"אנחנו במצב חירום", אומר ל'דבר' חגי רזניק, שכיהן כמנכ"ל משרד השיכון ב-2019-2016 תחת שר השיכון יואב גלנט, שמציע כלי נוסף להילחם בעליית המחירים: אפשרות רכישה של דירה ללא רכיב הקרקע, או בקיצור 'משכנתא לדירה בלבד'.

"אפשר להפריד בין הבעלות על הקרקע לבין המבנה עצמו" אומר רזניק, "ולאפשר לרוכש לקנות רק את המבנה, בלי הקרקע. הקרקע תירשם בהערת אזהרה עבור המדינה. זה סוג של שכירות מסוימת, אבל בטוחה, למשך זמן. קוראים לזה Shareholding. יש מודלים דומים בכמה ארצות במערב. זה לא לנצח. בהמשך יתאפשר לרוכשים לקנות את החבילה במלואה כשיהיו להם את המשאבים לכך, או שייווצר מצב ביניים שבו המדינה היא מעין 'שותפה' ברכישה. זה צעד חירום, והייתי מיישם אותו עוד היום".

משרד השיכון לבדו יכול ליישם מהלך כזה?
"זה משרד עם יכולות מאוד גבוהות. זה תלוי אם רשות מקרקעי ישראל כפופה אליו או לא. כיום היא כן. זו לא הצעה שחפה מחסרונות, אבל היא נותנת מענה מידי לזוגות צעירים על ידי יצירת מעמד קבוע שמתממש במשאב הקרקע, שומט אותו ומאפשר את הפסקת הספסרות בה – וזו גם הנחה משמעותית במימון הראשוני. אבל, וזה חשוב, אם אין משהו עקבי לאורך זמן במדיניות, קשה לראות תוצאות. שוק הדיור לא מושפע רק מהפונקציונליות שלו. זה שוק שמבוסס הרבה על ציפיות, פסיכולוגיה. ברגע שאין מדיניות עקבית, הדברים משתגעים".

"שוק הדיור מורכב, אבל אפשר לצפות לתוצאות"

רזניק היה אחד ממובילי יישום תכנית מחיר למשתכן והוביל מהלך רכישה וחידוש של כ-4,000 יחידות דיור ציבורי לאחר שחיקה של שנים. "מחיר למשתכן הצליח לסיים את הספסרות בקרקע ושינה את שיטת המכרז", הוא אומר. "זה היה מהלך נכון, אבל הבעיה היא שלא הצלחנו לייצר המשכיות. הרצף השלטוני לא אפשר את זה. וזה גם לא טיפל בעשירונים התחתונים".

רזניק נולד בירושלים וגדל בקיבוץ רביבים לאחר שרשויות הרווחה העבירו אותו לשם. הוא כיהן כמזכיר הקיבוץ, כמנכ"ל המועצה האזורית רמת הנגב ועוד שורה של תפקידים בשירות הציבורי, בהם יו"ר ועדת הדיור ברפורמה לנכי צה"ל במשרד הביטחון. הרקורד החברתי והניהולי המוקדם משכו את תשומת לבו של גלנט, ורזניק הפך לאחת הדמויות המרכזיות במטה למאבק בעלייה במחירי הדיור, שאותה הציבו גלנט ויו"ר מפלגתו, שר האוצר משה כחלון, בראש סדר העדיפויות הפוליטי שלהם.

שר השיכון לשעבר יואב גלנט (מימין), ושר האוצר לשעבר משה כחלון, ויו"ר מטה הדיור לשעבר אביגדור יצחקי, בראשון לציון. "הייתה דירקטיבה נכונה" (צילום: עמר כהן)

"כשהגעתי למשרד, הדיור הציבורי ושיקום השכונות היו בראש מעייניי, אבל עסקתי בהכל – ממחיר למשתכן עד להסכמי הגג".

מה לדעתך עבד בסיפור של מטה הדיור?
"כחלון אימץ סל כלים שהורכבו מהזרוע של רשות מקרקעי ישראל, משרד הבינוי והשיכון והאוצר. זה מאפשר שליטה על כל הכלים להתמודדות עם אתגרי הבנייה. הייתה דירקטיבה נכונה".

למרות הביקורת הרבה על תכנית מחיר למשתכן, קשה להתווכח עם כך שמחירי הדיור נבלמו ב-2018-2017, אחרי עשור של עליות חדות. ב-2019 המחירים חזרו לטפס, ובסוף השנה הנוכחית צפויים לרשום עלייה של 20%.

