כשליש ממשקי הבית בישראל גרים כיום בשכירות (לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה), ונראה שמצבם לא מבשר טובות. מחירי הדיור המשתוללים עלו ביותר מ-15% בשנה האחרונה, ושוק השכירות הפרטית מותיר את הדיירים חסרי זכויות כמעט לחלוטין, נתונים לגחמותיהם של בעלי הדירות. זה לא חייב להיות כך. בכל המדינות המפותחות קיים סוג של פיקוח על שוק השכירות, והמדינות מתערבות בו לטובת הדיירים. השיטה שונה ממדינה למדינה ובין אזורים במדינות, סוגי בעלויות וסוגי דיירים.

שוודיה: אין שוק חופשי לדירות, רק לבתים פרטיים

דיוויד סטברו, עיתונאי ישראלי שגר בשוודיה, עובר בימים אלה דירה עם אשתו וארבעת ילדיו. גם דירתו הקודמת וגם הנוכחית הן חלק ממערך הדיור הציבורי במדינה. החוזה לא מוגבל בזמן, ושכר הדירה נקבע במשא ומתן קולקטיבי בין איגודי דיירים ואיגוד החברות המשכירות, ועולה במדרגות קטנות ומתונות.

"אין בשוודיה תופעה של מישהו שקונה כמה דירות פרטיות בבעלותו", אומר סטברו. "אם אתה לא שוכר דירה מדיור ציבורי, אתה יכול להחזיק במניה של קואופרטיב דיור, שמקנה לך דירה באותו בניין".

דיוויד סטברו. "אם אתה לא שוכר דירה מדיור ציבורי, אתה יכול להחזיק במניה של קואופרטיב דיור, שמקנה לך דירה באותו בניין" (צילום: אלבום פרטי)

המניה מעניקה זכות לגור בדירה, אבל לא בעלות עליה. כדי להשכיר אותה לאחר, נדרש אישור מוועד הקואופרטיב. "צריך סיבה טובה לאישור. אם אני נוסע ללמוד במקום רחוק, או אם התחתנתי ולא החלטנו איפה נגור לטווח הארוך, אפשר לקבל אישור להשכרה לשנה". השכרה קצרה, כמו Airbnb, לא תתקבל. "זה בעיקרון אסור, אבל יש אנשים שבכל זאת עושים את זה ומסתכנים".

לדבריו, המנגנון עובד מעולה, אבל במקומות מאוד מבוקשים, כמו מרכז שטוקהולם, ההמתנה לדירה יכולה לקחת שנים. "מי שמוכן לגור רחוק ממרכז העיר", הוא אומר, "יכול למצוא דירה בקלות". אין שוק חופשי לדירות בשוודיה, אלא רק בתחום הבתים הפרטיים.

את התפיסה השוודית של דיור הוא מסביר כך: "דיור בשוודיה זו זכות בסיסית. היחס לזה הוא אחד הדברים שכל אזרח חייב שיהיה לו, וזו הדרך הכי יעילה לארגן את זה. המדינה לא בונה לך דירה, אבל היא יצרה רגולציה כזו שלכולם תהיה אפשרות לגור בתנאים טובים, וזה חייב בעבר גם פרויקטים אדירים של בנייה שהממשלה יזמה".

אבל המודל השוודי לא חף מבעיות. "הדירות שנבנו בסוף שנות ה-70 נחשבות כיום לדירות המוזנחות בשכונות של אוכלוסייה חלשה", מסביר סטברו, "אבל זה הרבה יותר טוב מסלאמס ברוב אירופה. עדיין יש תחבורה ציבורית טובה, יש פארק, יש ספרייה, יש גני משחקים. זה הרבה יותר טוב מסלאמס בפריז".

התפיסה הזו נהנית מהסכמה רחבה של הקשת הפוליטית. "כשעולה לשלטון המקומי קואליציה ימנית, המדיניות הכי קפיטליסטית היא למכור דירות מדיור ציבורי לקואופרטיבים של דיירים. אפילו הימין הקיצוני, שמתנגד למדיניות ההגירה, לא מעוניין לפגוע בזכות הבסיסית לדיור ראוי. אמירות כמו: 'די עם הרגולציה, צריך שהשוק ינהל את זה', הן ממש בשוליים".

