוהה לא מבטיחה פרנסה מכובדת.

מהתבוננות במגמות הללו, עושה רושם כי מדיניותו של שר האוצר מהווה טיפול סימפטומתי ולא טיפול שורש. אין ספק שהנחה של 400-100 אלף ש"ח ממחיר השוק בדיור היא הנחה משמעותית, שבמקרים מסויימים היא המוצא הרלוונטי. עם זאת, המשבר בשוק הדיור אינו עניין נקודתי, אלא המקום אליו התנקזו לחצים מכל הכיוונים – היעדר ריבית על חסכונות בבנק תמרצה רבים להשקיע בנדל"ן, שנתפס כהשקעה פשוטה יותר לניהול לעומת כניסה לשוק ההון, אף שבטווחים ארוכים השקעה בתעודות סל "טפשות" בבורסה בדרך כלל משתלמת יותר מנדל"ן.

בעבר הכריזו באוצר כי ישיקו איגרת חוב הצמודה למחיר הדירות כדי לייצר חלופת השקעה שתשחרר דירות, אך אתמול אמר כחלון כי "לא תהיה אג"ח צמודה לדיור כי יגידו לי שאני מוכר משהו שעומד לרדת".

לפי מאליק, הבעיות של הצעירים היום נובעות משגיאות מאקרו כלכליות יסודיות יותר – תחשיבי הפנסיה היו נדיבים מדי ביחס לתוחלת החיים והדור שכבר פרש יהנה מפנסיה גבוהה יותר מהדורות הבאים. שנות השגשוג שהביא איתו עידן מדינות הרווחה הולידו תופעה של עליה מהירה מדי ברמת החיים ובצריכה, ופחות מדי חיסכון והשקעה בעתיד, גם של יחידים וגם של ממשלות, כאשר עכשיו אנו מתמודדים עם התוצאות.

מאליק השווה בין בריטניה לנורווגיה שגילו נפט בים הצפוני באותן שנים. בבריטניה העושר החדש הוביל להורדת מיסים. בנורווגיה בחרו לשלוח את כספי הנפט לקרן ההשקעות הריבונית של המדינה, אשר מותר לממשלה להשתמש רק בפירותיה. בבריטניה הצריכה הרקיעה שחקים, והיא מתקשה להמשיך לממן אותה. בנורווגיה בנו באופן איטי ומדורג מערכת רווחה ופנסיה ממשלתית מפותחת. "בסופו של דבר", אמר מאליק, "שורש הבעיה היא ניאו-ליברליזם. הוא מעודד את החמדנות ואת החשיבה לטווח קצר ולא את הדאגה לעתיד".

מאליק הסכים לטענה שכיום קשה מאוד להגדיל את המיסוי על עשירים, מפני שיש להם יכולת חזקה להשפיע על היבחרותם של פוליטיקאים ובכך לרסן את הכוונות הללו. כחלון אמר במפורש: "אני אשלם מחיר פוליטי על מיסוי דירה שלישית". בראיה זו, המחיר הפוליטי שכחלון ישלם יהיה מחיר מלא על מהלך שמשקלו הכלכלי קטן מאוד, אולי רק תיקון אסתטי, בנסיון לא נועז במיוחד להטיל מיסים שחלים רק על השכבות המבוססות. תיקון כלכלי חברתי עמוק, ולו רק בפריזמה של הדיור, מצריך שינוי גדול יותר בכמה סדרי גודל. למשל, החזרת הממשלה כשחקנית משמעותית בשוק המשכנתאות כפי שהייתה בשנות ה-90, הגדלת מאסיבית של מערך הדיור הציבורי במאה אלף דירות לפחות והפעלת סעיפי האכיפה בחוזי החכרת הקרקעות כנגד יזמים וקבלנים שמחזיקים קרקעות מדינה ונמנעים מלבנות עליהן בתירוצים שונים, בעודם נהנים מעליית ערך הקרקע. מהלכים כאלו מצריכים השקעות של עשרות מיליארדים, שכדי לגייס אותם צריך לשנות שני עקרונות יסוד במדיניות הכלכלית המקובלת – להטיל עוד מסים על העשירים ולהגדיל את חלקה של הממשלה במשק.