אם הייתה לכם בעיה שמאיימת על חייכם וחיי הקרובים לכם, והיו מציעים לכם פתרון שבתוך עשר שנים יצמצם את הסיכון שלכם בפחות מאחוז אחד בודד, הייתם רגועים?

אם אתם גרים צפונית לחדרה, סיכוי סביר שהרגשתם אחת משלוש רעידות האדמה שהתרחשו אתמול (רביעי). יש גם סיכוי לא מבוטל שאתם גרים בבניין שנבנה לפני 1980, ולכן לא מתוכנן לעמוד ברעידת אדמה משמעותית. למרות זאת, הסיכוי שהבניין שלכם עבר, או יעבור תמ"א 38  – התוכנית המרכזית של מדינת ישראל להתמודדות עם רעידות אדמה – שואף לאפס.

משלחת חילוץ צה"לית לרעידת האדמה בנפאל ב-2015 (צילום ארכיון: דובר צה"ל).

800 אלף דירות בישראל קיבלו היתר בניה לפני 1980, ולכן אינם עומדים בתקן 413 שהוכנס באותה שנה לעמידות מבנים מפני רעידות אדמה. בשנת 2004 התרחש אסון הצונאמי בדרום מזרח אסיה, שגבה את חייהם של מאות אלפי בני אדם. האסון, שזכה לתהודה גדולה בעולם, העיר את ממשלת ישראל שהבינה כי מדינה השוכנת על השבר הסורי-אפריקאי צריכה להיות ערוכה כראוי. באפריל 2005 אישרה הממשלה את תמ"א 38 – תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה.

על פי הדו"ח האחרון של הרשות להתחדשות עירונית שיצא בסוף 2017, ב-11 השנים שבין 2005 ל-2016, חוזקו 328 בניינים ישנים בלבד, בהם כ-5,000 דירות. כלומר פחות מאחוז מהדירות שצריכות לעבור חיזוק. אבל האבסורד לא נגמר כאן. כמעט כל הדירות שעברו חיזוק נמצאות בגוש דן, בעוד שהסיכון הגבוהה לרעידת אדמה נמצא דווקא בצפון הארץ – באזור בקעת הירדן ובערבה. באזור הצפון, למשל, מוגנו כמאה דירות בלבד. אבל אפשר להיות אופטימיים, כי עד כה הונפקו היתרים לחיזוקן של כ-30 אלף יחידות דיור.

אם הממשלה אכן תצליח לעמוד בקצב של 30 אלף יחידות בשנה, ייקח לה עוד 25 שנה כדי למגן את כל הבתים בישראל. אבל האמת היא שבשיטה הנוכחית זה לא יקרה לעולם. למה? כי במקומות שבהם תמ"א 38 כדאית, היזמים הזריזים רוצים לבנות וממהרים להוציא היתר. מחוץ לגוש דן וחיפה, לעומת זאת, מדובר במספר זניח של היתרים שהתקבלו. כך שלמעשה לשיטה הנוכחית של תמ"א 38 יש תקרת זכוכית ברורה, והיא מוגדרת על ידי הכדאיות הכלכלית ליזם.

גם את העובדה הזו הממשלה כבר הבינה, ולכן הגדילה את מספר יחידות הדיור החדשות שניתן לבנות במסגרת תמ"א 38. ועדיין, כדי שליזם יהיה כדאי להשקיע בפרויקט כזה הוא חייב להגיע לכ-20% רווח, שאותם ניתן למצוא כמעט אך ורק באזורי הביקוש. אגב, גם באזורי הביקוש יש ראשי ערים שהבינו את המחיר הכבד שתמ"א 38 גובה מהשכונות שבהן היא מתבצעת, והאטו את קצב אישור התוכניות.

המטרה שלטובתה תוכננה תמ"א 38 הייתה למגן את הבתים הישנים בישראל מפני רעידות אדמה. ברור שהתוכנית הזו לא מתקרבת להשיג את המטרה הזו. למעשה, עם השנים מתברר כי מדובר, למעשה, בתוכנית לשידרוג דירות ישנות באזור המרכז. בראיה לאומית, הקשר בין תמ"א 38 לבין המטרה שלשמה נוצרה רופף במקרה הטוב.

800 אלף דירות לא ממוגנות, בניין שיכון בירושלים, ארכיון (צילום: ליאור מזרחי / פלאש 90).

הבעיה של התוכנית הזו היא כמובן לא הנדסית או ביורוקרטית (על אף הזמן הארוך שדרוש כדי לאשר תכניות תמ"א 38), אלא ההנחה הבסיסית שמובילה את כל צעדי הממשלה לפיה רק באמצעות תמריצים לשוק הפרטי ניתן לבצע מהלכים.

