משרדי האוצר והשיכון, בתמיכת מוסדות התכנון והתאחדות הקבלנים, צפויים לקדם מערך תכנוני חדש שיגדיל משמעותית את כוחה של המדינה והתכנון המקומי בהגדרת מרחבים הכוללים מספר גדול ככל הניתן של בנייני דיור ומבנים ציבוריים שנפגעו במתקפה האיראנית, גם בהיקף פגיעות קלות יחסית. זאת, במטרה לקצר את הליכי ההתחדשות העירונית בנקודות הפגיעה הקשות במרכז הארץ.

במסגרת שיתוף הפעולה בין גורמים, המדינה תדרוש, בין היתר, לסמן מאות דירות ברדיוס מרוחק יותר ממוקדי הפגיעה, ככאלו שאפשר יהיה להציע לדיירה התחדשות עירונית, גם אם זו לא הייתה אפשרית או רצויה עד לאותו רגע וזאת במטרה למקסם את ההזדמנות בהגדלת מספר הדירות החדשות שייבנו.

הדברים עלו אתמול בדיון נוסף של ועדת הפנים של הכנסת, שמנסה מזה שבועות לגבש את מתווה השיקום הלאומי לאזורי הפגיעה הגדולים במרכז הארץ. נכון להיום, בישראל ישנם חמישה מתחמים המוגדרים כמתחמי פגיעה גדולים: בת ים, רמת גן, תל אביב, חולון ורחובות, אך בגלל היקף הפגיעה במתחמים, שלעיתים כוללת יותר מ-100 בתים במתחם כמו במקרה של בת ים, נוצר מצב בו לצד המבנים שיהרסו בוודאות, ישנם בתים ישנים רבים שנפגעו בדרגות קושי שונה שלאו דווקא מיועדים להריסה אך פינוי בינוי יכול להוות עבורם פתרון יעיל יותר מתיקון.

המדינה תציב דרישה להורדת הרף להתחדשות עירונית

חוקי מדינת ישראל מתירים לעיריות להרוס בתים שסומנו כמסוכנים (אדומים) ולבנות במקומם מבנים חדשים או לשפץ בתים שנפגעו בדרגות קושי שונות (שסומנו בצבעים כתום או צהוב). מבחינת המדינה והעיריות, שדוחפות את המהלך בכל הכוח, הפגיעות מהוות הזדמנות לחדש מרקמים עירוניים ישנים והגדיל את מספר הדירות הממוגנות. השינויים שהמדינה תדרוש בהורדת רף ההסכמה להתחדשות עירונית מ-75% ל-51%, צפויים להקל קידום מערכי פינוי בינוי רחב היקף והן לא רוצות להסתפק רק בהחלפת בתים בודדים ישנים בחדשים.

בניין שספג פגיעה ישירה בתל אביב (צילום: ניצן צבי כהן)

את כלל הבעיות הללו תנסה המדינה לפתור דרך יצירת הגדרה משפטית חדשה לטיפול באזורים שנפגעו, תחת מסלול ששמו הלא רשמי הוא 'האופציה המתחמית'. מטרתה היא לאפשר לרשויות המקומיות להרחיב את רדיוס התכנון הרבה מעבר לנקודת הפגיעה כדי להגדיל את כמות הדירות החדשות, לתת יותר מרחב לבניית מוסדות ציבור בהם בתי ספר וגני ילדים ובעיקר להפוך את הפרויקטים לכדאיים.

באוצר ערכו הדגמה על המקרה של עיריית בת ים: בניינים הנמצאים במרחק של שלושה ואפילו ארבעה רחובות ממוקד הפגיעה המרכזי יוכלו להוות כתובת פוטנציאלית להתחדשות עירונית, במידה שזו תשרת את הצרכים והדרישות להתחדשותו של כל מרחב הפגיעה. באוצר מכנים את המהלך 'הרחבת תחום הקו הכתום', כלומר הגדלת רדיוס הבתים שיש למדינה את היכולת להגדיר ככאלו שניתן להרוס אותם.

הרס בזירת פגיעת הטיל האיראני בבת ים (צילום: דוד טברסקי)

בקרן הפיצויים ברשות המסים מציינים שישנם הרבה התלבטויות בנושא בימים האחרונים. מבנה שייכנס לשנים של שיפוצים יכול, בסופו של דבר, לעלות למדינה יותר מהריסה של מבנה ובנייתו מחדש ולו רק מנקודת המבט של הוצאות מימון שכירות המפונים. פרויקט פינוי בינוי גדול, שממומן בחלקו על ידי הקבלן יכול להוות, בחלק מהמקרים, מענה טוב יותר. המהלך גם אמור לתת מענה לחשש המרכזי של ראשי הרשויות, שמספר מצומצם של בעלי דירות פגועות יבקשו 'לתקוע' פרויקטים במטרה להפיק רווחים גדולים יותר בהמשך. פרויקט גדול יותר, שיחליש את מיעוט 'הסרבנים', יגדיל את כוחם של התושבים שירצו במהלך מזורז.

ראש עיריית בת ים, צביקה ברוט, טען שמסקירה ראשונית שהם עשו בזירה שלהם, ש-70% מהדירות באזור יועדו להשכרה, מה שאומר שהבעלים שלהן לא יוכלו להרוויח מהן כדירות להשקעה עוד שנים רבות קדימה ויש להם אינטרס להיפטר מהן. לדבריו, מהלך כולל של התחדשות עירונית רחבה משולב במהלך יזום בו המדינה תקנה את הזכויות בקרקע של אותם בעלי דירות, תאפשר לרשויות מרחב החלטות משמעותי לקידום התחדשות עירונית ולקצר אותה, כך לפי חישובי האוצר, מטווח של בין 9-12 שנים לתקופה שתימשך בין חמש לשבע שנים.

נכון להיום, התוכנית נמצאת בשלביה הראשוניים ודרושה עוד עבודה פרלמנטרית רבה – אך כבר עכשיו הייעוץ המשפטי צפוי להקשות על ההתקדמות. עו"ד כרמית יוליס, המשנה ליועצת המשפטית, הביעה התנגדות גורפת נגד ההצעה להרחיב באופן מקסימלי את תחום ההריסה והבנייה מחדש. "להכניס 14 מבנים שלא יועדו להריסה בשביל חידוש בניין אחת זה מהלך שלא נסכים לו", אמרה יוליס. לטענתה, להתחדשות עירונית יש השלכות רוחב גדולות, הן על זכויות הדיירים והמרחב העירוני שגם השיקום הנדרש לא יכול להצדיק. חרף התנגדויות עבר, הייעוץ המשפטי יסכים להורדת אחוז ההסכמה להתחדשות עירונית במתחם הפגוע עצמו אך יוליס הדגישה שכל חריגה נוספת תצטרך לעבור ביקורת שיפוטית.