האופציה של שכירות ארוכת טווח כמעט לא קיימת היום בישראל, אף שהיא יכולה להוות כלי משמעותי בפתרון משבר מחירי הדיור. רפורמה שמובאת בחוק ההסדרים מנסה לשנות את המצב על ידי הגדלת ההיצע, באמצעות תמריצי מס ליזמים שאמורים להפוך בניית פרויקט דירות להשכרה לטווח ארוך להשקעה משתלמת.

ההיגיון מאחורי הרפורמה פשוט: להפוך את ההשקעה בבניין דירות להשכרה למשתלמת על ידי הטבות מס, בתקופה זו של ריבית אפסית שבה המשקיעים מחפשים השקעות בטוחות לטווח ארוך. עם זאת, מומחים מתריעים שהרפורמה לא מייצרת תמריץ חזק מספיק, פונה בעיקר לתושבים מבוססים באזורי ביקוש, וחסרה בה הסתכלות רחבה על מה שנדרש כדי להוציא לפועל פרויקטים של שכירות ארוכת טווח.

מספר זעום של דירות להשכרה ארוכת טווח

על פי התכנית, תמריצי המס יינתנו ליזמים שיבנו בניין של 20 יחידות דיור לפחות, וישכירו מעל 80% מהדירות בו לתקופה של לפחות 15 שנה בחוזי שכירות של חמש שנים. יזמים שיגישו להצעה יזכו להפחתת שיעור המס ל-9% (11% היום) ותמריץ מוגדל אף יותר של 6% לאלו מהם שיסכימו להשכיר לתקופות ארוכות של 20 שנה ומעלה.

בנוסף, יזמים יקבלו את ההטבה גם אם יקצו רק חצי מהבניין לשכירות ארוכת טווח, ויקבלו הקלות לציפוף דירות.

בדברי ההסבר להצעת החוק, מציינים באוצר ששוק השכירות, ובפרט שוק הדיור המוסדי בישראל, נחשב לקטן ביחס למקביליו במערב: רק 28% מהדירות בישראל, כ-750 אלף דירות, הן דירות להשכרה, רובן המוחלט בשוק הפרטי. על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ב-20 השנים האחרונות יחס השכירות מול הבעלות גדל ב-8% לטובת השכירות. אחת הסיבות לכך היא הגדלת חלקו של מעמד הביניים בקרב משכירי הדירות בני 45-25.  

מאמצים לבצע שינוי ולהגדיל את שוק השכירות הובילו, בין היתר, לחקיקת חוק הוותמ"ל ב-2014. החוק אמור היה להביא להגדלה משמעותית של היצע יחידות הדיור בשכירות ארוכת טווח, בפרויקטים המבוצעים על קרקעות מדינה. אולם בחמש השנים הראשונות לפעילות הוותמ"ל, מתוך מעל ל-430 אלף יחידות דיור שאושרו, רק כ-70 אלף יחידות דיור (שהן כ-16% מכלל הדירות) מתוכננות כדירות להשכרה, אף שהמכסה הקבועה בחוק היא 30%.

"גם אם מדובר בנתון מרשים", אומרת ל'דבר' עו"ד אורלי אריאב ממרכז הגר לפיתוח דיור חברתי באוניברסיטת תל אביב, "צריך לזכור שמדובר רק ביחידות דיור המאושרות על הנייר, שרובן לא יצאו עדיין לפועל, ועשוי לקחת עוד שנים רבות עד שיוכלו להתממש".  

"עדיין לא כדאי מספיק"

"עקרונית המהלך טוב וחשוב, אבל לא בטוח שההפחתה שמוצעת בחוק ההסדרים הנוכחי כדאית מספיק ליזמים על מנת לייצר את התוצאה שהיא מכוונת אליה", אומרת אריאב. אחת הסיבות העיקריות לכך שההשקעה של יזמים בדירות להשכרה לא נחשבת לאטרקטיבית ומקשה על כניסה של משקיעים מוסדיים לשוק היא התשואה הנמוכה על שכירות, שעומדת בארץ בממוצע על כ-3%.

"התשואה המשמעותית עבור היזמים היא לא השכירות, אלא עליית ערך הנכסים", היא מוסיפה. "לכן עבור היזמים, לא כדאי כלכלית להחזיק ביחידות הדיור מעל ל-5 עד 7 שנים מהיום שמסתיימת הבנייה". לדבריה, הורדת המס מתקזזת כנגד הארכת התקופה בה היזמים צריכים להחזיק את הנכס לטובת השכירות, ולכן לא בהכרח תגדיל את התמריץ הכלכלי ליזמים.