"שוק הדיור הוא אירוע מורכב מאוד", אומר רזניק. "הוא תלוי ציפיות, ביקושים, ריביות, אמצעי ייצור. לא יכול להיות שבבת אחת יקרה שינוי ענק. אבל לצפות להורדה או לפחות למיתון של מחירים מפעולה של הממשלה ושר השיכון, זו ציפייה הגיונית".

אילו עוד כלים יש למשרד להתמודד עם המחירים?
"בתקופתנו הקמנו את הרשות להתחדשות עירונית. זו תשתית התמך לרשויות המקומיות לקדם התחדשות עירונית בשטחן, וזו הצלחה גדולה. מה שהיה פעם נכון בתמ"א 38 ברמת הבניין הבודד, כיום הופך למתחמים של פינוי-בינוי על גרסאותיו השונות. אני חושב שכדאי לקחת את מה שהיה הסכמי הגג של אתמול, ולהפוך להסכמי מסגרת להתחדשות עירונית. מה עושה הסכם גג? הוא בוחן את רף הפיתוח של יישוב ונותן מענה לכושר הנשיאה של הרשות, ואז בהתאם לקצב השיווקים, הרשות מקבלת תמך על תשתיות וצרכים שונים מהמדינה.

"אם מייצרים שיטת שיווק עקבית וחכמה שמקטינה את ערך הקרקע ומייצרת תנופת שיווקים שמגבילה את היכולת למקסם מחיר במכרז, המחירים ירדו. לפריפריה יהיה קשה בכל מקרה לייצר ערך כלכלי, וכאן בדיוק נכנס המרכיב הבא, הדיור הציבורי. צריך להשתמש במשאב הקרקע, שדרכו אפשר להקצות באופן עקבי שיעור כלשהו מהדירות לטובת הדיור הציבורי".

על אגף התקציבים: "לומדים להסתדר איתם או להכריע אותם"

רזניק הוביל את הביצוע של 2,650 יחידות דיור ציבורי לגיל הזהב עם הסוכנות היהודית, הוביל את עמידר לגייס אגרות חוב של מיליארד שקלים לרכש של כאלף דירות נוספות. נוסף על כך, הוגמשו  והושמשו 600 דירות בפריפריה, ושולבו עשרות דירות במכרזי קרקע אחרי מאבקים בלתי פוסקים עם המנהל. תחת הנהגתו של שר השיכון זאב אלקין היו אמורים לצאת לדרך מהלכים בסדר גודל דומה, שכרגע היתכנותם עומדת בסימן שאלה בגלל המשבר הפוליטי.

ח"כ אורלי לוי-אבקסיס. שיתוף פעולה בקידום הדיור הציבורי (צילום: פלאש 90 / יונתן זינדל)

ביחד עם ח"כ אורלי לוי-אבקסיס (הליכוד) פעל רזניק לעיגון זכויות דיירי הדיור הציבורי בתכניות של התחדשות עירונית, בעיה ארוכת שנים. אבל גולת הכותרת של פעולתו היא תכנית "לגור בכבוד" שגיבש במשרד השיכון, אך לא יצאה לפועל.

עיקר התכנית הוא המלצות מפורטות למנגנונים שיאפשרו הגדלה של מלאי הדיור הציבורי בכ-73 אלף דירות בתוך 10 שנים. זאת, בין היתר, על ידי תמריצי מיסוי ליזמי נדל"ן תמורת בניית דיור ציבורי, וכן קביעה כי 5% מהדירות שישווקו במסגרת מכרזי 'מחיר למשתכן' יוחזרו למדינה כדירות של דיור ציבורי.  המהלך נפל בסוף בגלל נפילת הממשלה, אבל גם בגלל החסמים שהציב האוצר.

"עיקר הקונפליקטים שלי היו עם אגף התקציבים", אומר רזניק. "מדובר באנשים מאוד ערכיים שיוצאים למשימת שליחות, אבל הדי.אן.איי של האגף הוא קודם כל שמירה על הקופה הציבורית. זה בסדר, אבל בסוף זה עוצר עוצמה מאוד גדולה ולפעמים גם נבחרי ציבור שרוצים לשנות מדיניות. לומדים או להסתדר איתם או להכריע אותם".