גרמניה: יש מחירון שנקבע בוועדה ציבורית

"לשוכרים בגרמניה יש ודאות", אומרת מאיה נורי, חברת מועצת העיר תל אביב-יפו שמקדמת בישראל מדיניות של פיקוח על השכירות, מצויה בנושא ושבה באחרונה מביקור בברלין. "אי אפשר לפנות אותם בלי הסכמה, אלא אם בעל הדירה או אחד מילדיו עובר לגור בה, או שהשוכר הפסיק לשלם דמי שכירות".

מאיה נורי. גם אם מחיר המחירון קפץ, העלייה בשכר הדירה תתבצע במדרגות, ולא בבת אחת (צילום: רונן אקרמן)

מחירי השכירות נקבעים, היא מסבירה, במודל מעורב של שוק מפוקח, שבו לכל דירה יש מחירון שנקבע בוועדה ציבורית שמשקללת את המדינה הפנים-גרמנית, העיר והשכונה, מצב הדירה וגודלה. המחיר יכול לנוע כלפי מטה או כלפי מעלה, אבל באזורים שבהם יש מצוקת דיור, מותר לחרוג רק ב-10% ממחיר המחירון. בשאר האזורים מותרת חריגה של עד 20%. השינוי בכל שנה מוגבל ל-5% בלבד, והמחירון מתעדכן כל 4 שנים. זה אומר שגם אם מחיר המחירון קפץ, העלייה בשכר הדירה תתבצע במדרגות, ולא בבת אחת. "מי שיש לו דירה", מסבירה נורי, "יש לו ביטחון ויציבות, והוא יכול להישאר שם".

אבל גם במודל הזה, ברלין כבר לא ממש זולה.

תל אביב: "הכי טוב לכלכלה שאנשים יגורו בשכירות"

כלכלנים טוענים שפיקוח על שכר דירה הוא מנגנון בעייתי, שיוצר בהכרח עיוותים ומחסור בדירות.

"ההסתכלות הכלכלנית היא צרה", אומרת נורי, "הכלכלנים מתעלמים מהעובדה שישראל מצויה במצב הזוועתי ביותר בעולם. אנחנו דוגמה לסיבה ששוק שכירות חופשי לא עובד טוב. יש כאן קטסטרופה מכל הבחינות.

"הכי טוב לכלכלה שאנשים יגורו בשכירות. זה לא דבר טוב שזוג פנסיונרים ימשיכו לגור בדירת 5 חדרים שקנו כשהיו להם ילדים בבית. השכירות מאפשרת את זה, ולדעתי זה הכי נכון לשוק. זה טוב שאנשים מחליפים דירות. המצב הישראלי, שבו כולם עסוקים באיך לקנות דירה, לא טוב לכלכלה".

פיקוח קיים, לדבריה, בהמון מדינות. "למה בישראל אנחנו לא מצליחים להיות כמו מדינות מפותחות?", קובלת נורי, "שוק השכירות החופשי הוא דבר לא טוב, וגורם לצעירים לעזוב את הארץ. ולמה שנישאר? אנשים טובים, חכמים ומוכשרים. אנשים מרוויחים שכר גבוה יותר מההורים שלהם באותו גיל, אבל הם לא יכולים לקנות דירות. אין לנו פה עתיד. תשאל את הכלכלנים אם הם רוצים שרק עשירים ומבוגרים יגורו כאן".

אנגליה: "יש הרבה בעלי דירות גרועים ונצלנים"

דיוויד ג'רארד, בן 55, עיתונאי המסקר את כלכלת הקריפטו, מתגורר בשכירות בלונדון כבר 20 שנה. "המקרה הכי קשה שהיה לי זה בית גרוע ששכרנו בזול", הוא מספר. "מתקן חימום המים בגז היה מסוכן. כל כך מסוכן ששני טכנאי גז באו לבדוק אותו, ושניהם ביקשו לצלם אותו למגזין טכנאי הגז. בסופו של דבר, התקשרנו לשירות הבריאות והבטיחות (HSE) כי בעל הבית לא הסכים לתקן את זה. וכך הוא גילה שהיו לו דיירים שידעו מה הזכויות שלהם, והתבאס. הוא הסכים לבטל את החוזה ולהחזיר לנו את הפיקדון. הוא רצה דיירים טובים שיוכלו לשלם בעקביות, אבל אנחנו התגלינו ככאב ראש".

