כשאושרה תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38) על ידי ממשלת ישראל באפריל 2005, אפשר להניח שהתמונה שעמדה לנגד עיניהם של מי שהיו שר השיכון, יצחק הרצוג, ושר הפנים, אופיר פינס, הייתה זו של הבלוקים האפורים, העומדים להם טורים-טורים על עמודיהם המתפוררים בקרית שמונה, טבריה ובית שאן – שלושת היישובים הגדולים ביותר הנמצאים לאורך עמוד השדרה של השבר הסורי-אפריקני, שמרעיד אותם ברעידות קלות מזה עשורים.

17 שנים עברו מאז, לתכנית השאפתנית נוספו שתי הרחבות (התחדשות בפינוי-בינוי של בניין פרטי ופינוי בינוי של מתחם) אך 80% מכלל תכניות התחדשות עירונית, שמהוות חמישית מכלל התחלות הבנייה בישראל, מתחילות ומסתיימות במדינת תל אביב, באזור המרכז ובירושלים.

שכונה בבית שאן. התחדשות העירונית עוד לא הגיעה לעיר (צילום: דוד טברסקי)

בבית שאן, שהיא אחת מ-10 הערים הנמצאות בסכנה הגדולה יותר במקרה של רעידת אדמה, לא חוזק, לא פונה ולא נבנה בית אחד. לטענת מהנדס העיר הטרי, שמר ברוך (52), כל זה הולך להשתנות, והרבה יותר מהר ממה שניתן לצפות.

המבנים הישנים התגלו כבטוחים ביותר

"במשך 3,000 שנה בית שאן הייתה מרכז כלכלי אזורי. הייתה זו התנועה הציונית ששמה קץ לזה והפכה אותו ליישוב בצד של המדינה" אומר ברוך, אדריכל חיפאי ותיק, שבשנה וחצי האחרונות עושה את הדרך מחיפה לבית שאן על בסיס יום-יומי.

במשרדו שבבניין העירייה, מתחת למסך ענק שמקרין את מפת העיר בת 21 אלף התושבים הוא מצביע על השכונות הוותיקות של העיר, 300 בנייני בלוקים שנבנו במהלך שנות ה-60 וה-70, רובם בני 2-3 קומות אבל חלקם מגיעים גם עד 8 קומות "ברור שבנייה מהירה לא נועדה להחזיק הרבה זמן, וזו כבר מחזיקה הרבה מעבר לזמן שלה".

רבות מהדירות הישנות בעיר הן דירות עמידר, או יותר נכון עמידר-לשעבר, מכיוון שרובן נמכרו לדייריהן במדיניות מכוונת בשלושים השנים האחרונות והותירו את הדיירים בלי הכלים הארגוניים או הפיננסיים, לטפל בהם.

"עד היום התושבים מגיעים לעירייה בבעיות אחזקה של הבניין: ביוב שהתפוצץ, תקרה דולפת, למרות שזה לא באחריות העירייה", אומר ברוך. "זו הייתה הסרת אחריות מכוונת מהמבנים המתפוררים ואלו המוקדים הכי חשובים שאנחנו חייבים לטפל בהם, התחדשות עירונית זו הדרך הכי טובה שיש לי כעירייה לטפל בבעיות האלו, אני לא יכול לתקן כל דירה ודירה בנפרד".

בניין שחוזק נגד רעידות אדמה בבית שאן (צילום: דוד טברסקי)

לפני שנה, לאחר קריסת הבניין בחולון הכניסו ברוך וראש העיר ושר השיכון לשעבר, ז'קי לוי את פיקוד העורף לעיר כדי למפות את כלל המבנים הישנים. אחד הממצאים המפתיעים שגילו היה שדווקא המבנים הטרומיים, הפרימיטיביים ביותר באופן בנייתם שמחוזקים עם ברגים, הם הבטוחים יותר.

"הגמישות שלהם מאפשרת לכל מבנה לזוז בעת רעידת אדמה ולא לקרוס", אומר ברוך "וזאת בניגוד לבניינים שיושבים ביציבות על עמודים אבל בגלל שיפוצים לאורך השנים העמודים שלהם נהיו לא סימטריים ושמו בסכנה את יציבות הבניין".

