אם יש מכנה משותף אחד בין שלל הסעיפים אותם הציגו שר השיכון יצחק גולדקנופף ושר האוצר בצלאל סמוטריץ' בתוכנית הדיור לשנת 2024, היא שכולם, ללא יוצא מן הכלל, ממשיכים לראות בשוק הפרטי פתרון יחיד לקידום היכולת של יישובים בפריפריה להרחיב את היצע הדירות בנות-ההשגה בגזרתן. ניסיון העבר מלמד, שתוצאות המדיניות הזו שנויות במחלוקת, אך הממשלה מעדיפה לדבוק בה דווקא בתקופה בה חוסר הוודאות בשוק נמצא בשיא.
ניתן להיווכח באופן החשיבה מאחורי התוכנית בסעיף הדן בקידום התחדשות עירונית. 462 מיליון שקלים מתוך תקציב של שני מיליארד יועברו על פי התוכנית ליישובים בפריפריה כדי שאלה יקדמו התחדשות עירונית בתחומן. לא מדובר בתוכנית חדשה, אלא בהמשך ניסיון של כמעט 20 שנה לקדם התחדשות עירונית במקומות שיש בהם סכנת רעידות אדמה וירי טילים באמצעות כך שהרשויות יספגו חלק מההוצאות בגין הפרויקטים במקום הקבלנים.
התוכנית הזו מקודמת מזה מספר שנים בגלל חוסר הכדאיות של התחדשות עירונית בפריפריה (או יותר נכון עודף הכדאיות שלהן במרכז הארץ), אך התוכניות לא ממריאות, ועד כה חודשו במסגרת התוכנית פחות מאחוז אחד מהבתים, בין היתר מפני שגם עם התמריצים הנדיבים ביותר, הקבלנים מעדיפים לחדש במרכז.
הדברים ידועים למשרד השיכון והאוצר (שפועל במודע נגד התוכנית בגלל טענה לחוסר יעילות) ובכל זאת כמעט רבע מסך התקציב שהוקצה מופנה לניסיון למשוך קבלנים לבצע התחדשות עירונית באמצעות סבסודים.
באופן דומה ניתן להסתכל גם על הסכום של 1.1 מיליארד שקלים מהתקציב שיעבור לסבסוד עלויות פיתוח במכרזים לשיווק קרקעות. על פניו, מדובר בהשקעה ישירה של המדינה בתהליכי בנייה חדשים שאמורים להוזיל דירות באמצעות ספיגת הוצאות הפיתוח המוטלות על הקבלנים, ובמקרה הנוכחי נועדה כדי לתמוך ביישובים בהם מכרזים רבים כשלו בשנתיים האחרונות.
ובכל זאת, למרות ההבדל באופן ההשקעה, המחשבה מאחורי שתי התוכניות העיקריות בתוכנית השיכון נותרת זהה: תפקידה של המדינה הוא לשמש כתף תומכת לקבלנים מתוך תקווה שאלה ישמרו על רמת מחירים סבירה ביום מכירת הדירות (בלי הצורך לחייב אותם בכך). הדבר בא לידי ביטוי גם בסעיף משלים קטן יחסית, של 50 מיליון שקלים בלבד, שמבקש להעניק ערבות מימון עוד יותר גבוהה לקבלנים עבור פרויקטים סיכוניים.
הסעיף הגדול השלישי בתוכנית, הנאמד ב-300 מיליון שקלים, שמבקש "לצ'פר" רשויות שיוציאו הרבה היתרי בנייה, לא חורג מאותו היגיון. ערים בפריפריה נמצאות עשרות שנים בקושי לקדם בנייה, בגלל עלויות המימון הגבוהות, שווי קרקע נמוך ומיעוט באזורים עסקיים עתירי הכנסות מארנונה.
הקמת קרן הארנונה התיימרה להתמודד עם הבעיה הזו תחת הטענה לצמצום פערים בין רשויות חזקות לחלשות – דיבור שהיה רק כסות. מטרתם האמיתית של הקרן והמהלך הנוכחי, הוא לתמרץ יישובים בפריפריה לתכנן בתים חדשים תוך כדי התעלמות מבעיות היסוד של הערים הללו, המתמודדות עם קושי להרחיב את עצמן ולקדם היצע של דירות במחיר בר-השגה.
