מחקר חדש מצביע על בעיות חמורות בשוק הדיור בישראל. מחירי הדירות זינקו פי שלושה מאשר העלייה בהכנסות מאז שנת 2000, היצע הדיור לא עומד בביקוש ולא תואם לצורך הגובר בדירות קטנות, ושיעור המתגוררים בדירה בבעלותם הצטמצם. המחקר מצביע על עיוותי מס, חסמים רגולטורים ותמריצים שליליים לרשויות המקומיות, שתרמו למשבר הדיור.
החלום לקנות דירה בישראל נהיה קשה יותר ויותר. גם מי שכבר רוכש דירה יודע שבעשורים הקרובים הוא ייאלץ לחלוק את הבעלות עליה בפועל עם הבנק. דוגמא לחומרת הבעיה אפשר למצוא בשלטי החוצות המפרסמים את ההון העצמי הדרוש לרכישה במקום את מחיר הדירה, כדי למשוך קונים עם יעד ריאלי. גם העלייה בקצב הבנייה בשנים האחרונות עוד לא הובילה לירידת מחירים.
המחקר, שערכה החוקרת יעל מישלי ופרסם מוסד שורש למחקר חברתי-כלכלי, ממחיש באמצעות נתונים חותכים את הבעיה שברורה לציבור: בעוד שההכנסה הפנויה למשק בית (הכנסה אחרי תשלומי מיסים) עלתה ב-45% בשנים 2000–2024, מחירי הדירות עלו ב-130%, כמעט פי 3 מהעלייה בהכנסות. מחירי הדירות גדלו בקצב ריאלי שנתי של 5.2%, בעוד שההכנסה הפנויה הריאלית גדלה רק בכ-2% בשנה. החזר חודשי למשכנתא ממוצעת למשפחה בדירת 4 חדרים ב-70% מימון בעיר גדולה עומד על 11,407 אלף שקלים, שהם כ-50% מההכנסה הפנויה למשפחה בעשירון ההכנסה השישי.
"משבר הדיור בישראל אינו רק משבר בנייה, הוא משבר מדיניות" אומר סגן נשיא מוסד שורש פרופ' איל קמחי בעקבות הפרסום, "המדינה מתכננת בניה למגורים, אבל לא את הדירות שאנשים צריכים, לא בקצב שנדרש, ולא במסגרת מדיניות כוללת של שוק שכירות ודיור ארוך טווח. בלי שינוי תפיסה של הממשלה ורשויות התכנון, משבר הדיור יהפוך לבעיה מבנית קבועה של המשק הישראלי".
בהתאם לעליית מחירי הדיור, גם שיעור השוכרים בישראל עלה מ-26.8% ב-2007 ל-32.4% ב-2022. יותר ויותר משפחות במעמד הביניים גרות בשכירות. בשנים 2001–2022 עלה שיעור המתגוררים בשכירות בגילים 25–34 מ-30% ל-49%, ובגילים 35–54 מ-15% ל-32%. גם בגילים 55–64, עשור העבודה האחרון בישראל, זינק שיעור שוכרי הדירות מ-11% ל-18%.
אומנם מחיר השכירות עלה ב-40%, קצב נמוך במעט מקצב ההכנסה הפנויה, אך בקרב חמישון ההכנסה התחתון (שני העשירונים הנמוכים) השכירות תופסת חלק משמעותי בהכנסות. ארגון ה-OECD הגדיר כי שכר דירה העולה על 30% מההכנסה למשק בית נחשב לדיור שאינו בר השגה, ובקרב החמישון התחתון מרבית השוכרים (54%) משלמים מעל 40% מהכנסתם על שכירות, נתון שמציב אותם במקום הרביעי ב-OECD, אחרי קולומביה, צ'ילה וניו זילנד. גם עבור משפחה בעלת הכנסה ממוצעת בתל אביב ובירושלים, שכירות בדירת 4 חדרים עוברת את סף ה-30% מההכנסה הפנויה.
מהמחקר עולה כי היצע הדיור לא עומד בעלייה בביקוש, וגם לא תואם לצרכי הדיור המשתנים. גודל ממוצע של משק בית בישראל עומד כיום על 3.2 נפשות, לעומת 3.8 בשנות ה-70. הזדקנות האוכלוסייה תרמה לעלייה, מאחר שאוכלוסייה מבוגרת לרוב לא חיה באותו הבית עם ילדיהם. לירידה סיבות נוספות: בין השנים 2001–2022 שיעור הנשואים ירד ב-3.8%, בעוד ששיעור הרווקים עלה ב-3.6% ושיעור הגרושים עלה ב-2.5%, שתי אוכלוסיות שנוטות לגור במשקי בית קטנים.
