פרויקטים רבים של התחדשות עירונית (תמ"א 38 ופינוי-בינוי) מתוכננים ומוקמים בימים אלו. כולם מדברים על ההתחדשות הצפויה, השיפור באיכות החיים וכן העלייה הניכרת בשווי הדירות בעקבות השיפוץ. לצד זאת, הנושא הפחות מדובר הוא שמלבד בעלי הדירות והיזמים, ישנם שותפים סמויים שנוטלים חלק בלתי נפרד בפרויקטים אלו (לעיתים בעל כורחם) – דיירי הדיור הציבורי ושוכרי הדירות הוותיקים. מטבע הדברים, דיירים אלו יתקשו להתמודד עם שכר דירה, תשלומים שוטפים והוצאות נוספות שיגדלו בעקבות הפרויקט. בחלק מהמקרים, עלייה זו עלולה להוביל ליצירת חובות ואף לדחיקתם מאזור המגורים בו גרו בשנים האחרונות.

חוק התחדשות עירונית כולל הגנות חשובות על דיירי הדיור הציבורי בפרויקטים של התחדשות עירונית. הגנות אלו מפורטות גם במדריך שפרסם משרד הבינוי והשיכון, הכולל פירוט והסבר לגבי זכויות דיירי הדיור הציבורי בפרויקטים של התחדשות עירונית. בטור זה נביא את עיקרי הזכויות שחשוב להכיר.

לעומת זאת זכויותיהם של שוכרים המתגוררים בדירות שנים רבות (בעיקר עולים מבוגרים שעלו מחבר המדינות אך גם ישראלים ילידי הארץ) לא קיימות כלל וכלל. בהקשר זה חשוב לציין כי לפני מספר חודשים הונחה על שולחן הכנסת הצעת חוק  שכתבה עמותת "ידיד" בשיתוף עם סטודנטים מהקליניקה לשינוי מדיניות בבי"ס לעבודה סוציאלית ע"ש שאפל באוניברסיטת ת"א, הבאה לעגן את מעמדם של השוכרים הוותיקים הן בזכות לקבלת פיצוי על עזיבת הדירה והן בזכות לחזור ולהתגורר בדירה החדשה/משופצת.

מה האפשרויות שיש לדיירי דיור ציבורי בפרויקט של התחדשות עירונית?

דיירים בדיור הציבורי יכולים לבחור אחת מהאפשרויות הבאות:

• לשוב להתגורר בדירה בבניין המתחדש, לאחר השלמת הבניה. שימו לב, שבהתאם להנחיות של משרד הבינוי והשיכון, על היזם והרשות המקומית להזמין את דיירי הדיור הציבורי לכלל כנסי התושבים המתקיימים אודות הפרויקט. כמו כן, עד להריסת הבניין, דיירי הדיור הציבורי זכאים להמשיך ולקבל את כל השירותים מהחברה המשכנת, לרבות תחזוקה ותיקון ליקויים (על החובה של החברה המשכנת לתקן ליקויים בדירה הציבורית ראו כאן).
• לעבור לדירה ציבורית אחרת באותו יישוב או ביישוב אחר. לפי ההנחיות של משרד הבינוי והשיכון, הדירה תירכש עבור הדיירים בהתאם לתקרת מחיר שקבועה בנוהלי המשרד.
• לעבור לדירה בבית גיל הזהב ולקבל מענק מעבר עד 125,000 ₪. אפשרות זו מיועדת לאזרחים ותיקים שגרים בדירה ציבורית בת 3 חדרים ויותר. חשוב לדעת שדייר שיבחר באפשרות זו יכנס לראש רשימת תור הממתינים לבית גיל הזהב בו הוא מבקש להתגורר.

 מה הזכויות בתקופת המעבר?