דו"ח מבקר המדינה משנת 2020 ציין לטובה את ההשקעה הישירה במיגון שקידמה המדינה ביישובי העוטף והצפון במסגרת תוכניות "מגן הצפון". אמנם רק 18 אחוזים מהמבנים שנמצאים בקרבת הגדר מוגנו, ובכל זאת מדובר בסיפור הצלחה יחסי, שכן המיגון נעשה בהזרמה ישירה של תקציבים, העלה את רמת החיים של התושבים – והכל באופן השקעה שיוויוני.
הצלחת התוכנית גרמה לכך שבחודש מרץ 2022 פרויקט המיגון של שיכוני הדרום באשקלון התבססה עליה – אך זו במהרה נגנזה עבור תוכנית לקידום מיגון דרך התחדשות עירונית על ידי העברת כספים לקבלנים.
עכשיו תוכנית הדיור של סמוטריץ' וגולדקנופף מבקשת להפוך את ההתחדשות העירונית וסבסוד הקבלנים לדרך המלך לחידוש שוק הדיור לאחר מלחמת חרבות ברזל. במצב בו מעל 150 אלף ישראלים גולים מבתיהם, ערים שלמות מפונות ופגועות קשה, ישנה קפיצה בכמות המובטלים ופגיעה קשה במצבם הכלכלי של רבים – השקעה של שני מיליארד שקלים, שהם כ-0.1 אחוזים מהתוצר הישראלי, מראים שאתגרי הדיור של ישראלים נמצאים נמוך מאוד בסדר העדיפויות הישראלי.
כאשר צוללים פנימה ורואים שהחלק הארי של הכסף מועבר לכיסם של הקבלנים תמורת הבטחה על הנייר לאפשרות של הגדלת היצע והורדה של מחירי הדירות, נראה שלא מדובר רק בסדר עדיפויות אלא בשיטת פעולה שלמה. בטח כאשר בשוק הדיור ישנן למעלה מ-60 אלף דירות חדשות שטרם נרכשו, ונראה שבעיית ההיצע אינה הבעיה החמורה, לפחות בפרק הזמן הקרוב.
60 אלף התושבים הגרים במרחק של עד שלושה ק"מ מגבול הצפון יתקשו מאוד לחזור לבתיהם בקרוב, ונושא הביטחון של חזרתם מעלה סימני שאלה רבים. אי לכך – להמשיך לצפות שקבלנים פרטיים יסתכנו עבור תמריצים מינוריים בקידום פרויקטים באזור, מנותק לחלוטין מהמציאות, כך שגם חבילת התמריצים "הנדיבה" של האוצר יכולה במהירות להפוך לחסרת תועלת, בדומה לתקציבי הדיור הציבורי.
הדרך היחידה שיכולה להבטיח השקעות בתקופה הנוכחית, ובוודאי כשמדובר באזורים בעלי עדיפות לאומית, חייבת להיות מגובה בהשקעה ישירה. ברור לכולם היום שאת קיבוצי העוטף אי אפשר יהיה לשקם רק באמצעות תמריצים, והשבת האמון לתושבים לא תצליח להתקיים דרך צפייה ארוכת שנים במכרזים כושלים ומחירי דיור מאמירים.
כך גם החשיבה על שאר התוכניות הלאומיות צריכה להשתנות. במצב של אי ודאות גדולה, ברקע של אפשרות להרחבת המלחמה בצפון ואי הוודאות לחזרה, יישובי הפריפריה בצפון דורשים השקעה ברורה יותר, בחזרתה של המדינה כשחקן בונה, כפי שהיה בתחילת שנות ה-90' עם גל העלייה מברית המועצות, ותמיכה אמיתית של המדינה באלה שידם אינה משגת לרכוש דירה באמצעות הגדלת היצע הדיור הציבורי וקידום שכירות ארוכת טווח שלא במחירי השוק.
