משרד הבינוי והשיכון מציע להגביר את מעורבות הממשלה ויוזמתה בשוק השכירות בישראל, ובתוך כך לחייב דיווח על כלל חוזי השכירות. כך עולה מתוכנית שפרסם שלשום (שני) לאחר שיתוף פעולה עם גורמים ממשלתיים נוספים, נציגים מהשוק הפרטי, מהאקדמיה וממכוני מחקר.

בין הצעדים המרכזיים שמציע המשרד: החלת חובת דיווח על כלל הנכסים המושכרים והקמת גוף מתכלל לתחום השכירות, ובפרט לשכירות לטווח ארוך, שיכלול מנגנון לבירור תלונות ולשמירה על זכויות השוכרים. עוד מוצע לקדם בניית דירות לשכירות לטווח ארוך באמצעות התחדשות עירונית, הקצאת שטחים חומים המיועדים לשימוש ציבורי והגדלת החיוב בבנייה.

בישראל חיים כיום כ-2.5 מיליון בני אדם בשכירות, המהווים כ-32% ממשקי הבית, בשוק המגלגל כ-50 מיליארד שקלים בשנה. מחקרים מראים כי הנכונות בציבור להתגורר בשכירות לטווח ארוך גדלה כחלופה לרכישת דירה. לשוק השכירות מאפיינים ייחודיים, וכ-60% מהשוכרים מתגוררים בדירות קטנות של שלושה חדרים ומטה. במחוז תל אביב שיעור המתגוררים בשכירות הוא הגבוה ביותר, 35%, ובמחוז הצפון הוא הנמוך ביותר, 11%.

במבנה שוק הדיור קיים פער כוחות מובנה בין משכירים לשוכרים. הידע של המשכיר על הנכס רב מזה של השוכר, וההיצע המוגבל מאפשר העלאת מחירים, השכרת דירות עם ליקויים שאינן מותאמות למגורים ודרישת בטוחות מחמירות. המידע על זכויות השוכרים מונגש באופן חלקי, ואין גוף שאליו ניתן לפנות במקרים של הפרות חוזה. האפשרות לפנות לבית המשפט מהווה אתגר, הן בשל העלויות הגבוהות והן בשל החשש של השוכר מסיום החוזה מצד המשכיר. 90% מחוזי השכירות בישראל הם לתקופה של שנה ומטה, כך ששוכרים רבים ניצבים מדי שנה בפני סכנה של העלאה חדה בשכר הדירה או של סיום החוזה ועזיבת ביתם.

משרד השיכון מציע ליצור מנגנון לבירור תלונות ולהטלת עיצומים, שיהיו בסמכות הגוף המתכלל בתחום השכירות. הגוף יהיה כתובת למקרים של הפרות חוזה ויוכל להטיל עיצומים, כך שבחלק גדול מהמקרים תימנע הגעה לבית המשפט. נוסף על כך, הגוף ישמש מרכז ידע ויקדם מדיניות בתחום השכירות.

בחינת הגורמים הממשלתיים האחראים לתחום מעלה כי קיים פיצול סמכויות: משרד האוצר אחראי על ההיבטים התקציביים של מדיניות הדיור והקרקע, רשות מקרקעי ישראל משווקת את הקרקעות, מינהל התכנון אחראי על התוכניות שמאפשרות שילוב של שכירות בשלב התכנון, והרשויות המקומיות אחראיות על התכנון והיישום בשטח. זאת, בעוד שמשרד השיכון אמון על התאמת שוק הדיור בישראל לצורכי הדיירים ועל תוכניות לאומיות בתחום, כמו "דירה להשכיר". לפי התוכנית, פיצול הסמכויות מקשה על קידום מדיניות בתחום השכירות, ובפרט בתחום השכירות ארוכת הטווח.

נוסף על כך, כיום הכנסה משכירות הנמוכה מתקרת הפטור ממס הכנסה, העומדת על 5,654 שקלים בחודש, אינה מחויבת בדיווח, ולכן אין דרך לאסוף מידע על דירות רבות בישראל. גם דירות מפוצלות, יחידות דיור שאינן מוסדרות, שכירויות משנה (סאבלט) ושכירות בסגנון Airbnb אינן מדווחות. הדבר מקשה על יצירת תמונת מצב מדויקת של שוק השכירות ועל קבלת החלטות מדיניות.