דיוויד ג'רארד. "יש שינויים בחוק שעובדים עליהם, כי מחירי הדיור במדינה עולים בחדות" (צילום: פאולין מרטינדייל)

מקבלי ההחלטות באנגליה התעלמו, לדבריו, שנים ארוכות מזכויות השוכרים, כי הרבה חברי פרלמנט הם בעצמם משכירי דירות. "יש הרבה בעלי דירות גרועים ונצלנים, שחומקים ממילוי חובות, אבל אין אכיפה נגדם. יש ארגוני סיוע לדיירים, אבל אלו עמותות דלות תקציב. יש שינויים בחוק שעובדים עליהם, כי מחירי הדיור במדינה עולים בחדות".

יונתן קירשנבאום, סטודנט בקיימברידג': "כולם רוצים לגור בלונדון בגלל העבודה ורמת החיים, אבל מאוד מאוד קשה להשיג שם דירה. אחותי משלמת על חדר בדירת שותפים בלונדון בערך 700 פאונד לחודש (כ-2,940 שקלים). זה נורמלי. זה חדר של סטודנט. אחותי השנייה מתכננת למצוא עבודה בתחום השירותים, וכמעט כל הכסף בתקציב שהיא בנתה לעצמה ילך על שכר הדירה, כ-80%-90%, וזה כדי למצוא עבודה טובה יותר בהמשך".

לדבריו, זכויות שוכרים הן נושא פוליטי חי יותר באנגליה מאשר בישראל.

פיקוח: סוגים של מנגנונים

לאחר מלחמת העולם השנייה הופיעו באירופה מנגנונים לקיבוע שכר הדירה – מנגנוני "דור ראשון" (קיבוע שכר הדירה), אך הם בוטלו בכל המדינות. לפי מחקר מ-2020 שפורסם במגזין Housing Studies ובחן את מדיניות הדיור בעשרות מדינות באירופה, היקף שוק השכירות משתנה בין המדינות. בשווייץ ובגרמניה מדובר בכמחצית הדירות בשוק. במרבית המדינות השיעור נע בין 10% ל-25%. מתחת ל-10% נמצאות רק הולנד ומדינות מזרח אירופיות, שבהן לא התקיים שוק שכירות של ממש בתקופת הגוש הסובייטי.

בהתאמה גבוהה לנתח הדירות להשכרה מכלל השוק, יש יותר מנגנוני פיקוח מסוג "דור שני" (פיקוח גם על שכר הדירה הראשוני וגם על השינוי שלו), ומנגנון "דור שלישי" (פיקוח רק על השינוי בדמי השכירות). לשם הימנעות מפיקוח יתר, מקובלת ברוב המדינות הקלה – דיירים חדשים לא נהנים מחלק מהזכויות של דיירים ממשיכים.

סוגי הפיקוח על שכר הדירה באירופה (עיצוב: אידאה)

מצב כמו שוק השכירות בישראל, שבו יש נתח גדול של דירות להשכרה בשוק הפרטי ללא שום רגולציה על מחירי השכירות, לא קיים באירופה, למעט ביוון.

פיקוח: גם על סעיפים בחוזי השכירות

אופי חוזי השכירות משתנה ממדינה למדינה. בשוודיה, גרמניה, הולנד, לוקסמבורג ודנמרק, לדוגמה, מקובלת שכירות ארוכת טווח כברירת מחדל. באוסטריה, ביוון, בצרפת ובקוסטה ריקה חוזה טיפוסי הוא לשלוש שנים, לפי מחקר של ארגון המדינות המפותחות OECD.

המחקר הזה בחן אספקטים נוספים של שוק הדיור, בהם גובה דמי העירבון, בצרפת מקובל לתת דמי עירבון על חודש שכירות בודד או חודשיים לדירה מרוהטת, ואילו בישראל, נורבגיה והולנד ניתנים דמי עירבון עד שישה חודשים.

הבדלים נמצאו גם בתקופת ההתראה המוקדמת לדיירים בעת סיום החוזה ביוזמת המשכיר. גם הרגולציה על איכות הדירה שונה מאוד בין מדינות, כמו גם בסמכות הרשאית לאכוף אותה, מדינתית, מחוזית או עירונית.

פיקוח: מה מותר, מה אסור

בעוד שבישראל קיימת רק אסדרה זעירה של שוק השכירות (הגדרה מצומצמת של זכויות וחובות הצדדים, שלא כוללות מנגנון יעיל לאכיפת חובות המשכירים לגבי ליקויים, פינויים וכדומה), מחקר השוואתי שערך ד"ר ניר מועלם עבור עיריית תל אביב-יפו ב-2014, מצא שורה ארוכה של מדינות בהן מתקיים פיקוח. (אוסטריה, אוסטרליה, אירלנד, אנגליה, ארגנטינה, ארצות הברית (חלק מהמדינות והערים), בחריין, בלגיה, בריטניה, ברמודה, ג'מייקה, גרמניה, דובאי, דנמרק, דרום אפריקה, הולנד, טייוואן, יוון, לוקסמבורג, מלטה, נורבגיה, ניו זילנד, סינגפור, סלובקיה, ספרד, הפיליפינים, צרפת, קטאר, קנדה )בחלק מהמחוזות), קפריסין, קרואטיה, רומניה, שוודיה ושוויץ).

