אתם מוכרים וקונים דירה בו זמנית? מכירה ורכישה של דירה במקביל היא דבר נפוץ. הנושא נושא מסועף ומורכב. אחת השאלות העיקריות העולה במקרה כזה של משפרי דיור, היא – מה עושים קודם? האם כדאי למכור את הדירה הנוכחית שלכם ואז אז לקנות דירה? או להפך? במאמר הבא עורך דין עמית ורד, המתמחה בנדל"ן ומיסוי מקרקעין, מסביר ועושה לכם סדר בנושא.
הרבה מבין האנשים שרוכשים דירות בישראל הם למעשה משפרי דיור. כלומר, כאלו שרוצים לעבור אזור או להגדיל את שטח או מספר החדרים של דירתם הקיימת. הם מוכרים את הדירה הנוכחית שכבר יש בבעלותם ובכספי תמורת המכר, בתוספת הון עצמי שאולי חסכו, או לרוב גם לקיחת הלוואת משכנתה, הם רוכשים עבורכם דירה חדשה.
תהליך קניית דירה קניית דירה ומכירה במקביל מציב דילמה כלכלית לא פשוטה. בסיטואציה זו יש לקבל החלטה היא האם קודם למכור את הדירה הנוכחית, מה שמפעיל על אותו אדם לחץ של מציאת דירה המתאימה לרכישה עבורו, או שמא ראשית כדאי לקנות דירה חדשה ואז להסתכן בלחץ של מכירת הדירה הישנה?
כלל האצבע לעניין זה הוא כי – האופציה הטובה ביותר היא למכור ולקנות בסמיכות זמנים צפופה ככל האפשר.
מה עושים אם לא מתאפשרת מכירה וקניית דירה באותו הזמן?
לפני ביצוע קניה ומכירה של דירת מגורים חשוב לבנות תוכנית עבודה מסודרת, הכוללת בתוכה הערכות ריאליות של שווי השוק של הדירה הנמכרת, האזור והשווי הכספי הצפוי של הדירה שתירכש, על כל העלויות הנלוות לכך (וכולל מיסוי, שכ"ט עו"ד, עמלת תיווך, שמאי, הוצאות מעבר, וכיו"ב) ומקורות המימון לביצוע הרכישה. ובמלים אחרות: בניית תקציב.
לגבי השאלה על קנייה מול מכירה ומה כדאי לעשות קודם, יש מנעד די רחב של גורמים שונים ומשתנים שיכולים להשפיע על קבלת ההחלטה. כל מקרה צריך להיבדק לגופו. הגורמים שיכולים להשפיע בקבלת ההחלטה יכולים להיות דברים כמו: הון עצמי לקניה, גמישות פיננסית, תנאי השוק מבחינת היצע וביקוש של הדיר הנמכרת לעומת זו המיועדת להירכש, וכו'
אם אין לכם אפשרות למכור ולקנות את הדירות באותו הזמן, אזי לרוב מומלץ לבצע קודם את המכירה ולהאריך את זמן הפינוי למועד רחוק ככל הניתן.
ובכן, אפשר אמנם לקנות דירה עוד לפני שמוכרים אחת, אבל זה פחות מומלץ. שכן, עדיף להיות עם "כסף ביד", ובמקרה הכי גרוע לעבור לשכירות (או להורים), אם לא מצאתם דירה חלופית מתאימה לרכישה, מאשר להגיע למצב שאתם מחויבים לשלם עבור דירה שרכשתם, אולם אין לכם אפשרות לעמוד בתנאי הסכם הרכישה וחלילה להסתכן בלהגיע למצב של הפרת חוזה מול המוכרים שלכם, על כל הנובע ומשתמע מכך!
מכירת דירה לפני רכישת דירה חדשה – האם זה כדאי?