אך הנקודה המשמעותית ביותר, טוענת אריאב, היא שאין בתכנית מענה אמיתי לעשירונים התחתונים, שהרפורמה יכלה לעזור להם במיוחד. "חלק קטן מהדירות המושכרות יתנו מענה לאוכלוסיות ממעמד בינוני ונמוך שאינן יכולות להרשות לעצמן את דמי השכירות בשוק החופשי ויושכרו במחיר מופחת. מרבית הדירות מושכרות ויושכרו במחירי שוק שמתאימים רק למשקי בית מעשירונים 8 ומעלה, בעיקר באזורי הביקוש". 

לחשוב על הצרכים של הדיירים

השיווק של חברת 'דירה להשכיר', מיזם השכירות לטווח ארוך של שר האוצר לשעבר יאיר לפיד, מסתכם עד היום בכ-9,000 דירות בלבד, ובאוצר מציינים שב-2020, שבה אושרו מעל ל-95 אלף דירות במנהל התכנון, רק 4,300 יחידות דיור אושרו לבנייה על ידי מימוש ההטבה (פחות מ-5%).

על פי נתונים שמביא יהודה כתב, יו"ר ארגון הקבלנים בתל אביב והמרכז, בשנה האחרונה נבנו 3,100 יחידות דיור בלבד להשכרה ארוכת טווח, רובן באזור המרכז. "רק חברות גדולות יכולות להרשות לעצמן לשים פה 100 יחידות, שם 200 יחידות. הם עושים את זה כי הם מאמינים שזו מגמה בעלייה, דירות להשכרה יצננו את השוק וחבל שלא מבינים את זה. המדינה יכולה לסבסד קרקע". 

המודל שמציע כתב קורא להוריד את המיסוי בשנים הראשונות של התכנית עד ל-0%, בשילוב של אספקת קרקע מוזלת ורפורמה בארנונה, שהאוצר מציע בחוק ההסדרים הנוכחי, והכלת ההטבות על כלל השוק שייטיב עם המשקיעים הבינוניים והקטנים (קרנות ה'ריט') ולא רק עם החברות הגדולות. 

כתב מביא את הדוגמה של תכנון עיריית תל אביב-יפו במתחם שדה דב: "יצרו 2,400 יחידות דיור לשכירות טווח ארוך, היזמים יקבלו את הקרקע בחינם והעירייה תדרוש מהם להתחרות על מחירי השכירות. זו תכנית מצוינת, מה גם שאי אפשר למכור את הדירות כי זו קרקע ציבורית".

אריאב מציינת שהטבות היזמים צריכות להיות מספיק כדאיות כדי שיוכלו להשיג רווחים ליזמים גם במחיר של שכירות נמוכה ממחירי השוק, ובנוסף לדרוש מהמדינה שתבטיח, בעזרת רגולציה מתאימה, שמלאי הדירות יישמר לאורך זמן. "אם כל חמש שנים ימכרו ואף אחד לא יבטיח שימשיכו לבנות באותו קצב, לא יישאר מלאי. 

"המדיניות של הממשלה מסתכלת על הדברים מנקודת מבטם של המשקיעים, ובעיקר המשקיעים המוסדיים. האוצר אומר: 'יש ריבית נמוכה במשק', והמוסדיים מחפשים אלטרנטיבות השקעה לטווח ארוך עם סיכון נמוך. מבחינת האוצר, דיור להשכרה ארוכת טווח הוא פתרון טוב. אבל הוא לא רואה כלל את הצרכים של הדיירים העתידיים ושל התושבים שמחפשים אפשרויות סבירות למגורים במחיר שתואם את הכנסתם". 

כתב ואריאב מציינים שהגדלת מלאי הדירות להשכרה לטווח ארוך דורשת הסתכלות מערכתית שלמה, ולא רק תמריצים. "בעולם פרויקטים בסדר גודל של עשרות ומאות אלפי יחידות דיור להשכרה לטווח ארוך מנוהלים על ידי רשויות מקומיות, ארגוני דיירים ועמותות ללא מטרת רווח. בארץ, חוץ מחברת 'דירה להשכיר' אין כמעט ארגונים שמסוגלים לנהל מלאי גדול של דירות ולאורך זמן", אומרת אריאב. "כמעט כל מלאי השכירות מוחזק בידי המגזר הפרטי ולא מנוהל באופן מקצועי ומסודר".