הפיקוח אינו זהה בכל המקומות, ובמדיניות הפיקוח יש גם ניואנסים שבהם מותר לבטל אותו. לדוגמה:

ניו יורק: בעלי דירות שמשכירים במסגרת פיקוח יכולים להסירו, אם הוכיחו שהשוכרים מרוויחים מעל 200 אלף דולר בשנה. חוק מדינה בניו יורק מאפשר להכריז על התערבות בשל "מצב חירום" בשוק השכירות בעת מיעוט דירות להשכרה, ואז מורחבים הקריטריונים לקביעת הדירות שבהן חל פיקוח על העלייה בשכר הדירה.

וושינגטון הבירה: הפיקוח חל רק על נכסים של בעלים שמחזיק 6 דירות ומעלה.

סן פרנסיסקו: 70% מהדירות להשכרה נמצאות תחת כללי פיקוח עירוניים, בהם שכר הדירה מוגבל לעליית מדד המחירים לצרכן. פינוי דייר לפני תום החוזה כרוך בתשלום דמי פינוי של אלפי דולרים לדייר, ותשלום מוגדל לדייר עם מוגבלות.

לונדון: רק 3% מהדירות מושכרות בהסדר "שכר דירה הוגן", אבל כלל הדירות להשכרה מוגבלות להעלאות הוגנות, שמוגדרות לפי שכר הדירה באזור. הרשויות המקומיות מוסמכות לחייב בעלי דירות לתקן אותן, ולעתים תתקן מפגעים בטיחותיים בעצמה ותחייב את הבעלים עבור השיפוץ. הערבות של השוכרים באנגליה מופקדת בקרן ממשלתית ולא אצל המשכיר.

לוקסמבורג: קיים מנגנון שמאות, שמגביל את שכר הדירה לפי השווי המוערך של הנכס.

חבל אונטריו בקנדה: שכר הדירה מוגבל בעלייה על בסיס מדד המחירים לצרכן, למעט בעת החלפת דייר או לאחר שדרוג הדירה. במדינה קיים בית דין לשכירות, שבו ניתן לקבל פסיקה מהירה בסכסוכים בין דייר למשכיר בסוגיות כמו תקינות הדירה וגובה שכר הדירה.

בין ההכנסה הפנויה לגובה שכר הדירה

מחקר של מרכז הגר לפיתוח מדיניות דיור חברתי באוניברסיטת תל אביב, בהובלת פרופ' נטע זיו, שנערך ב-2017, משווה בין סוגי הפיקוח על שוק הדיור הפרטי בבוסטון, ניו יורק, לונדון, מדריד, פריז, ברלין ותל אביב.

השוואת מחירי השכירות בערים אלה מלמדת שבבוסטון הם נמוכים יחסית להכנסות של משקי הבית בעיר, ושכר הדירה החציוני הוא רק שליש מההכנסה הפנויה הממוצעת לנפש; ואילו בתל אביב המצב הפוך. שכר הדירה החציוני עמד על 92% מההכנסה הפנויה לנפש, יותר יקר מלונדון (81%) ופריז (58%).

הולנד: "אחרי שנה ו-8 חודשים קנינו את הבית ששכרנו"

קטיה מורוזקין ובן זוגה התגוררו עד לפני כמה שנים בשכירות בדירה קטנה ברחוב הגפן בשכונת הדר בחיפה: "47 מטר רבוע בסך הכול", היא מספרת, "שילמנו שכירות נמוכה יחסית, אבל אפילו את הדירה המסכנה הזו לא יכולנו להרשות לעצמנו לקנות ב-600 אלף או 800 אלף שקלים. זו הייתה דירה משנות ה-70 שעדיף להרוס ולבנות מחדש מאשר לתקן את כל הליקויים שלה".

