גורמים בשוק ההון בארה"ב מעריכים כי חברת WE COMPANY, המוכרת לציבור בשם WEWORK עשויה לבטל את תכניות ההנפקה שלה. הבנקים המובילים את ההנפקה כמו גולדמן סאקס, קיוו להנפיק אותה בשווי עצום של 47 מיליארד דולר – דומה לשווי ההנפקה הפרטית האחרונה של WEWORK  לענק ההשקעות סופטבנק. איתותים משוק ההון, הראו חוסר עניין של משקיעים מוסדיים בחברה, כאשר לפי סוכנות הידיעות בלומברג, השווי בהנפקה עשוי להיות 20 מיליארד דולר בלבד ועלולה לגרום לביטול תכנית ההנפקה. עוד דווח בבלומברג כי בשיחות המתקיימות בין 'סופטבנק' להנהלת החברה לוחצים אנשי הבנק לגנוז את תכנית ההנפקה לעת עתה.

ביטול ההנפקה יציב את WEWORK  בפני בעיה תזרימית – החברה צוברת הפסדים, בהם 690 מליון דולר רק בחצי השנה האחרונה ו-3 מיליארד דולר בשלוש השנים האחרונות. על מנת להמשיך ולהתקיים, היא זקוקה להשקעות נוספות.

סימני השאלה סביב החברה התרבו כאשר מסמכי התשקיף חשפו כי היא תלויה לחלוטין במייסדה אדם נוימן, הישראלי לשעבר, אשר מעסיק את בני משפחתו, מימש כבר 700 מליון דולר וקיים מספר עסקאות מול WEWORK, אשר מעלות חשש לניגוד עניינים, בו נוימן דואג לרווחיו האישיים ולמקורביו, על חשבון החברה.

ייתכן שגם הערכת השווי המופחתת של החברה, 'רק' 20 מיליארד דולר, היא מוגזמת. החברה האמריקאית IWG, העוסקת באותו התחום של חללי עבודה להשכרה היא חברה רווחית, אך נסחרת בשווי של כ-4 מיליארד דולר בלבד – תמחור שהולם עסקים רגילים בתחום הנדל"ן, ללא דימויי הסטארט-אפ של WEWORK.

אדם נוימן, מייסד ומנכ"ל WeWork. ינואר 2018. (AP Photo/Mark Lennihan)

האם WEWORK חסינה למיתון?

מייסד החברה אדם נוימן טען בראיונות כי WEWORK היא בעלת מודל עסקי שיכול לצמוח גם בתנאי מיתון, וכי החברה זולה במחצית מהחזקת משרדים קבועים באזורים יוקרתיים כמו מנהטן. גם אם חברות ועסקים עשויים לעבור בתנאי מיתון ממשרד קבוע למשרד בשכירות גמישה דוגמת WEWORK, הרי שהעסקים הקטנים ששוכרים כיום משרדים בWEWORK עשויים להפחית בהיקף השכירות שלהם ו/או לעבור לעבודה מהבית, כך שלא בטוח שלטענות של נוימן יש ביסוס במציאות.

גידול בהיקף חללי העבודה בשכירות גמישה

חללי השכירות הגמישה בארה"ב הם תחום הולך וגדל. לפי נתוני תאגיד הנדל"ן הבינלאומי CBRE, היקף עסקאות השכירות של חללים כאלו עמד על 7.6% מכלל הסכמי השכירות שנחתמו בארה"ב בשנת 2018, וב-2019 הוא צפוי לגדול ל-8.5%. WeWork מובילה את השוק הזה ואף מגדילה את חלקה היחסי: ב-2018 היא השכירה 56% מהמטראז' בשוק האמריקאי, ונכון לסוף הרבעון השני של 2019 עומד חלקה היחסי על 71%. לשם הפרופורציות, שטח חללי השכירות הגמישה שהשכירה WeWork ב-2018 עומד על כ-700 אלף ק"מ רבוע.

הערך שהם מספקים לפירמות קשור למיקור חוץ של הוצאות הקשורות לניהול הנכס כמו ריהוט, אינטרנט וכדומה, וכן ליכולת לצמוח באופן גמיש, בדיוק בעבור חברות המתלבטות כיצד להתרחב בלי להתחייב להסכמים יקרים ארוכי טווח. בעבור פרילנסרים ועסקים קטנים, המתחמים מציעים חברות במועדון ואפשרות להשתמש באופן גמיש במגוון החללים של אותה הרשת בעיר, או אף בסניפים בארצות אחרות. התחום מתפתח לשכירות גמישה גם של זמן במעבדות וכן של עמדות מכירה גמישות בתוך חנויות קבועות. כמו כן, עסקאות למכירת בנייני משרדים משיאות ערך רב יותר אם הבניין לפחות בחלקו מכיל חלל עבודה משותף.