במשרד השיכון מציעים שהגוף המתכלל יהיה אמון על קידום מדיניות השכירות, ובפרט השכירות ארוכת הטווח, וכן שיוקם במסגרתו מאגר שירכז את כלל המידע על שכירות בישראל. בתוכנית מצוין כי המהלך עשוי לעורר ביקורת ציבורית וחוסר אמון מצד בעלי דירות החוששים ממעקב אחריהם, אך הוא עשוי לאפשר קבלת החלטות המבוססת על נתונים, וכן לצמצם העלמות מס ולהגדיל את הכנסות המדינה.

במחקר הוצעו מגוון דרכי פעולה תכנוניות לקידום השכירות והשכירות ארוכת הטווח: שימוש בשטחים חומים, המיועדים למטרות ציבוריות, והקצאתם לשכירות; תכנון מקדים בהתאם למדיניות שכירות; ועיצוב מכרזים באופן המותאם לשכירות. עוד הוצע לסווג קרקעות כמיועדות לשכירות בלבד, באופן שיאפשר כבר בשלב התכנון התאמה לצורכי השוכרים, כמו דירות קטנות או מכבסות. גם בתוכניות להתחדשות עירונית הוצע להטמיע יחידות דיור לשכירות, דבר שיאפשר דיור בשכירות באזורים שבהם קיים ביקוש לכך, כמו מרכזי ערים.

בישראל הרגולציה על שוק השכירות נמוכה בהשוואה למדינות מערביות

בחינה של שוקי השכירות במדינות אחרות מראה כי ישראל אינה מתערבת בשוק במידה רבה ביחס לעולם. מדד הרגולציה בשכירות בישראל עומד על 0.03, נמוך משמעותית מזה שבמדינות מערביות מקבילות. במרבית המדינות שנבחנו קיימת חובת רישום של שכירות או חובת דיווח תקופתית, בעוד שבישראל לא קיימת חובה מקיפה. בבלגיה, אי-רישום עשוי להקנות לשוכר זכויות מסוימות; באיטליה, אי-רישום מוביל לסנקציות, ומנגד קיימים גם תמריצי מס לרישום.

גם גופים מתכללים ומנגנונים ליישוב סכסוכים מחוץ לבתי המשפט קיימים במדינות רבות. בבריטניה פועלים גישור אזרחי ובית דין ייעודי לסוגיות דיור. באירלנד קיימת מועצת דיור בשכירות ליישוב סכסוכים, וגופים מתכללים קיימים גם בניו זילנד, באיטליה, בדנמרק ובצרפת.

גם בתחום היציבות החוזית ועידוד השכירות ארוכת הטווח נמצאו צעדי מדיניות. באיטליה קיימת חובה לתקופת מינימום של שלוש וארבע שנים בחלק ממנגנוני השכירות. באירלנד קיימת חובה לחוזה של שש שנים, עם נקודות יציאה והקלות מס על חוזים מסוג זה. בגרמניה חברות דיור ממשלתיות הן שחקניות מרכזיות בתחום ומקדמות שכירות ארוכת טווח. בחלק מהמדינות קיימים אף תנאי סף לדירת שכירות, כמו תשתיות חשמל וגז, אמצעי חימום ואחסון, המגובים באכיפה מצד הרשויות המקומיות.

מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, יהודה מורגנשטרן בעקבות פרסום התוכנית: "שוק השכירות הוא חלק בלתי נפרד משוק הדיור בישראל. פתרון אמיתי לאתגרי הדיור בישראל חייב שוק שכירות משוכלל, יציב וארוך טווח, בנוסף להרחבת היצע הדירות לרכישה. הגיע הזמן ששוק השכירות יקבל את המקום הראוי לו במדיניות הדיור הלאומית. התוכנית שאנחנו מציגים נועדה להניח את התשתית לכך, להרחיב את היצע השכירות ארוכת הטווח, לייצר יותר ודאות לשוכרים ולמשכירים, לשפר את תשתית המידע ולקדם כלים שיאפשרו לשוק להתפתח. המטרה היא לייצר לציבור מגוון רחב של פתרונות דיור, ובכלל זה אפשרות לשכירות איכותית, יציבה וארוכת טווח, כחלופה ראויה למגורים בישראל. עכשיו עוברים מהתכנון ליישום, ונפעל לקדם כבר בתקופה הקרובה את הצעדים שניתן להוציא לפועל."