ביתה של קטיה מורוזקין באמסטפליין, הולנד. "רמת גן של הולנד" (צילום: אלבום פרטי)

בני הזוג עברו להולנד עם ילדיהם והצליחו להעלות משמעותית את רמת הדיור, ו"בהולנד יש לי היום בית די חדש". הבית נמצא באמסטפליין, "רמת גן של הולנד", מספרת מורוזקין, "בערך 20 דקות באוטו מאמסטרדם, 40 דקות בתחבורה ציבורית למרכז העיר".

דמי השכירות של הבית (בשטח 115 מ"ר) היו כ-1,700 אירו (כ-6,180 שקלים), בערך פי 4 משכר הדירה בחיפה, אבל השכר בהולנד קפץ גם הוא, כך ש"אחרי שנה ו-8 חודשים קנינו את הבית ששכרנו. בזכות חוזי העבודה הצלחנו לקבל משכנתא של 110%. כאן אנחנו נחשבים למעמד ביניים מינוס, אבל בהשוואה למה שהיה לי בישראל, זה בהחלט שדרוג משמעותי".

הדרך לפתרון: טריבונל לפתרון סכסוכי דיור

ד"ר מועלם טוען במחקר שלו שפיקוח על השכירות נוגס בתשואה המבוקשת של 8%-10%, שדרושה ליזמים כדי להשקיע בבניית דיור להשכרה, ועלול לגרום להקפצת שכר הדירה לפני הטלת הפיקוח ולתחזוקה לקויה.

יחד עם זאת, כמה מחקרים מעידים, לדבריו, שההשפעה של הפיקוח לא זהה, אלא תלוית הקשר מקומי. מנגנוני פיקוח רכים, שמרסנים רק "קפיצות מחיר" מהירות, לא צפויים להביא לתוצאות מזיקות לכלל השוק.

אם הטלת פיקוח גורף על שוק השכירות כצעד בלעדי יכולה לגרום לעיוותים בהיצע הדירות ובעליית מחיר לשוכרים חדשים (שתגלם את עלות הפיקוח מכאן ואילך), תיקון מצבו של שוק השכירות מחייב הסתכלות רחבה על כל תחום הדיור בישראל – מספר המתכננים ואיכותם; הגברת קצב הבנייה של דירות חדשות; ויצירת הסדרי דיור חברתי שמותאמים להיקף ההכנסה של משק הבית.

עד שכל זה יקרה, וכל עוד נתח משקי הבית ששוכרים דירה בשוק הפרטי בישראל כה גדול, רצוי לקבוע מעמד משופר לדיירים בשכירות. מרכז הגר מציע להרחיב את ההיגיון הכלכלי שמתקיים בחברה הממשלתית "דירה להשכיר" גם לדירות להשכרה בשוק הפרטי, כלומר להעניק הטבה כספית מהמדינה למשכירים שיסכימו לחוזה שכירות ארוך טווח עם שכר דירה מפוקח, ולא רק ליזמים שבונים מקבצי דיור חדשים על קרקעות מדינה.

מועלם ממליץ לא לייבא הסדרי פיקוח של מדינות אחרות, שלא מתאימים לנורמות המשפטיות המקובלות בישראל ("בכל מדינה ההסדרים שתוארו נתונים לביקורת קשה ולמאבקים קשים בין תומכים למתנגדים"), אלא לראות בהם מקור השראה.

הוא ממליץ לאמץ בישראל שורה של רגולציות, שהעיקרית בהן היא מנגנון "דור שלישי" לפיקוח מתון על עליית שכר הדירה ותדירות השינוי; ולאמץ גם שורת אסדרות כמו: חובת יידוע מצד המשכיר על מפגעים בדירה; קביעת רשימה ברורה של תיקוני חובה ותיקוני רשות מצד בעל הדירה; והטלת חובות על הדייר, כמו שמירת הניקיון והסדר, ואי עריכת שינויים בדירה ללא הסכמה; והסדרת הערבות, גובהה ואם תישא ריבית לטובת השוכר.

הוא מציע גם לקבוע עילות מותרות לסיום חוזה ופינוי דירה לפני סיומו – כמו מוות של קרוב משפחה בדרגה ראשונה של השוכר, או סירוב מצד המשכיר לתקן פגמים בדירה תוך זמן קצוב ממתן הודעה בכתב; ולהגדיר עילות שבהן ניתן לפנות דייר בלי הליך משפטי.

ונוסף על אלה – להקים טריבונל לפתרון סכסוכי דיור באופן מהיר וחלופי להגשת תביעה בבית משפט. ניהול הטריבונל יופקד בידי פאנל של מומחים, נציגי ציבור ונציג הרשות המקומית.