החלטה למנוע הקמת 4 מגדלים בחוף הים בחיפה, בדומה למאבקים בפלמחים ובאכזיב מציבה סטנדרט חדש של גישה החופשית לחוף על חשבון הרחקת מיזמי נדל"ן פרטיים. עשרות תכניות בניה בחופים אושרו בעבר הרחוק ולא מומשו, לפני החקיקה העדכנית בנושא. בינתיים, חברת מגדלי חוף הכרמל, שבשליטת יצחק תשובה, לא קיבלה כל פיצוי כספי או העתקת זכויות, מה שמאפשר עקרונית לבנות את המגדלים על החוף בעזרת הגשת תכנית חדשה ומתוקנת.
הסיפור של מגדלי חוף הכרמל משקף את השינוי הדרמטי שמתרחש בשנים האחרונות בנושא שמירה על החופים. תכנית בניה שאושרה בשנת 1978 התירה הקמת 6 מגדלים קרובים לחוף, על סמך תנאי של שמירת רצועה של 100 מ' בין הבניינים לקו המים. 2 המגדלים שקמו, מתוקף התכנית, המכונים לעתים ה'הולילנד של חיפה', שיקפו תפיסה מיושנת, אשר מתירה מגורים בדירות יוקרה תוך פגיעה משמעותית בנוף ובמתרחצים. לאחר הקמת מבנה 'המרידיאן', באמצע שנות ה-90, הוגשה עתירה כנגד השטח והשימוש המותר במגדל השני, שתכניות הבניה שלו לא הקפידו על כלל ה-100 מטר מקו החוף לכל רוחב התכנית. לבסוף, רוחבו קוצץ בהתאם, כאשר היסודות לבניין רחב יותר נותרו בקרקע עד היום. בימים אלו מעכלים בחברת חוף הכרמל את ההחלטה האחרונה, אשר דחתה באופן סופי את התכנית לייבוש הים מול השטח שרכשו, ביטול אשר מונע לעת עתה כל יכולת לבנות 4 מגדלים נוספים, שאושרו בתכנית המקורית, מדרום למגדלים הקיימים.
מדובר בהחלטה של ועדת ערר, שהיא גוף תכנון שמהווה ועדת משנה של הוועדה הארצית לתכנון ובניה, אשר מכנה את רכישת הקרקעות עצמה 'הימור' נדלנ"י, משום שהוא לא מבוסס על זכויות מוקנות אלא על זכויות מותלות. במלים אחרות, עוד ב-1978 נקבע הסייג, לפיו אי אפשר לממש את כל הבניה מבלי לייבש את הים כך שתישמר רצועת חוף של 100 מ'. בהחלטה נקבע כי לא הוצג שום אינטרס ציבורי בייבוש כזה, וכי התסקיר שהכינה חברת מגדלי חוף הכרמל, שנדחה בוועדה המחוזית ב-2013, אינו מציג תכלית ראויה ולא עומד בסטנדרטים הנדרשים מתסקיר במספר פרמטרים שונים.
נורית שטורך, סגנית מנהל מחוז צפון במשרד להגנת הסביבה, הציגה את הקביעה כי התסקיר בלתי מספק בשנת ב-2013 והציגה את עמדת המשרד גם מול ועדת הערר, על בסיס חוות דעת של ד"ר דב צביאלי, יועץ המשרד, לתהליכים חופיים וימיים והמתכננת הסביבתית ורד דרור מאיגוד ערים להגנת הסביבה מפרץ חיפה.
תכנית מ-1978 נדחתה רק ב-2019 וגם זאת לא באופן סופי
"היו תקופות שהיזמים לא קידמו אותה מהסיבות שלהם", אמרה שטורך בשיחה עם 'דבר ראשון'. לאחר הדחיה של התכנית בוועדה המחוזית ב-2013, הוגש הערר של חברת מגדלי חוף הכרמל כנגד עיריית חיפה, הוועדה המקומית והוועדה המחוזית. לאחר מכן הערר הוקפא בכדי לנהל משא ומתן עם עיריית חיפה על העתקת זכויות הבניה. בשנים 2014-2017 נוהל משא ומתן לגבי חילופי קרקעות, אשר יעניק ליזמים זכויות בניה מקבילות, בקרקע אחרת, אשר שימשה לצרכים בטחוניים ומיועדת בעתיד לבניה. בסופו של דבר, רשות מקרקעי ישראל, בעלת הקרקע, סירבה להתחייב על הסכמתה לעסקה, למרות שתכנית המתאר של חיפה מייעדת קרקעות אלו למגורים.