גם בחברה הערבית קיימת מגמת מעבר למשקי בית קטנים (1–2 נפשות). כחמישית מהערבים מתגוררים במשק בית קטן, לעומת כמחצית מהיהודים ואוכלוסיות אחרות. זאת בין היתר מתוך נטייה של צעירים ערבים להישאר בבית ההורים ולא להתחתן עד לבנייה או רכישת בית. עם זאת, בעשרים השנים האחרונות קצב הגידול במשקי הבית בחברה הערבית היה גדול פי 3 מבשאר האוכלוסייה, כך שניתן להניח כי שיעור משקי הבית הקטנים בחברה הערבית רק יגדל.
בעוד שהאוכלוסייה בישראל גדלה משנות השבעים ב-290%, מספר משקי הבית גדל ב-350%. מספר משקי הבית שנוספו רק מהשינוי באופי המגורים ולא מגידול האוכלוסייה הוא 400 אלף, יותר ממספר משקי הבית בחיפה ובירושלים יחד. בשנים 1990–2023 נבנו כ-1.46 מיליון דירות בעוד שנוספו 1.73 מיליון משקי בית, פער של כ-272 אלף דירות. הלמ"ס מצא כי ב-33.6 אלף משקי בית חיה יותר ממשפחה אחת, כך שהפוטנציאל לגדילה של משקי בית גבוה ממספרם כיום.
ולא רק שהבנייה לא עומדת בקצב, היא גם לא תואמת את השינויים במשקי הבית: שיעור בניית הדירות בגודל 1–3 חדרים ירד בשנים 2004–2014, וגם לאחר שעלה בעשור האחרון – הוא עדיין עומד על פחות מ-20% מהתחלות הבנייה. זאת אף ש-46.4% ממשקי הבית הם קטנים, ושיעורם באוכלוסייה עולה. כשני שליש מהנסקרים במשקי בית קטנים המתגוררים בדירה בת 80 מ' (גודל של דירת 4 חדרים קטנה) ומעלה היו מעוניינים לגור בדירה קטנה יותר. ליזמים ומשקיעים משתלם להתמקד בדירות גדולות יותר, שבהן מתגוררים משקי בית יציבים יותר כלכלית המעוניינים בשכירות לטווח ארוך יותר לעומת רווקים, גרושים ומשפחות חד הוריות.
המחקר מצביע על כשלים שגרמו לבעיות בשוק הבנייה: בעשורים האחרונים הריבית הנמוכה אפשרה מחירים נמוכים לנטילת משכנתאות. לצידה התקיים גם פטור ממס על הכנסה משכר דירה עד 5,654 שקלים בחודש, שניתב משקיעים לשוק הנדל"ן, לעומת שוק ההון שרווחים בו ממוסים לרוב ב-10% עד 25%. שילוב זה מוביל לעלייה בביקוש בקרב משקיעים ולעלייה במחירים, שדוחקת רוכשי דירה למגורים, ובייחוד רוכשי דירה ראשונה צעירים ממעמד הביניים.
בעשורים האחרונים הקשו גופים רבים על בניית דירות חדשות: משרדי ממשלה, ועדות מקומיות ומחוזיות וגופי תשתית. הועדה הארצית לתכנון ובנייה (הותמ"ל) נוסדה כדי לזרז את התהליכים באזורים מועדפים והצליחה להוביל לכך ש-90% מהדירות שתוכננו במסגרתה אושרו בזמן המתוכנן, לעומת פחות מ-50% מהדירות שתוכננו בתהליכי תכנון רגילים. עם זאת, הוועדה ספגה ביקורת על פגיעה באיכות התכנון ובאינטרסים המקומיים באזורי הבנייה.
כשל נוסף הוא התמריץ השלילי לרשויות לבניית מגורים, עקב הארנונה הנמוכה שהן מקבלות ממגורים לעומת שימושים מסחריים. תוכנית להסכמי גג הכוללת השתתפות של המדינה בתשתיות ומבני ציבור לרשויות המאיצות בנייה למגורים מספקת מענים נקודתיים בלבד.
