דירה של 100 מ"ר בפחות ממיליון שקלים? קואופרטיב הדיור יכולים להיות האלטרנטיבה לשוק הדיור בישראל, כך טוענת עו"ד יפעת סולל, יו"ר ברית הקואופרטיבים לצדק חברתי, כלכלי וסביבתי. בנייר מדיניות אותה חיברה עבור מכון המחקר 'יסודות', שראה אור בתחילת החודש, סולל מציגה את ההיסטוריה הקצרה והלא מוכרת של הדיור הקואופרטיבי, כיצד הוא מאתגר את החשיבה על דיור בישראל של היום ואיך, למרות המורכבות, מדובר בפרויקט ישים ורלוונטי מתמיד/
"בישראל יש לנו קרקע ציבורית, את הבסיס המשפטי, את הצורך בקרב הציבור והאינטרס של ראשי הערים, אבל יש מעט מאוד דיור קואופרטיבי", אומרת סולל בשיחה עם 'דבר'. על פי סקירתה, 25 מיליון משקי בית אירופיים מתגוררים כיום בדיור קואופרטיבי, בערים כמו ציריך, וינה או ברלין, שכולן נחשבות ליקרות, מדובר בשיעורים שמגיעים עד מחצית מסך הדירות בעיר, וזאת בעוד בישראל רובם המוחלט של הדיירים גרים או שוכרים דירה בשוק הפרטי , שמחירה נקבע על פי שורת הרווח של בעליו.
שתי האלטרנטיבות היחידות המוכרת לשוק כיום הן הדיור הציבורי, אך הוא מהווה פחות מ-2% מכלל הדיור, ונעול בקריטריונים נוקשים כך שיתאים עבור העניים ביותר, ומתחמי הדיור להשכרת ארוכת טווח בבעלות החברת הממשלתית 'דירה להשכיר'. בעוד דיור ציבורי קיים בישראל מאז קום המדינה, האחרון נוצר כמענה פוליטי לאחר מחאת 2011, ובהיקפים מצומצמים.
"הבעיה עם שכירות ארוכת טווח היא שקבלנים מנהלים אותה", מסבירה סולל "המחירים ברובם הם מחירי שוק ואין שום פתרון לטווח אורך. אחרי 10 עד 20 שנה הדירה חוזרת לשוק הפרטי כדי גרוף רווחים. איך זה אמור לתת מענה לאנשים שמחפשים בטחון במקום המגורים שלהם? דיור זה הרבה מעבר לקורת גג, זו קהילה וכל סביבת החיים של בנאדם, אבל המדינה מתעקשת לדחוף אותנו לפתרונות זמניים".
אין אף חברה חיצונית שעושה רווח על מכירת או השכרת הדירות
הרעיון מאחורי הבניין הקואופרטיבי, אותו משרטטת סולל בפירוט, עם מספר רב של אלטרנטיבות ליישום, הוא די פשוט – דיירי הבית עצמו הם היוזמים של בנייתו ותחזוקתו. תמורת השקעת הון ראשונית הם מקבלים מניה שמקניה להם את הזכות לגור בדירה במחיר חודשי שייגזר מעלות הבנייה, והם יהיו רשאים לגור בה לאורך חייהם כאשר בסוף תקופת המגורים המניה תוחזר לקואופרטיב ובעלי הדירה יקבלו את ההון הראשוני שהושקע בחזרה.
המשמעות, יש שיגידו שלילית, היא שאי אפשר להשכיר או למכור את הדירה, כלומר להתייחס אליה כעוד מוצר בשוק עליו עושים רווח. מצד שני – לאורך כל תהליך הבנייה, המגורים והתחזוקה אין אף חברה חיצונית שעושה רווח על מכירת או השכרת הדירות מהדיירים, מה שיכול להוזיל את מחירה משמעותית, להגן על מחירה מפני זעזועי השוק ולקדם מפעל דיור קהילתי תחת ניהול דמוקרטי אותו יעצבו הדיירים בעצמם.