לאחר שהתפוצץ המשא ומתן, חודש הערר של מגדלי חוף הכרמל, נידון לפני כ5 חודשים, עד שהוכרע בהחלטת הדחיה ב-6 לפברואר השנה.
"הייתי בדיון אחד בוועדת ערר והצגתי את עמדת המשרד", אומרת שטורך, "החלופה שהציגו לייבוש הים, לא הייתה מקובלת עלינו, היא הייתה מאוד לא סביבתית. לא נבדקה כראוי ההשלכה על החופים הדרומיים, וגם לא הוצגו מקורות מתאימים להבאת החול לייבוש החוף, כל אלו היו הסיבות שדחינו את התסקיר". לגבי חשיבות ההחלטה האחרונה אמרה "אני מרוצה מהקביעה שייבוש הים מחייב אינטרס ציבורי והקמה של 4 מבנים היא לא עילה מספיקה לאישור תכנית כזו, כמו גם מהתייחסות לחוק שמירת הסביבה החופית". מדובר בחוק משנת 2004, אשר ועדת הערר נשענה עליו כשקבעה שכל שינוי בחוף, מהווה פגיעה בחוף כברירת מחדל, אלא אם הוכח אחרת. פגיעה כזו צריכה להתקבל רק לשם תכלית ציבורית ראויה, וכזו לא הוצגה. עוד הבחינה הוועדה כי מדובר בשתי תכניות שונות – תכנית בניה מאושרת בשטח החוף הקיים בבעלות היזמים ותכנית אחרת לייבוש הים, אשר היזמים ביקשו לקדם בשטח שאינו שייך להם, על מנת לאפשר את מימוש התכנית שלהם.
"לבניין הראשון קראנו המפלץ"
אלי בן ארי, מארגון "אדם טבע ודין", מכיר את המאבק לגבי אופי הפרויקט עוד משנות ה-90. "הבניין השני קוצר ברוחב כי עתרנו על כך שחייבים רצועת חוף של 100 מטר", אמר ל"דבר ראשון", "בבניין הראשון נוצרה לשון חול בגלל שובר הגלים אבל הבניין השני בחלק הדרומי היה אמור להגיע ליד המים. בעקבות העתירה הם צמצמו את הבניה לפחות מחצי מהתכנית המקורית".
בשאלה מדוע מראש אושרה בניה כזו למגורים ליד הים שיער בן ארי ש" זה אושר לפני 40 שנה וגם אז היה הגיון מסויים – רוצים לבנות קרוב כי זה מה שתיירים אוהבים ורוצים לפתח תיירות קרוב לים". בימינו, נכסים לשימוש תיירותי, חשופים ללחצים להפוך עם הזמן לדירות יוקרה לעשירים. "בנתניה ובתל-אביב רובם הופכים לאט לאט לדירות פרטיות", טוען בן ארי, "בחוף הכרמל רצו מראש דירות פרטיות. אנחנו דרשנו שלא יימכרו דירות פרטיות. בית המשפט קבע במחוזי וגם בעליון, שאלו שקנו דירות לפני העתירה, היו צד תמים ולכן יש להתיר את זה". לפי כתבה מ-2011 בגלובס, בין רוכשי הדירות בפרויקט נמנו "חבר הכנסת (לשעבר) יצחק בוז'י הרצוג ורעייתו מיכל; הבדרן שלום אסייג; איש העסקים אודי אנג'ל (בעלה לשעבר של ליאורה עופר); יו"ר הכנסת לשעבר, פרופ' שבח וייס". במקביל, במתחם קיימים מספר עסקים כמו אולם אירועים, ספא, בריכה, מכון גמילה, מכון לבדיקות רפואיות, אולמות הרצאות למלון הסמוך "לאונרדו".
יעל לביא אפרת היא רכזת לשמירת טבע ב'חברה להגנת הטבע' וגם חברת הוועדה המחוזית לתכנון ובניה בחיפה מאז 2012. בשיחה עם 'דבר ראשון' אמרה ש"שכל עיר סוחבת על עצמה את היבלת המכוערת שלה, זה ההולי לנד של חיפה, זה נורא. בשנת 1978 עוד לא הייתה תמ"א 13 שפורסמה בשנות ה-80 ולא הייתה החובה של ה-100 מטר, ולא חוק שמירת הסביבה החופית שאושר רק ב-2004. מהזוית שלי, זה מכה, זו חומה לאורך החוף, שמנתקת את התושבים מהיכולת לראות חוף ים, לקבל בריזה, זה מחריד".