WeWork שרונה, תל אביב. (photobyphm / Shutterstock.com)

הכסף הגדול של סופטבנק גונב את תשומת הלב

סופטבנק היא קרן השקעות בהיקף עצום של 100 מיליארד דולר המתואגדת ביפן, אך הונה כולל גם כספים רבים ממשפחת המלוכה הסעודית ואחרים מרחבי העולם. השקעותיה הקטנות ביותר הן השקעות עתק של 100 מיליון דולר. לפי CNBC, החברה כבר השקיעה ב-WEWORK כ-10 מיליארד דולר, ומחזיקה בכ-29% מהחברה, השקעה שנמצאת בסיכון לפי ההערכות האחרונות לשווי של WEWORK. במקביל, ספגה סופטבנק הפסד נטו של 600 מליון דולר במצטבר על מספר סבבי השקעתה בחברת UBER, אשר ערכה בשוק ירד מאז ההנפקה אל מתחת לשווי בו סופטבנק השקיעה בה לראשונה. על פי הדו"ח העדכני של סופטבנק, מכלול של 81 השקעותיה בגובה של כ66 מיליארד דולר הגיע לשווי נוכחי של 82.2 מיליארד. חלק גדול מהכסף "חונה" בתוך החברות המושקעות ולא ניתן למימוש מהיר. לקרן רווח נקי כמעט אפסי ברבעון האחרון.

כאשר שחקן פיננסי כה גדול נכנס להשקעות בתחומים מסוכנים כמו חברות סטארט-אפ, הוא עלול לסכן את השוק כולו. עצם ההשקעה הגדולה מרכזת תשומת לב רבה סביב החברות הללו, במקרה הזה UBER ו-WEWORK, שעלולה לטשטש את מצבן הפיננסי הרעוע וערכן הריאלי הנמוך, וכך לגרום לשוק להשקיע בהן עד שהבועה תתפוצץ. אסטרטגיית השקעה דומה חוללה את המשבר הפיננסי העולמי האחרון בשנת 2008: הכרזה על נכסים בעייתיים כנכסים בטוחים ומכירתם לאחרים בחבילות של הלוואות דיור מסוכנות. המשבר העולמי נבע גם מסחר בנגזרים פיננסיים – פוליסות ביטוח כנגד הכשל באותן הלוואות ובעזרת מעשי הונאה הקשורה לחברות הדירוג, שהעניקו דירוגים גבוהים להלוואות מסוכנות.

למרות המבנה הדומה, הסיכונים הנובעים מסופטבנק בינתיים מוגבלים לתעשיית ההון-סיכון. זאת, משום שההשקעות של סופטבנק אינן נזילות כמו הלוואות הסאב-פריים, ונכון לעכשיו סופטבנק עדיין פועלת בעיקר באופן של הענקת כסף לחברות ולא מכירת השקעותיה ברווח או בהפסד.  כלומר, הגודל של סופטבנק מהווה סיכון מערכתי בתחומי ההשקעה שלה, אך לא סיכון רב מערכתי כמו משכנתאות הסאב-פריים. ועדיין, בסיכומו של דבר, סופטבנק מייצרת המון תשומת לב תקשורתית לעסקים מפסידים כמו WEWORK וUBER, אשר מוכרים לציבור תדמית חדשנית, צעירה ובהתאמה לרוח התקופה – "שתפנית" – במקום לספק מודל עסקי שרומז לפחות על אפשרות לרווחיות בעתיד.

גם מבחינה תרבותית, התדמית ה"שתפנית" שמוכרות WeWork ו-UBER היא אשליה מוחלטת. הסעת נוסעים בשכר איננה שיתוף, אלא הניגוד של שיתוף. גם שכירת משרד באופן גמיש אינה שתפנית יותר מאשר ישיבה בשולחן במסעדה שסועדים אחרים ישבו בו קודם. כמו במסעדה, גם חלל העבודה של WEWORK מהווה תשתית שעל גבה יזמים ועובדים יכולים לפעול באופן שתפני יותר בקלות מאשר בביתם, אך הערך שנוצר משיתוף זה, הוא ערך חברתי בין האנשים שיצרו אותו, ולא נכלל במודל העסקי של WEWORK, או גם של מסעדות ובתי הקפה, אשר מתפרנסים משכירות או מרכישת מנות מהתפריט. יש חללי עבודה אשר מספקים ערך מוסף ליזמים, דוגמת ליווי בפיתוח העסקי והנגשת שירותים כמו גישה למשקיעים וקליינטורה עם רלוונטיות הדדית – אך אלו שירותים שWEWORK  לא מספקת. בסופו של דבר מדובר בחברת נדל"ן, עם תוצאות עסקיות שעד כה הן די גרועות, למרות התדמית נוצצת.