החסרונות בעת מכירה של דירה לפני מועד רכישת דירה חדשה:
- רכישה מתוך לחץ – מכירת הדירה עלולה להוביל לתחושה של לחץ לקנות מתוך הכסף הזה דירה כמה שיותר מהר, מה שעלול להוביל להתפשרות על קניית דירה שאינה מתאימה ואיכותית מספיק. כמו כן, כל הליך ניהול המשא ומתן על הנכס החדש עלול להתנהל מתוך חולשה והתפשרות תוך ויתור על עניינים מהותיים.
- שכירות בדירה זמנית – מכירת הנכס שבבעלותכם לפני שמצאתם דירה לרכישה או לפני מועד הכניסה לדירה החדשה תוביל אתכם למצב בו תאלצו לשכור דירה בפער הזמנים שנוצר. אתם תשימו את עצמכם במצב של חוסר נוחות, טרטורים והוצאות מיותרות.
- התנהלות לא אחראית עם הכסף – עם רכישת הכסף אנחנו עלולים להיכנס לתודעה של שפע מוגזם ומתוך כך להוציא כספים בצורה לא אחראית, רק כי נכנס לנו כסף.
- עליית מחירים – אם אנחנו מוכרים קודם את הדירה יש חשש לעליית מחירים אחרי המכירה ולפני הרכישה של הדירה החדשה. למרות שלא תמיד המחירים עולים, יש מקרים שהם אפילו יורדים. העניין הוא שפער זמנים ארוך מידי מעלה את הסיכון לעליית מחירים.
החסרונות בקניית דירה חדשה לפני מכירת הדירה הישנה:
- מכירה מתוך לחץ – בגלל ההתחייבות שלקחתם בעצם רכישת הנכס החדש, זה יוביל אתכם לניהול משא ומתן של תהליך המכירה מתוך עמדה של חולשה, אתם עלולים למצוא את עצמכם מוותרים בעניין המחיר ובתנאי המכירה.
- חשש מפני ירידת מחירים – אם קודם קונים נכס לפני שמוכרים, קיים חשש לירידת מחירים בזמן הזה והקושי למכירה במחיר טוב עולה.
- קשיים במציאת מקורות מימון – אם מסתכלים על הדברים מבחינה פיננסית, הליך של רכישת נכס יהיה קשה לפני מכירה של נכס אחר. אם לא קיים ברשותכם הון עצמי לרכישה קיים פה סיכון. לאחר שתנצלו את ההון העצמי שלכם (הכסף שפנוי בבנק) אתם למעשה תלויים בכסף שתקבלו את המכירה העתידית של הנכס שבבעלותכם. כדאי להימנע ממצב בו אתם נאלצים לקחת הלוואת גישור יקרה כדי לעמוד בתשלומי הרכישה
- בעיית מיסוי – היה ולא הצלחתם למכור את הדירה שבבעלותכם בתקופת הזמן של 18 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה, אתם מוגדרים כבעלים של שתי דירות על פי חוק. מה שאומר שחל עליכם מס רכישה על הנכס החדש ומס שבח על הנכס הישן. המיסים האלו עלולים להצטבר לסכומים גבוהים ביותר (לפעמים, מאות אלפי שקלים) שהיו יכולים להיחסך אם הייתם מוכרים תחילה.
- אי וודאות – אינכם יכולים לדעת כמה כסף תקבלו במעמד הרכישה או מה תקציב הרכישה. לאחר שכבר מכרתם את הכנס שבבעלותכם אתם יודעים כמה כסף תקבלו, מתי הוא יכנס (מועדי התשלום) ומתי מועד הפינוי של הדיירים הקודמים פרטים נוספים שיעניקו לכם כוח קניה טוב בעמדתכם מול מוכרים פוטנציאליים.
