משבר הקורונה לא פסח על שוק הנדל"ן וכיום הוא נמצא בקיפאון. כיצד יושפע שוק הנדל"ן בעתיד מהשינויים המתחוללים בו כיום?

עומר רגב

השפעות הקורונה מורגשות בכל בית בישראל. כרבע מאוכלוסיית המדינה מובטלת לאחר פיטורים או יציאה לחל"ת, ועסקים ועצמאים רבים סובלים מחוסר וודאות. האקלים הכלכלי הנוכחי משפיע גם על ההחלטות שמתקבלות בעולם הנדל"ן הישראלי. המחירים לא צנחו או עלו באופן משמעותי בשוק הנדל"ן בארץ – אך כמות העסקאות שהתבצעה ירדה. כיצד הדברים ישפיעו על העתיד ואיך כדאי להתנהל בשוק שכזה, בו הלא ידוע רב על הידוע והאם דירות למכירה באקלים הנוכחי הן דווקא השקעה חכמה?

צד א' בעסקה – המוכרים

כדי לדבר על המוכרים, בואו נפריד לרגע בין דירות חדשות מקבלן לבין דירות יד שנייה. לפני הקורונה יזמים וקבלנים הרוויחו היטב והצליחו לצבור עתודות הנותנות להם מרווח נשימה בימים אלו. ועדיין – התקופה הזו אינה קלה גם עבורם: מצד אחד תנועת הקונים כמעט ופסקה לחלוטין, האיסור על מעבר דירה למעט במקרי חירום, מצב כח האדם בשוק הבנייה הוא בכי רע – חסרים היו קיימים עוד לפני פרוץ המשבר וכיום חסר כח אדם רב בשוק עם סגר והגבלות בתנועה מחד ואיבוד עובדים שהגיעו ממדינות זרות מאידך. גם זמינות חומרי הבנייה התדלדלה כאשר ישנם עיכובים וחסרים בייבוא.

משבר הקורונה מעלה גם בעיות בתחומי השמאות. כיצד ניתן להעריך דירה או פרויקט יזמי כאשר אין נתונים עדכניים על המחירים? אי-הודאות בתחום השמאות משפיעה גם על נושא הריביות בבנקים – ככל שאי הודאות רבה יותר כך עולה מידת הסיכון ואיתה הריבית שהבנקים גובים – בין אם על משכנתאות ובין אם על ליווי של פרויקטים של בנייה. כל הגורמים הללו מביאים חלק מהקבלנים לצאת במבצעים בהם מחירי הדירות יורדים, אך האם מבצעים אלו יישארו בתוקף לאחר שהשוק יחזור לתפקוד? כשנגיע לצד הקונים נבין שככל הנראה מבצעים אלו ייעלמו כאשר הקונים יחזרו.

גם בשוק הדירות הקיימות המצב סבוך. משפרי דיור רבים נתקלו במצב בו הם רכשו דירה חדשה והקורונה תפסה אותם לפני שהספיקו למכור את הקודמת. על מנת לממן את הדירה החדשה הם יזדקקו לכספי המכירה כך שכבר היום מתחילים לראות ירידות בשוק הדיור הקיים, והאופק להתייצבות הוא ארוך.

צד ב' בעסקה – הקונים

קונים מיהרו לרכוש דירות בתחילת המשבר, כדי להקדם את עליית הריביות על המשכנתאות. אולם בין פיטורים לחל"ת המצב עשוי להיות בעייתי עבור רוכשים רבים. אלו שהספיקו לקנות וקיבלו משכנתא, יאלצו להתמודד עם החזרי משכנתא בתנאים כלכליים שהשתנו ומשרות שאבדו. אחרים כבר חתמו על הסכם רכישה אך עדיין לא קיבלו משכנתא – אלו עלולים למצוא את עצמם במצב לא נעים בו יאלצו לשלם משכנתא גבוהה יותר או לותר על העסקה ולשלם 10% דמי ביטול, או לנסות ולמכור – במחירי "אין ברירה". המצב הכלכלי בארץ ושל רוכשים רבים הפך בעייתי, דבר שאמור להקטין את הביקוש – ולהוריד את המחירים, אך יש גם צד שני למטבע הזה.

הצד השני של המטבע יושב אצל המשקיעים שברחו משוק ההון. באופן מסורתי – שוק הנדל"ן הוא אחד מהנקודות אליהם מגיעים משקיעים שמחפשים היכן להשקיע בתקופה בה שוק ההון בעייתי.. כניסת משקיעי נדל"ן לשוק הדיור דווקא תעלה את מחירי הדיור. טיעון נוסף לעלייה צפויה הוא הביקוש המתמשך: הרי האוכלוסייה לא קטנה ויש גידול רב הצפוי בעשרים שנה הקרובות. גם אם בשנה שנתיים הקרובות יהיו ירידות מחירים עקב הירידה בביקוש, המחירים צפויים בסופו של דבר לחזור ולזנק כי הביקוש רב מההיצע. מספר התחלות הבנייה בתקופת הקורונה אף הוא קטן, כך שהפער בין הביקוש להיצע עשוי אף לגדול לאחר חלוף המשבר.

לסיכום – ללכת על חבל דק בין אחריות לפזיזות

משבר הקורונה הביא לירידות מחירים והזדמנויות רכישה אולם לצד אלו גם הסיכונים הכרוכים ברכישת דירה עלו: ריביות גבוהות יותר, אי ודאות בקרב הקבלנים, מחסור בחומרי גלם ובכח אדם, קשיים בקבלת אומדן מייצג על ידי שמאים ואי ודאות תעסוקתית. מי שיש לו את המשאבים ואורח הרוח לחכות מעט אחרי סוף המשבר, יכול להרוויח היטב מהשקעה בצל המגפה ולנצל את עליות המחירים שככל הנראה ויגיעו – אם להסתמך על התנהגות השוק בעבר ועל השכל הישר. מדובר בהזדמנות אבל גם בסיכון, ואלו שנמצאים באי ודאות כלכלית כדאי שבכל זאת יפעילו שיקול דעת ואחריות ויחליטו האם ביכולתם להשקיע בנכס לטווח הארוך.