"הביצוע של הפרויקט הזה מורכב – אבל לא קשה", מרחיבה סולל "אנחנו מציעים פה שירות חברתי לציבור לכן הוא ידרוש לקבל קרקע בחינם או במחיר סמלי ולהיבנות לא על ידי גורמים לניצול רווחים. בסופו של דבר, אפשר להגיע לעלות בנייה שבין 5,000 ל 7,000 שקלים למ"ר – כלומר דירת מאה מטר במחיר של חצי מיליון עד 700 אלף שקלים. והכי חשוב – הדירות האלו לא יחזרו לשוק ויוכלו לשמש רבים בהמשך".
ומאיפה יגיע שאר המימון?
"אחרי הכנסת ההון הראשונית, נוכל לממן את המשך הבנייה הזה על ידי משכנתאות שיפעלו מול הקואופרטיב, ולא, בניגוד לאיך שהדברים נראים בשוק, מול כל דייר ודייר. לצד הלוואות מהבנקים אפשר לפנות קרנות קהילתיות או עירוניות או לנסות לחפש השקעה ייעודית למטרות מיזמים חברתיים, קרנות פנסיה זו כתובת מצוינת לכך, בציריך חלק מהפרויקטים הקואופרטיביים ממונים על ידי קרנות ההשתלמות של עובדי העירייה – זו השקעה יציבה שחושבת את האנשים ואת המקום".
אבל אם כבר פונים למדינה בשביל הקרקע, למה שלא לדרוש ממנה שתנהל את הבנייה באופן ציבורי?
"אנחנו לא רוצים שהמדינה תקים כי הסכומים גדולים ובדיוק בגלל זה המדינה לא תוציא אותם. לדרוש השקעה גדולה מאוד של כספי מדינה בהקמת דיור, זה פשוט לא ריאלי בעת הזו. הפקטור המשמעותי הוא ערך הקרקע, ששונה ממקום למקום ואנחנו רוצים להגיע למצב שערך הקרקע לא משנה – כלומר לבנות מעל שטחים חומים או שטחים שמקצה העירייה. זה אפשרי משפטית אבל צריך להגדיר שהבנייה היא בעלת מטרה ציבורית – קואופרטיב יכול לפעול תחת ההחלטה הזו".
"רשות מקרקעי ישראל מתנהלת כתאגיד לגריפת רווח"
על פי דוחות הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ומשרד האוצר, בשנים האחרונות המדינה הוציאה מעל ל-12 מיליארד שקלים על תכניות להוזלת דיור; ממחיר למשתכן המיועד למעמד הביניים ועד סיוע בשכר דירה לזכאים. סולל מסתכלת על הנתונים הללו ורואה כיצד כסף ציבורי רב זורם לכיסים פרטיים של הקבלנים ובעלי הבתים, שבסופו של דבר יוצאים מורווחים מכספי ציבור, ומפנה אצבע מאשימה להתנהלות המדינה, ששמה את כל הקלפים הדיורים שלה בשוק הפרטי.
"רשות מקרקעי ישראל מתנהלת כבר הרבה שנים כתאגיד לגריפת רווח", טוענת סולל. לדבריה דרישה של פרויקטים רבים מצד הציבור תהיה חייבת להיות מנוף לחץ על מדיניות מכרזי הקרקע בישראל, שהפכה לאחד הגורמים המכניסים ביותר לקופות האוצר במחיר העלאה משמעותית במחירי הדיור, "התקופה הכי קיצונית הייתה תחת ממשלת השינוי, מהכנסות של 11.7 מיליארד שקלים בשנת 2020 ל-37 מיליארד ב-2022. הסיפור של מדינה שממקסמת רווחים על מה שאמור להיות שירות ציבורי הכי יסודי שיש זה בלבול יוצרות שרק הולך ומחריף".