הלוואה על הדירה הראשונה או הלוואה מסחרית
במצב של רכישת דירה לפני מכירה, אם אין לכם כספים בחיסכון בצד או עזרה מהמשפחה בהלוואת ההון הראשוני לדירה – תאלצו לבקש מימון בנקאי באחת מהאפשרויות הבאות:
הלוואה נוספת על גבי ההלוואה הקיימת – ההלוואה תשמש כהון עצמי לרכישת הדירה החדשה. זה יתאפשר רק אם המשכנתא הקיימת על הדירה הנוכחית שבעלותכם אינה גבוהה, כי על ההלוואה הנוספת להיות מתאימה לדרישות בנק ישראל בנוגע גובה המימון ולסיכון שהבנק מוכן לקחת על עצמו (יכולת ההחזר שלכם).
בנוסף, אפשר לבקש מהבנק הלוואת גישור – זוהי הלוואה מסחרית שיכולה לשמש כהון עצמי ברכישת הנכס החדש. להלוואת גישור מסחרית עוד חסרון מזמן לקיחת ההלוואה ועד לפירעונה והוא הסיכון לעמלת פירעון מוקדם במקרה של ירידת ריבית. שימו לב שהלוואה מסחרית רגילה (לעומת הלוואת דיור) בדרך כלל יותר יקרה מהלווה מגובת משכנתה מפני שהבנק מעמיד את עצמו בסיכון גבוה יותר. אפשר לבקש את ההלוואות האלו מהבנק בתנאים של הלוואת בלון, כלומר רק הריבית משולמת ואילו הקרן תשולם לאחר מכירת הדירה הראשונה.
הלוואה כנגד קרן השתלמות – אופציה נוספת אם יש לכם כספים בקרן השתלמות כדאי לבדוק מול הבנק את האופציה של משכון הכספים כבטוחה לצורך קבלת הלוואה. בדרך כלל הלוואות מסוג זה ניתנות ע"י הבנק בתנאי ריבית טובים, עם אפשרות לפירעון מידי וללא קנסות.
היוועצו עם עורך דין מקרקעין!
עסקאות נדל"ן הן משמעותיות, הכוללות סכומי כסף נכבדים וסוגיות מורכבות שיש לבחון בקפידה. בייחוד כאשר מדובר במכירה וקנייה של דירה במקביל, חשוב לשים לב לפרטים הקטנים על מנת לבצע סנכרון מיטבי של העסקאות האחת מול השנייה.
לדבריו של עורך דין עמית ורד, ליווי של עורך דין לטיפול בעסקאות מקרקעין של מכר דירות הוא קריטי! אסור לכם לוותר על שירותי עורך דין צמוד, כאשר לעניין זה שני הפרמטרים החשובים ביותר הם: הראשון – התמחות ספציפית בתחום של דיני מקרקעין וענייני מיסוי נדל"ן; והשני – ניסיון פרקטי משמעותי ומוכח של שנים רבות, שכן עליו להיות בקיא בכל רובד ונדבך בתחום.
בעזרת עורך דין מקצועי לא רק שתוכלו להבין את התהליך באופן טוב יותר, על המונחים השונים, השלבים הרלוונטיים, העלויות הכרוכות, וכן בדבר סוגיות המס והאחרות הקשורות. אלא, הוא גם יוכל לסייע לכם בבניית לוח פריסת תשלומים מקובלת בקניית הדירה המיועדת ובמכירת דירתכם הנוכחית. כל זאת, באופן הנכון עבורכם, לצורך ביצוע של שתי העסקאות המקבילות, עם לקיחת מרווחי בטחון מתאימים וכו'.
עליכם לבחון ולוודא מראש והיטב, טרם שתחתמו על החוזים, כי אתם אכן תוכלו לצלוח את המכירה והקנייה בביטחון גבוה, תוך שמירת הגנה משפטית מלאה לאורך כל הדרך.
עורך דין ונוטריון עמית ורד הוא בעלים של משרד עורכי דין המתמחה מעל שני עשורים בליווי עסקאות מקרקעין וייעוץ מיסוי. כתובת אתר המשרד: https://www.amitvered.co.il/
