תשלום מס רכישה הוא חלק בלתי נפרד מעסקאות נדל"ן רבות המתבצעות על בסיס יומיומי בישראל. את המס גובים על פי רוב בעסקאות רכישת נכסים המשמשים למגורים ושיעור המס הנקבע לתשלום מתעדכן על בסיס שנתי. מצבים שונים מזכים בהנחה ובתשלום מס מופחת ואילו אחרים מעניקים פטור מלא מתשלום מס בעת רכישת דירה.
מהו מס רכישה?
מס רכישה הוא מס המועבר לרשות המיסים לאחר ביצוע עסקת רכישה של נכס המיועד לשימושים שונים, הן למגורים והן לצרכים אחרים: משרד, חנות, דירה, מגרש ועוד. את מס הרכישה מחויב לשלם הצד הרוכש ולא הצד המוכר. מס הרכישה נקבע כשיעור יחסי המוגדר באחוזים מתוך שוויה של העסקה כולה. החוק מחייב אדם הרוכש נכס לשימושים שונים בדיווח מפורט לרשות המיסים. את הדיווח יש להעביר בטווח של כחודש מיום ביצוע העסקה ועליו לכלול את הפרטים הבאים: מה רכש? מתי? מה התמורה? האם מגיע פטור ממס רכישה?
כיצד מתבצע חישוב מס רכישה?
בכל שנה במהלכו של חודש ינואר, נקבע שיעורו של מס הרכישה לאותה שנת מס. שיעור המס נקבע בהתאם לערכו של המדד, תלוי בסוג הנכס הנרכש והשימוש המיועד בו ובנוסף, להיקף העסקה ושוויה. קיים שוני במדרגות המס עבור אדם המחזיק בבעלותו דירה אחת לעומת המחזיק 2 דירות ויותר.
במידה ובבעלותו של אדם חלק שאינו עולה על שליש מדירה נוספת, בעלות של לא יותר מ-50% בדירה שהועברה לו בירושה או דירה אותה הוא משכיר בהסכם שכירות מוגנת לפני שנת 1997, לא יחושבו נכסים אלה כדירה נוספת הקיימת לרשותו לשם חישוב תשלום מס רכישה.
לשם חישוב שיעור המס ישנה הפרדה בין רכישת דירה יחידה, דירה שנייה ומעלה ונכס שאינו משמש למגורים:
- רכישת נכס כמו קרקע, משרד או בניין תמוסה בשיעור קבוע של 6% מתוך שוויה של העסקה.
- שיעור מס רכישה בעבור רוכשי דירה שנייה ומעלה הינו 8% עד לשווי של 5,525,070 מיליון ש"ח ו10% לעסקה ששוויה גבוה מכך.
- רכישת דירה יחידה תמוסה בהתאם לשוויה באופן מדורג לפי השלבים הבאים: עד לסכום של 1.805,545 לא יחויב הרוכש בתשלום מס רכישה. משווי 1,805,545 עד לשווי של 2,141,605 ש"ח מחויב בתשלום מס רכישה בשיעור של 3.5%, משווי 2,141,605 עד לשווי של 5,525,070 ש"ח תחויב במס בשיעור של 5%, שווי 5,525,070 עד לשווי של 18,416,900 ש"ח תחויב במס בשיעור 8%, משווי הגבוה מ 18,416,900 ש"ח תמוסה במדרגת המס הגבוהה ביותר בשיעור של 10%.
הפחתת שיעור מס רכישה או פטור מלא מתשלום, כיצד עושים זאת?
קיימים מצבים שונים המזכים את רוכש הנכס בהנחה משמעותית ואף בפטור מתשלום מס בשיעור שנקבע בחוק. להלן המצבים השונים המעניקים הנחה או פטור:
- אדם שבבעלותו דירה למגורים הרוכש דירה נוספת למגורים יחשב כבעל דירה יחידה לצורכי חישוב מס במידה וימכור את אחד הנכסים במהלך 24 החודשים מיום רכישת הדירה השנייה.
- רוכש בעל נכות מוכרת או המשתייך למשפחה המוגדרת כחוק כמשפחה שכולה יקבל הנחה שתעמוד לרשותו פעמיים בחייו ותאפשר לו תשלום של כחצי אחוז מס או אף תשלום בשיעור נמוך יותר.
- עולה חדש רשאי לרכוש נכס בתשלום מס רכישה מופחת במהלך 7 שנותיו הראשונות בישראל. ההנחה תינתן לנכס המיועד למגורים או לצורך עסקי. רכישת נכס עד לשווי של 1,902,945 ש"ח תמוסה במס בשיעור של חצי אחוז ועסקה בשווי גבוה יותר תמוסה יחסית בשיעור של 5%.
- זוג נשוי שערך הסכם ממון המורה על הפרדת רכוש כשאחד מבני הזוג מחזיק בדירה בבעלותו והשני רוכש דירה על שמו במהלך הנישואים, לא תחשב הדירה השנייה ככזו לצרכי מס.
- העברת דירה במתנה לבן זוג המתגורר בדירה או מתוקף גירושין מזכה בפטור מתשלום מס רכישה.
- העברת דירה לקרוב משפחה במתנה, ללא עלות, תאפשר תשלום מופחת בשיעור של שליש מהתשלום המקורי, תשלום מס הרכישה שהיה צריך לשלם מקבל המתנה אם היתה זו עסקה רגילה.
- שדרוג הדירה מבוצע במסגרת פרויקט פינוי בינוי, כלומר מכירת זכויות הבניה וקבלת דירה חדשה בהתאם להוראות החוק המאפשר קבלת פטור ממס שבח בגין מכירת הזכויות ליזם.
- דירה בירושה דורשת תכנון מס נכון על מנת שיאפשר הוזלה בשיעור המיסים המשולמים. בעת פירוק השותפות הקיימת בדירה שהתקבלה בירושה, יש על פי חוק לשלם היטל מס שבח ומס רכישה. תכנון מיטבי באמצעות הסכם הנעשה מראש מאפשר פטור מתשלום מס רכישה במקרה זה.
עסקאות מקרקעין הן עסקאות רחבות היקף בעלות משמעויות כלכליות בלתי מבוטלות עבור רוכש הנכס. בשל חשיבותה של העסקה מהיבטים רבים, מומלץ לבצעה בליווי צמוד ומיומן של איש מקצוע המתמחה בתחום. ליווי שכזה יסייע לכם לנווט בבטחה אל עסקה מיטבית ומלבד זאת, לחסוך בהוצאות שונות ולתכנן בצורה מותאמת וטובה את צעדיכם.
עו"ד יסמין צח בעלת ניסיון רב שנים בליווי עסקאות נדל"ן רבות, ידע והתמחות בתחום המקרקעין, היכרות ומיומנות בליווי צמוד של עסקאות נדל"ן מגוונות. אל תשאירו את הצלחתה של עסקת הנדל"ן שלכם לידי המזל, השאירו את ההתנהלות מול הרשויות למקצוענים, צרו קשר עוד היום 074-7647052 | עו"ד יסמין צח.
