למרות שישראלים רבים מייחלים לירידה במחירי הדיור, דו"ח שפרסם אתמול (שלישי)  בנק ישראל מציג את הצד השני של המשוואה, לפיו ירידה חדה במחירי הדיור עלולה להוביל את השוק הפיננסי כולו לקריסה.

בדו"ח היציבות הפיננסית החצי שנתי של בנק ישראל, לצד הערכה חיובית של יציבותה של המערכת הפיננסית בישראל, וזאת למרות הטלטלות בכלכלות העולם, מציג הבנק את הסכנות הגדולות ביותר בנשקפות למערכת הפיננסית הישראלית, ובראשן ירידה חדה במחירי הדירות או במחירי הנכסים הפיננסים. עוד הוצג בדו"ח הסיכונים המרכזים למערכת הפיננסית העולמית, ובהם חוסר היציבות בבנקים באירופה.

על פי הניתוח המוצג בדו"ח, ב-15 השנים האחרונות הפך האשראי לדיור למרכיב מרכזי בסך האשראי שבנקים מעניקים, ועלה מרמה של 31% ב-2001 לכמעט 45% מסך האשראי הבנקאי. דבר זה הופך את הבנקים לחשופים ביותר לשינויים בשוק המשכנתאות והדיור. ירידה חדה ומשמעותית במחירי הדיור, שתוביל למחיקת ערך למאות אלפים שמחזיקים בדירות כהשקעה, יכול להביא את המערכת הפיננסית כולה בישראל למשבר עמוק.

איך זה יקרה?

על פי תרחיש הדומינו המצטייר מהדו"ח, שינוי עולמי שיפגע ברמת הצריכה המקומית (שהיוותה השנה את הקטר המרכזי לצמיחת המשק) עלול לגרום להאטה שתוביל לקושי של מחזיקי משכנתאות להחזיר את חובם לבנקים.

בנק ישראל. צילום: נתי שוחט, פלאש 90

בנק ישראל. צילום: נתי שוחט, פלאש 90

כשמדובר במחזיקי משכנתאות המתגוררים בנכס, יהפכו חלקם לחדלי פירעון, וההחזר על המשכנתאות לבנקים יפגע. מחזיקי משכנתאות שמחזיקים בנכס כדירה להשקעה יבחרו למכור את הנכסים בהם הם מחזיקים ויציפו את השוק בדירות למכירה, שימשכו את מחירי הדיור מטה. האפקט שיווצר יהיה כפול: ההחזר שיקבלו הבנקים על משכנתאות יקטן, ובמקביל ימחק הונם של מאות אלפי מחזיקי דירות, שערך דירתם ירד בצורה מהירה.

אם תפגע יכולת ההחזר של האזרחים את תשלומי המשכנתא שלהם, תכנס כאמור המערכת הפיננסית כולה לבעיה, וזאת בשל חשיפתה הרבה לאשראי מסוג זו. התסריט בו נוצרת כמות גדולה של חדלי פרעון שדוחים או מבטלים החזרי משכנתאות עלולה לחנוק את הנזילות של הבנקים, המסתמכים על תשלומים אלה.

אבן הדומינו הראשונה לאותו תרחיש לפי בנק ישראל יכולה להיות שינוים בכלכלה העולמית שיובילו לירידה חדה בהכנסה של הלווים, כתוצאה לדוגמה מפגיעה פתאומית בייצוא, בכמות מקומות העבודה או במשכורות השכירים בישראל. גם עליה חדה בריבית על המשכנתאות שתוביל לייקור משמעותי של החזרי המשכנתאות יכולה להביא לתוצאות דומות.

סכנה נוספת שמונה בדו"ח היא ירידה חדה במחירי הנכסים הפיננסים, שעלולה להוביל גם היא לפגיעה חמורה בבנקים ובמערכת הפיננסית כולה. גם מחירי הנכסים הפיננסים מושפעים מאד מהריבית.

מצב זה יכול לייצר מלכודת בעבור בנק ישראל: בעוד העלאת הריבית היא צעד מתבקש בעבור יצירת חלופות להשקעה שלא באמצעות דיור וחזרה לפעילות מוניטרית "נורמטיבית", אם היא תוביל לעלייה גדולה בריבית על המשכנתאות היא עלולה לפגוע ביכולת ההחזר של הלווים ולירידה במחירי הדיור.  אתמול החליטה הוועדה המוניטרית של הבנק להשאיר את הריבית על כנה, אך אם תמשיך ארה"ב במדינות העלאת הריבית יהיה הדבר קשה יותר ויותר ככל שיחלוף הזמן.

בגזרת הסיכונים הבינלאומיים, מתבסס דו"ח היציבות על הערכות שעשתה קרן המטבע הבינלאומית בנוגע ליציבות השוק הפיננסי בעולם. הסכנות המרכזיות המפורטות בדו"ח הן חוסר היציבות של הבנקים באירופה, הנובע בין השאר ממצבם המעורער של הדוטישה בנק הגרמני והבנקים האיטלקיים. בהקשר זה צויין בדו"ח כי קיים חשש שהמדיניות המוניטרית המרחיבה מאד בה נוקטים הבנקים המרכזיים בעולם תיכשל, ותוביל לאבדן אמון במערכת הבנקאית.