"מה אומר לנו פרויקט מחיר מטרה של משרד השיכון? נותנים הנחה לקבלנים עבור המחיר המקסימלי שהם מוכנים לשלם על הקרקע ודורשים לגלגל את ההנחה לדיירים שזוכים בהגרלה. אבל אז איך שהדיירים מקבלים את המפתחות הם יכולים מיד להשכיר ואחרי חמש שנים למכור אתה במחיר שוק, זה אבסורד. לפחות תייצרו הגבלה על מחירי השכירות או המכירה. לא עושים את זה כי האמונה היחידה היא ב'שוק החופשי'".
"לעיריות יש אינטרס שתושבים בעלי רמות הכנסה שונות יוכלו לגור בעיר"
סולל רואה בקואופרטיבים כפתרון ביניים שחורג ממוסכמות השוק ויכול לשרת היטב את האינטרס של העיריות, ובמיוחד עכשיו בתקופת הבחירות לרשויות המקומיות. על פי מטריצת אפשרויות שבנתה כדי להבין כיצד להוציא לפועל מיזם כזה בהיבטי המימון, הביצוע והתחזוקה.
לפי המטריצה לעיריות שמקדמית נמצאות בנקודה מוחלשת מאוד מול המוסדות המדינתיים יש השפעה לא מעטה. לדוגמה, עירייה יכולה להקצות קומות על מבנים בקרקע ציבורית (שטח חום), לשים ערבויות מטעמן וגם לשמש, הלכה למעשה כבעלים של הקואופרטיבים, בדומה לבעלות שיש לעיריית תל אביב על חברות השיכון העירוניות עזרא וביצרון. הדוגמה האחרונה, לדעת סולל, היא הנתיב הישים ביותר לקידום הפרויקט, "לעיריות יש את האינטרס המיידי בכך שתושבים בעלי רמות הכנסה שונות יוכלו לגור בעיר ברווחה".
"בתל אביב יש הרבה חשיבה בנושא ולפני חמש שנים רון חולדאי קיבל החלטה להקצות 120 דירות במיזם 'דיור שיתופי'", מספרת סולל, "הפרוייקט יועד למכרז על הקרקע של המגרש של מכבי יפו, היתה כוונה שבתנאי המכרז תהיה העדפה לקואופרטיבים, אבל רשות מקרקעי ישראל מנעה את הפרסום שלו כי היא רצתה רווחים, בעוד שהעירייה רצתה פתרונות".
איזה כח יש לראשי הערים מול המדינה אם ראש העיר של העיר העשירה והחזקה בישראל מקבל מקלות בגלגלים?
"הרשויות מקבלות על הראש על זה שמופקר תחום כל כך יסודי בחיי אדם. לחשוב שהפתרונות יבואו מהגורם שיצר את הכשל זה אבסורד. ההנהגה ביישובים מקומיים מבינה את זה. הם גם מבינים שהוספת הדיור הקואופרטיבי כצלע שלישית לשוק הדיור הישראלי הפרטי והציבורי תהווה אלטרנטיבה שתשפיע על רמת המחירים בשוק כולו ותרחיב נגישות. אין פתרון קסם, כדי ליישם אותו באופן האפקטיבי ביותר נדרש שינוי עומק בתפיסת השלטון לגבי התפקיד שלו. דיור קואופרטיבי מאפשר לקדם שינויים בפועל גם ללא שינוי תפיסתי והרחבת המיזמים למספר מקומות בארץ תראה למדינה ולציבור שמדובר בפתרון ישים וכדאי"
נשמע שיש הרבה תכנון והתעסקות בהקמת קואופרטיב, זה מהלך שיכול להתאים לכל ישראלי שמחפש בית?
"זה לא פתרון לכלל האוכלוסייה, אבל כן לחלק גדול ממנה. מה שיפה, זה שבתוכו יש התגלמות לפתרונות גם לשכבות סוציואקונומיות נמוכות יותר. המדינה תוכל לפנות לבניינים שלנו ולקנות אצלנו דירות עבור הדיור הציבורי, הדירות שלנו זולות יותר, מתוחזקות טוב יותר והן אטרקטיביות יותר למדינה, ובכך הקואופרטיב הופך למתווה לפתרון גם לשכבות המוחלשות".