איפה הסתדרתם?
"בכל הקשור לבנייה חדשה, את ההצלחות יש לזקוף לזכות שיתוף הפעולה הטוב של השרים איתם. בנושא הדיור הציבורי זה פחות הצליח. תפיסת העולם של אגף התקציבים היא להעביר את הדיור הציבורי לשכירות. הוא מקדם את הסיוע בשכר הדירה כי הוא לא רוצה לשמור על מלאי הדירות. אני חושב שזה לא נכון. מדינה צריכה להחזיק דירות כי יש אוכלוסיות כל כך מוחלשות, שכל כך תלויות בחסדי סיוע מתמשך, והקצבה לסיוע בשכר הדירה פשוט לא נכונה. לכן המאבק שלי היה להגדלת כמותן, כולל שימוש בקרקעות".

איך נראה הקשר בין המשרד לבין החברות המשכנות ומנהל מקרקעי ישראל?
"החברות המשכנות מנהלות את הרכישה והתחזוקה, אבל מי שמעביר את תקציבי הטיפול, הרכישה והשיפוץ זה המשרד. הוא מצד אחד הרגולטור, ומצד שני הגורם המנחה מקצועית. מנהל מקרקעי ישראל מנהל את משאב המדינה, תחת חוק רשות מקרקעי ישראל. לטוב ולרע, המנהל נהנה מעצמאות ניהולית. לשר שעומד בראש המנהל יש יכולת לקבוע את סדר היום שלו, להוביל את המדיניות. אבל הרבה פעמים המנהל פועל כיחידת רווח, ולא תמיד ערכים לאומיים מסתדרים עם זה".

אז הטענה שמדובר במשרד חלש לא נכונה?
"ברמה העקרונית, מדינת ישראל שולטת ברוב הקרקע. ביחס לעולם זה פסיכי. חסר תקדים. אבל בתוך זה, שימוש במנגנונים של זה, יצירת סדרי עדיפויות סביב ניהול הקרקע, זה אתגר. כל ניהול והכוונת מדיניות צריכים לדעת להתכתב עם המציאות הסטטוטורית-מנהלית מצד אחד, והאנושית מצד שני. יש את שאלת היכרות העומק עם המערכות. לפעמים גרף הלמידה לצד זמן המשילות כל כך קצר, שעד שמבינים איך זה עובד, ואחר כך עוד לשנות, אז שלום וביי".

כלומר גם עם הכוונות הכי טובות, בלי יציבות שלטונית לא סביר שנראה ירידה במחירים בזמן הקרוב.
"פקידות לא צריכה לקבוע מדיניות. זה צריך להיות בדרג של השר, ואז המנכ"ל שמקשר בין השר, שהוא זרוע הביצוע, לבין ניהול המערכת. אלה דרגים שמתחלפים תדירות במדינת ישראל בעשור האחרון. חלק מהדברים שהממשלה האחרונה עשתה היו טובים. אפשר לקבוע מדיניות נכונה, אבל היא חייבת להיות מיושמת ברמת הביצוע, להיפרט לאורגניזמים מבצעים נכונים ולאורך זמן. ההצלחה שלנו הייתה בזכות גלנט וכחלון, שעבדו בצורה נהדרת, וגם זה שהיה רצף במשילות. עבדנו יותר מארבע שנים ברציפות, שזה הפך לאירוע נדיר".

לאחר שעזב את משרד השיכון חזר לשטח, הוא הקים את מכון ריפמן לפיתוח הנגב והשנה האחרונה מונה על ידי ראול סרוגו, נשיא התאחדות בוני הארץ,  ערן סיב, יו"ר התאחדות קבלני השיפוצים, איציק מויאל יו"ר הסתדרות עובדי הבניין ומשה בן זקן מנכ"ל הקרן לעידוד ופיתוח ענף הבנייה להקים את האקדמיה למקצועות הבניה, התשתית והשיפוצים.

מבחינתו מדובר בהמשך טבעי לפעילותו בשנים האחרונות. "הטיפול בכוח האדם בענף הבנייה הוא קריטי וחסם מרכזי, אבל הוא גם פעולה חברתית ממעלה ראשונה – לקחת מובטלים משכבות אוכלוסייה שקופות ולאפשר להם לרכוש מקצוע עם הכנסה מכובדת בצידו" הוא מסביר.

חזרת לשטח. יכול להיות שהעבודה לטווח הארוך, העקביות, אפשרית רק שם?
"זה הכול ביחד. חיזוק שיטת הממשל נדרשת כדי לאפשר לנבחרי הציבור לבצע את המדיניות שלהם, לא משנה אם אוהבים אותם או לא. דמוקרטיה זו השיטה הטובה ביותר שקיימת, וצריך לאפשר לה לקבוע מדיניות, אבל אם בסוף מהות הכול הופכת ללא לעשות דברים ולא לבצע, זה לא טוב".