" כבר לבניין הראשון קראנו 'המפלץ'", אומר בן ארי, אם כי עצם חסימת קו הנוף מעולם לא היוותה טיעון שנדון בעתירות נגד הפרויקט או בדיונים על ייבוש הים. "צריך להעביר להם את הזכויות למקום אחר", אומר בן ארי, "כדי לבטל את התכנית. הם בעצם מנועים זמנית, לא סופית, מהמשך מימוש התכנית. זה לא ברקס סופי ואנחנו רוצים לגמור את הסיפור הזה. כשיש משהו רע, ברגע שבונים אותו פעם אחת ואנחנו תקועים איתו אולי לנצח. בגלל זה העצירה הזמנית היא חשובה, אבל היא לא מסיימת את העניין. השורה התחתונה – ניתן להגיש מחדש את התכנית ואולי בפעם הבאה היא כן תאושר".
דחיה גורפת, אך לא סופית
למרות דחיה עמוקה ומנומקת להפליא, במסמך בין 157 סעיפים, סעיף 157 הוא המדאיג את פעילי איכות הסביבה, מפני שבו נכתב: "מובן שאם היזמים ימצאו כי עולה בידם לתת מענה לנושאים שלטעמנו בלתם לא ניתן לעת עתה לבחון את התכנית, הם יוכלו לשוב ולהגיש תכנית חדשה לוועדה (לייבוש הים, א.ר.)… על בסיס תסקיר מלא ומקיף, והצגת תכלית ראויה". קריאה ביקורתית בהחלטת הוועדה מעלה כי מדובר בהחלטה כפולת משמעות. מצד אחד, היא מונעת את ייבוש הים לעת עתה ולכן גם את הקמת המגדלים הנוספים, ומנגד היא משאירה את היזמים באותה עמדה עקרונית – לפני ההחלטה היו להם זכויות בניה, וגם כיום יש להם זכויות בניה, אשר מ-1978 ועד היום הן "זכויות מותלות". היות וההחלטה מנוסחת באופן לא סופי, ייתכן שהיא גם לא מחייבת מתן פיצוי כספי ליזמים, משום שהזכויות התיאורטיות נשמרות כשהיו. לביא אפרת רואה בכך מדרון חלקלק: "היה נסיון למו"מ עם היזמים מול עיריית חיפה לנייד את הזכויות למקום קרוב, אבל מעבר למסילת הרכבת – מתחם מש"א – שתעשיה בטחונית שהתפנתה משם. זה לא אתר שיש מחלוקת שהוא מיועד למגורים, אפילו תכנית המתאר קבעה כך. זה משא ומתן שכשל ואני לא יודעת למה וזו בעיה".
האם יש לשקול פיצוי של מאות מליונים כנגד השקעה קטנה בסדרי גודל ?
חלק מקביעות ועדת הערר רומזות כי לא מגיע ליזמים במקרה זו פיצוי: "נקודת המוצא בדיוננו היא…שזכויות העוררת הן זכויות מותלות, אשר התנאי למימושן הוא ייבוש החוף… לכן האפשרות שהדבר יתברר כבלתי אפשרי, בין אם סביבתית, טכנית, או כמדיניות תכנונית ושהתכנית תידחה, היא אפשרות שהיה על העוררת לקחת בחשבון בעת שרכשה את זכויותיה במקרקעין. יוסף, בהקשר זה, כי השטח בבעלות העוררת אינו שטח התכנית, אלא שטח הסמוך לה. התכנית חלה בתחום הים ושטח זה כלל אינו בבעלות העוררת", אך למרות זאת מעדיפים חלק מפעילי הסביבה, להעדיף את האפשרות של העתקת זכויות לשטח אחר, כדי להשיג ביטול גמור של בניה קרובה לחוף.
לביא אפרת מסבירה: "בוועדה המחוזית ב-2013 לא קיבלו את דעתי. אמרתי להם: 'בואו נסתכל על זה אחרת: לפני 41 שנה קבעו להם תנאי שאי אפשר לממש אותו, אז הזכויות הללו כבר לא שוות הרבה, כי אי אפשר לממש אותן'. הייתי רוצה לראות החלטה כזו של מוסדות התכנון, בלי עסקאות סיבוביות ובלי פיצוי, אבל כנראה שהשעה לא בשלה לזה. ועדת הערר לא דנה בזה, והועדה המחוזית לא רצתה לנסח משהו גורף ברמה הזו".