אבל מה לעשות שהיזם הפרטי לא מונע משיקולים אלטרואיסטים של מיגון מפני רעידות אדמה, אלא משיקולי רווח?

על פי הערכות של גורמי מקצוע, מתוך 800 אלף הדירות שקיבלו היתר לפני 1980, רק 150-100 אלף יש פוטנציאל רווח עבור יזם תמ"א  38. ואלו נתונים המתייחסים למחירי השיא של השנתיים האחרונות בשוק הדיור. אם מחירי הדיור אכן ירדו, הכדאיות ליזמים תרד עוד יותר.

הרבה תרגילים ניסתה הממשלה לקדם בשנים האחרונות שיאפשרו להגדיל את הרווח היזמי, כמו תוספת אחוזי בנייה או התניית אישור תוכניות באזורי הביקוש בפרויקט מקביל בפריפריה. בינתיים אין נוסחה שתמגן את הבתים בצפת או בטבריה.

אם הממשלה הייתה מחליטה שמיגון אזרחי מדינת ישראל מפני רעידות אדמה היא מטרה ראויה, שניתן וצריך לכוון אליה בלי קשר ליכולות הכלכליות או לשווי הנכסים שיש בידי אותם האזרחים, היא בהחלט הייתה יכולה להתקדם לכיוון הזה. אבל בשביל זה צריך לוותר על הנחת הבסיס שהשוק הפרטי יפתור הכל, כי יש דברים שאף פעם לא יהיו כדאיים ליזם הפרטי, אבל לממשלה דווקא כן.

הנחת היסוד שגויה. שר השיכון יואב גלנט ושר האוצר משה כחלון, ארכיון (צילום: יונתן זינדל / פלאש90).

בואו ניקח, לצורך הדוגמה, בניין בן שלוש קומות בבית שאן (המוגדרת ברמה 10-9 מבחינת הסיכון לרעידת אדמה חזקה), ונניח המדינה הייתה מחליטה שהיא היזם שמחזק את הבניין ומוסיף לו שלוש קומות, וכמו בפרויקטים הנהוגים כיום היא תוסיף לכל דירה קיימת גם ממ"ד מרפסת ומעלית, ואת אותן את הדירות החדשות היא  תמכור במחירי שוק.  אם היא הייתה יזם פרטי, הייתה המדינה יוצאת בהפסד של כ-5% מההשקעה בפרויקט. יחד עם הוצאות המימון (שעבור המדינה הן מזעריות לעומת היזם הפרטי) ההפסד היה גדל ל-15%-10% מעלות הפרויקט. אבל רגע, בניגוד ליזם הפרטי המדינה תרוויח גם מע"מ ומס רכישה על כל דירה שנמכרה – כך שלמעשה, בשורה התחתונה, היא תצא מאוזנת ואולי אפילו עם רווח קטן. נאמר זאת שוב, בשורה התחתונה המדינה יכולה לבצע תמ"א 38 בבית שאן מבלי להפסיד שקל. במקומות אחרים שבהם שווי הקרקע גדול יותר, ההפסד של המדינה, לפני ההכנסות ממיסים, מצטמצם, וככל שמתקרבים לאזורי הביקוש ההפסד הופך לרווח. על הדרך המדינה מוסיפה דירות לשוק ומרוויחה גם כלי אפקטיבי בניסיון להוריד את מחירי הדיור.

האמת היא שיש בעיה עם הרעיון הזה. כשמדובר בבניין אחד בבית שאן המדינה תוכל למכור את הדירות החדשות בלי בעיה, גם בבניין השני והשלישי. אבל בשלב מסוים יהיו למדינה דירות, אבל לא יהיה מי שיבוא לגור בהן. בטח כשמדובר בעיר פריפריאלית של כ-18 אלף תושבים עם מעט מאוד מקומות עבודה. כך שכדי להציל את תושבי בית שאן מרעידת אדמה, צריכה המדינה להפוך את בית שאן למקום אטרקטיבי שכדאי לגור בו.  ואת אותו הדבר היא תצטרך לעשות לצפת לטבריה, לכרמיאל ולכל עיר בצפון. אם המדינה תשקיע כמו יזם פרטי בערים הללו, היא תצטרך גם להשקיע בהם כמו ממשלה בחינוך בבריאות ובתעסוקה. ואת זה הממשלה כבר ממש לא רוצה לעשות. אלא אם כן מדובר בהסכם גג שנועד לשרת את הבנייה ביוזמה הפרטית. כמעט לכל עיר בינונית בישראל יש היום הסכם גג שמבטיח לה השקעות ממשלתיות של מיליארדי שקלים, בכפוף לבנייה של אלפי יחידות דיור על שטחים פתוחים שרמ"י תשווק. אבל בכמעט אף אחת מהן אין דירות ישנות שממוגנות מרעידת האדמה הבאה.