בשביל לבחור תמהיל משכנתא שמתאים לכם תצטרכו להכיר את מגבלות בנק ישראל ואת ההבדלים בין המסלולים והריביות. מבולבלים? כך תעשו זאת נכון

פיצול של סכום המשכנתא למספר סוגי ריביות מאפשר לבנות תמהיל בהתאמה אישית. היות והמטרה היא להתאים את המשכנתא לצרכים האישיים של הלווה, יש דרכים שונות לבנות תמהיל מוצלח. בתמהיל קלאסי, המשמעות היא שחלק מסכום ההלוואה יילקח בריבית פריים, חלק כמשכנתא בריבית קבועה וחלק כמשכנתא בריבית משתנה.

מלבד צרכים שונים ויכולות שונות של כל לווה, התמהיל מושפע ממגבלות בנק ישראל. תמהיל כללי מכיל לרוב 3-4 מסלולים עיקריים שנבחרים לפי נתוני המשק. בנוסף, התמהיל מתייחס לנתונים הקבועים של כל סוג ריבית: כמו למשל ההבדל בין ריבית פריים, ריבית צמודה למדד, ריבית צמודה לדולר או לאירו וכן הלאה. לשם השוואה, תמהיל אישי שנבנה עם יועץ משכנתאות יכול לכלול 5-6 מסלולים שונים או יותר שנבדלים זה מזה גם במספר שנות ההחזר.

כך תבנו לעצמכם תמהיל מתאים

השלב הראשון בבניית התמהיל היא התייחסות למגבלות בנק ישראל. המגבלות חלות עליכם ועל הבנק, אז אין טעם לבזבז זמן על תמהיל שבסופו של דבר לא יאושר. כיום לדוגמא קובע בנק ישראל שחובה שלפחות שליש מסכום המשכנתא יהיה בריבית קבועה ושמותר שעד שליש מהסכום יהיה בריבית שמשתנה בתדירות גבוהה.

בשלב השני כבר תוכלו לבחון את התמהיל שמתאים לכם בצורה סובייקטיבית יותר. כאן השיקולים שינחו אתכם יהיו הגובה הנוכחי של ריביות משכנתא, הצפי לגובה הריביות בעתיד הנראה לעין ואפשרויות הפירעון לצרכי מיחזור.

כלל המפתח הוא להגיע למצב שבו ההחזר החודשי עומד על עד שליש מההכנסה הפנויה, גם כדי לקבל תנאים טובים יותר מהבנק וגם על מנת לצמצם את הסיכון.

טיפים לבניית תמהיל לפי תרחיש

אפשר גם להשתמש בטיפים שרלוונטיים לתרחיש מסוים כדי להסיק מהם לגבי שאר השיקולים לבחירת תמהיל משכנתא. אם למשל אתם זקוקים להלוואה ארוכה של מעל 20 שנה, המסלולים היחידים שמתאימים לכם הם ריביות משכנתא משתנות – בעיקר ריבית פריים. לשם השוואה, בפריסה קצרה עדיפים מסלולים בריבית קבועה, צמודה ולא צמודה, כי כך לא תצטרכו לשלם "ריבית דריבית".

שנית, אם ההבדל בין מסלול ריבית צמוד מדד לבין מסלול ריבית שאינו צמוד מדד בתמהיל שלכם קטן מ-1%, מומלץ להעדיף את המסלול שאינו צמוד. במידה ולחילופין הפער יותר גדול, רצוי לבחון את הנסיבות הספציפיות שעל הפרק ואפשר גם לחלק את הסכום בין שני סוגי הריביות.

לבסוף, זכרו שעליית המדד עלולה להקפיץ את סכום ההחזר החודשי. האחריות שלכם היא להעלות את הסוגיה הזו מול יועץ המשכנתאות בבנק ובמידת הצורך לערב יועץ פרטי. ככל שתכירו טוב יותר את מסלולי המשכנתאות, כך יעלה הסיכוי לבניית תמהיל מוצלח וחסכוני.