לדברי לביא אפרת, גם במקרים קודמים של מניעת בניה בחוף, היזמים זכו לפיצוי: "בפלמחים ניידו זכויות, אבל הסיגו לאחור מצבים מאושרים שהיו מאוד בעייתיים וגם באכזיב, בסופו של דבר, הרחיקו אותם מהחוף בצורה משמעותית. נכון שהם קיבלו עוד זכויות בעורף, אבל זה אחרי שכבר היו טרקטורים על השטח ועצרו את זה. זו מהפכה שקרתה בתוך מוסדות התכנון". בן ארי מציג את הדולפינרים בתל-אביב כמקרה שהגשים את העיקרון הנכון, אבל באופן רשלני ביותר, משום שהיזם זכה לפיצוי בשווי גבוה בהרבה מהנכס עליו וויתר. "דיברתי עם אדם שעוסק בכך בעיריית ת"א והוא הודה בפניי שזה תקדים בעייתי, שיכול להשליך שנים קדימה על תביעות פיצויים של מחזיקים בנכסים שהעירייה רוצה למנוע מימוש של תכניות מאושרות שלהם בשם האינטרס הציבורי". לביא אפרת מסכמת: "כשאתה סופר אחד ועוד אחד, רואים שיש שינוי לגבי שמירת החופים. לגבי ההחלטה הנוכחית – אני לא מזלזלת בה, היא החלטה יפה. היא לא הולכת את כל הדרך שהייתי רוצה, אבל אני מקווה שזה יאפשר לנו להתמודד עם התכניות הבעייתיות הבאות". לפי דיווח בשנת 2000 , היזם יצחק תשובה הגיע למעמד שליטה בחברת מגדלי חוף הכרמל בעסקה של 2 מליון דולר, המשקפת שווי של 10 מליון דולר בלבד לכל הנכסים – 2 המגדלים והקרקעות המתוכננות. לפי תגובת החברה, הנזק שנגרם לה, נאמד במאות מליוני שקלים. במקרים כמו הדולפינריום או אכזיב, הפיצוי ניתן ליזמים שהחזיקו בזכויות מלאות, ואילו כאן מדובר בזכויות שהוענקו מהרגע הראשון עם התניה. כלומר, אם יזכו היזמים בפיצוי לפי שווי נדל"ני, הרי שהוא יהיה גבוה בסדרי גודל מההשקעה, כאשר במשא ומתן עם עיריית חיפה דובר על שטח לבניית 465 יחידות דיור.
איך משלבים בין צרכי פיתוח, תיירות ושמירת החוף ?
לביא אפרת מקווה כי מהלכי התכנון שנעשים כיום בגבעת אולגה, יאפשרו תמהיל נבון של מסחר, תיירות וגישה ציבורית לחוף תוך שמירת נוף פתוח: "בכפר הים בגבעת אולגה יש חומה ששומרת חוף פרטי. מי שמאחור לא רואה ים. ככה בונים חומה, לא ככה בונים ליד החוף. בית הקפה חנקין בגבעת אולגה מתקיים במבנה היסטורי קרוב מאוד למים שהיום לא היו מאשרים אותו. הוא גם בעייתי מבחינת היציבות של המצוק.
"אני מאוד מקווה שאת שביל הזהב נצליח לקבוע בגבעת אולגה –מתוכנן שם רובע ים בחלק אחר בצורה מאוד מסודרת. יהיה תסקיר מאוד מקיף, הבניה תהיה רק 200 מטר מהחוף, החזית תכלול טיילת, מסעדות, פעילות מסחרית וגם תיירות ובעורף יהיו מגורים שילכו בצורה מדורגת, כך שהבניינים הגבוהים ביותר יהיו מאחור."
בן ארי מתריע מפני מספר לא גדול, אך משמעותי בכל זאת של תכניות בניה ישנות לבניה בסמוך לחוף, דוגמת תכנית מגדלי חוף הכרמל, ומקווה שאת כולן יהיה ניתן להעביר לטיפול מיוחד, אשר ימנע מימוש שלהן, אלא אם יתקונו בהתאם לסטנדרטים החדשים. גם לביא אפרת מזהירה: "אם התכניות היו מתממשות זה היה משאיר רצועות חוף צרות, מופרות, פגיעה בזכות של הציבור הרחב להנות מהחוף הפתוח ומהבריזה. החופים היו נהיים רק יותר ויותר צרים ואז על הגב שלך היו יושבים מגדלים שהגישה אליהם היא לבעלי ההון בלבד".
מחברת חוף הכרמל נמסר: "החברה היא הבעלים ובעלת הזכויות הקנייניות במקרקעין, והיא זכאית לממש אותן על פי דין. בהחלטת ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית נפלו פגמים מהותיים והיא עומדת בסתירה לחוק ולהלכות קודמות ומחייבות שניתנו בבית המשפט העליון בעניינים נשוא הערר. כל פגיעה או מניעה מהחברה ממימוש זכותה הקניינית מקימה לחברה זכות חוקית לתבוע מהגורמים הרלוונטים את מלוא הנזקים שנגרמו לה, המוערכים כבר היום במאות מיליוני שקלים".