דייר שבוחר להמשיך להתגורר בדירה בבניין המתחדש, זכאי למימון של עלויות מעבר דירה לדירה חלופית ולדירה החדשה שתיבנה. בנוסף, זכאי הדייר למימון שכר דירה בתקופת המגורים בדירה החלופית. לפי ההנחיות של משרד הבינוי והשיכון – יזם הפרויקט יממן את העלויות של מעבר הדירה ושכר הדירה בדירה הזמנית. עם זאת, במשך תקופת המגורים בדירה הזמנית, דיירי הדיור הציבורי נדרשים להמשיך לשלם שכר דירה לחברה המשכנת כפי ששילמו עד למועד הפינוי.

מה לגבי שכר הדירה בדירה המחודשת?

בעיקרון, לא תהיה העלאה בגובה שכר הדירה שהדייר נדרש לשלם לחברה המשכנת. באופן מדויק יותר – דייר שבוחר להמשיך לגור בדירה בבניין המתחדש זכאי לפטור מתוספת תשלום על שטח שנוסף לדירה, אך זאת בתנאי ששטח הדירה המחודשת הוא עד 75 מ"ר ליחיד או זוג, ועוד 5 מ"ר לכל בן משפחה החי בדירה, ולא יותר מ- 90 מ"ר. זאת אומרת, שבגין כל מ"ר מעבר לגודל זה, דיירי דיור ציבורי יצטרכו לשלם תשלום שכ"ד נוסף ממה ששילמו.

מה לגבי תשלום ועד בית?

דייר שבוחר להמשיך להתגורר בדירה בבניין המתחדש יהיה זכאי לסבסוד של חלק מתשלום ועד הבית. לפי ההנחיות שפרסם משרד הבינוי והשיכון, בבניינים בהם יש דירות של דיור ציבורי, יוודאו שהיזמים מתכננים דירות מתאימות לגודל של הדירות שהוגבל כאמור ל- 75 מ"ר עד 90 מ"ר, בהתאם למספר הנפשות בדירה. את יתרת שווי הדירה החדשה משרד הבינוי והשיכון יקבל כתשלום כספי, אשר עתיד לשמש לטובת מימון הפרשי תשלום ועד הבית. שימו לב – אם גודל הדירה החדשה חורג מהגודל המקסימאלי בהתאם למספר הנפשות, משרד הבינוי והשיכון יסבסד רק חצי מהפרשי עלויות ועד הבית.

 ומה לגבי תשלומים שוטפים וארנונה?

אמנם החוק קובע זכאות  לפטור מתוספת תשלום ארנונה למשך חמש שנים, אלא שבפועל פטור כזה לא קוים עד כה בשל חוסר בתקנות דבר שהביא לכך שהדיירים נאלצו לשלם תשלום גבוה יותר לאחר ובעקבות פרויקט של התחדשות עירונית.  בעקבות לחץ גדול שהפעילה עמותת "ידיד" פורסמו סוף סוף התקנות שיכנסו לתוקף בינואר 2019 ויאפשרו הנחה ואפילו פטור (תלוי בגובה הכנסות) מתוספת תשלום ארנונה בגין שטח שהתווסף לדירה במסגרת פרויקט התחדשות עירונית, לתקופה של חמש שנים.

חשוב לציין שעל פי החוק היזם להעמיד לרשות הדיירים עורך דין על חשבונו שייצג אותם בכל ההליכים המשפטיים הנוגעים לכך. עוד קובע החוק כי יוקמו 11 מינהלות עירוניות להתחדשות עירונית אשר מטרת העל שלהן היא לסייע לדיירים בפרוייקטים השונים וביניהם דיירי הדיור הציבורי

אם זאת חשוב לדעת כי בפרוייקטים של התחדשות עירונית בהם מתגוררים דיירי דיור ציבורי, זכויותיהם כפי שנקבעות אמורות להשמר באמצעות חברות הדיור הציבורי – עמידר, עמיגור וכדומיהן.

בכל מקרה בו דייר חש כי חברת הדיור הציבורי אינה מייצגת אותו נאמנה הוא זכאי להתלונן על כך למשרד הבינוי והשיכון.

עו"ד נירה שלו הכותבת היא מנהלת המחלקה המשפטית בעמותת "ידיד"

לקבלת סיוע בנושאי זכויות דיירים בהתחדשות עירונית ובכלל אפשר לפנות באמצעות הקו החם 1-700-500-313