עם סיום שנת 2016, במשרד האוצר חוגגים שיא של כל הזמנים בשיווק קרקעות ותכנון, אך המציאות בשטח רחוקה מלהצדיק את החגיגה. בעוד שאכן נרשמה עלייה בכמות הקרקעות ששווקו, כמות הדירות שנבנו בפועל לא גדלה, והחשוב מכל – מחירי הדיור ממשיכים לטפס.
על פי הסיכום השנתי של פעילות הממשלה בשוק הנדל"ן שפורסמה אתמול (ראשון) על ידי משרד האוצר, ב-2016 נשבר שיא של כל הזמנים בשיווק קרקעות. 71,702 יחידות דיור פורסמו לשיווק על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), יותר מהיעד הממשלתי שעמד על 55,000 יח"ד בלבד. בנוסף תכננו במנהל התכנון 100 אלף יחידות נוספות, המצטרפות למאגר אותו תוכל רמ"י לשווק בשנים הקרובות. נתונים אלו אמורים ללחוץ על צד ההיצע ולהציף את השוק בהתחלות בניה חדשות. על פי האסטרטגיה של מטה הדיור הלאומי, הצפת השוק בהיצע זמין לבניה תעודד ירידת מחירים.
בנוסף מסכמים במשרד האוצר את תכנית מחיר למשתכן שעד כה שווקו באמצעותה 70,349 יחידות דיור. עם זאת, לשוק הגיעו עד כה 6,000 דירות בלבד, שנמכרו לזוכים בהגרלות, ועוד 2,216 נמצאות עדיין נמצאות בשלבי הגרלה. מדובר בפחות מ- 10% ממספר הנרשמים להגרלות, שעומד על מעל ל-76 אלף זכאים.
למעשה, תכנית מחיר למשתכן המוגדרת על ידי משרד האוצר כ"חוד החנית" בהתמודדות עם משבר הדיור, עלולה להתגלות כחרב פיפיות שתעלה את המחירים. הפניית רוב הקרקעות המשווקות לתכנית מייצרת מחסור בקרקעות בשאר השוק. בעיה נוספת הכרוכה בתכנית היא שהזכאים להשתתף בה רוכשים דירות בהתאם לזכייתם בהגרלה, על מנת ליהנות מההטבה הגלומה בה, אך לעתים קרובות הדירות בהן זכו לא נמצאות במקום המגורים המבוקש על ידם.
הנתון החשוב יותר שדווקא לא מופיע בהודעת סיכום השנה של משרד האוצר הוא מספר הדירות שנבנו בפועל במהלך 2016. השוואת נתוני התחלות וגמר בניה של הלמ"ס מצביעה על כך שב-2016 נרשמה ירידה קלה בדירות המגיעות לשוק. בשנה שבין אוקטובר 2015 לספטמבר 2016 הושלמה בנייתן של 44,950 יחידות דיור בלבד, לעומת 46,632 שנה קודם לכן, והחלה בנייתן של 51,103 יחידות בלבד לעומת 51,945 יחידות שנה קודם לכן. עד שהתכנון של מנהל התכנון והשיווקים של רמ"י יגיעו לשוק ייקח עוד מספר שנים, ובינתיים המצב בשטח לא נראה טוב מבחינת כחלון.
נתון נוסף שהאוצר לא פרסם הוא מצבו העגום של הדיור הציבורי, בו לא נבנו דירות במשך יותר מעשור. בשנה האחרונה, תחת שר השיכון יואב גלנט, חזר המשרד לבנות דירות חדשות, אך במקצב נמוך של מאות יחידות בשנה שלא מתקרב למילוי הצורך.
השוק, בינתיים, לא מתרשם מהצעדים של האוצר. כחלון קיווה שההצהרות והפרסומים יתחילו להשפיע פסיכולוגית על השוק, עוד לפני שנמסרה אפילו דירה אחת. אך שוק הדיור סירב להשתכנע ב-2016 שהמחיר עשוי לרדת בקרוב. כך, מדד מחירי הדיור נסק בשנה האחרונה בלמעלה מ-8%.
הנחת המוצא עליה מתבססת התכנית של כחלון היא שהסיבה לעליית מחירי הדיור טמונה במחסור בהיצע ועודף בביקושים. הנחת מוצא זו נכונה באופן חלקי בלבד. היא לא לוקחת בחשבון את האפשרות שמחירי הדירות פשוט עולים כי אפשר. כי כל מי שיש לו כוח השפעה על מחירי הדיור, הקבלנים, הבנקים ובעלי הדירות פשוט מעוניינים לדחוף את המחירים למעלה והם מווסתים את ההיצע והביקוש האמתיים בשוק. כדי להשפיע באופן ממשי, צריכה הממשלה להיכנס לתוך השוק ולייצר דיור זול ומימון זול שמהווים כוח נגד לכוחות הפעילים בשוק.
אם מגמת עליית מחירי הדיור תימשך לתוך 2017, ניתן יהיה לומר כי מדיניותו של כחלון נכשלה כישלון חרוץ. אז נראה את כחלון ואנשיו מתחילים להזיע. כחלון יודע שבלי בלימת מחירי הדיור הוא צפוי לשלם את המחיר בקלפי.