"התחדשות עירונית זה הכלי היחידי שיש לי"

מאז שנכנס לתפקידו, ברוך עוד לא הכריז על מבנה מסוכן עקב אחת מרעידות האדמה שפקדו את העיר לאחרונה, רעידות שמתרחשות כל כמה חודשים, אבל זה לא אומר שאין בניינים מסוכנים. "אין לי איך לחזק 300 מבנים, הכלי היחיד שיש לי, שהוא איכותי ואמין לאורך טווח, זה ההתחדשות העירונית".

לשאלה למה שהמדינה לא תשקיע כסף ישירות בשיפוץ, אומר ברוך כי "המדינה עושה את מה שהיא יכולה. אנחנו לא בברית המועצות והמדינה לא תבנה מבנים כמו שנבנו בשנות ה-50. הסיפור של תמ"א 38 היה לאסוף חוקי בניין שונים מתחומים שונים ולאגד לחוק אחד ברור. בבית שאן לא נבנה אף בניין של תמ"א 38, למרות שכאן הוא נדרש הכי הרבה. עם השנים התבשלה ההכרה שצריך לשנות את החוק מכיוון שהבנייה היחדנית מעמיסה על תשתיות עירוניות ישנות ולכן נדרשת התחדשות עירונית שרואה את כל התמונה ובונה שכונה שלמה. לשם אנחנו הולכים".

המחיר למ"ר לדירה בעיר עומד על 6,400 שקלים בממוצע (לפי אתר מדלן), הקרקע מתומחרת בעשירית מערכה במרכז הארץ ומצב התשתיות בה לא מאפשר את הפיכתן של 50 דירות ל-750 דירות. אם כך, קשה להתפלא מדוע הקבלנים נמנעו מלהגיע לעיר ב-17 השנים האחרונות. לדברי ברוך, כל זה הולך להשתנות בקרוב הודות להסכמי אברהם.

תחזור להיות אימפריה?

"הסכמי אברהם הולכים להחזיר את בית שאן להיות מרכז כלכלי אזורי" אומר ברוך "ירדן תשתמש בנמל חיפה כדי לייצא סחורות למערב, כשכל הסחורות יעברו דרך גשר שייח' חוסיין, ממש פה מחוץ לעיר". לדבריו, קצב מעבר הסחורות העצום יהפוך אותה לעיר נמל יבשתית וברגע שהרכבת והנמל יתחברו לנתיב המסחרי – צונאמי כלכלי יכה בחופיה החוליים של בית שאן בדמות מסופי יבשה ענקיים לאחסון סחורות.

רחוב בבית שאן. "הסכמי אברהם הולכים להחזיר את בית שאן להיות מרכז כלכלי אזורי"  (צילום: דוד טברסקי)

התפנית הצפויה לא נעלמת מעיניהם של שחקנים בשוק הנדל"ן בישראל ולדברי ברוך, חלקם כבר דופקים בדלתו. "לא הגעתי לבית שאן להוביל תהליך התחדשות עירונית, אלא, לנווט אחד שכבר החל" אומר ברוך, אך מדגיש, שהדברים יקרו בקצב שהוא מכתיב. המשרד שלו הוא זה שמתווה את גבולות ההתחדשות העירונית,  בהם היקיפי הבנייה, שימושים ציבוריים ובתוך כך, גם הדאגה שהפרויקט יהיה כלכלי ליזם.

"בלא מעט מקומות הקבלן הוא זה שמגיע להסכם ישירות מול אנשים", אומר ברוך, "הוא קובע לעצמו מטרה, מחתים אנשים ומקדם תכנית פרטית כראות עיניו. זה קורה תחת פיקוח העיריה אבל לא תמיד פוגש אינטרסים גדולים יותר כמו תשתיות, תעסוקה, חינוך וכו'. העיריות זורמות עם הקבלן כי זה מקדם להן אינטרס כלשהו סביב האזור. כאן, אם קבלן מגיע לפה הוא ייבחר את אחד המתחמים שאאפשר לו, וזה אחרי שעשינו שיחות עם הדיירים ווידאנו שלא יחתמו לקבלנים פרטיים".

בימים אלו מתכנסת ועדה בין משרדית שמטרה להבין את העלות הכלכלית של פרויקטים עתידיים של התחדשות עירונית בפריפריה וכיצד לממן ולתמרץ אותם. עד כה פורסם שהועדה תמליץ על הנחות מס חברות ומס רכישה משמעותיות לקבלנים שמעל למחצית מהפרויקטים שלהם יבוצעו בפריפריה, אך הנחות הן רק חלק מהסיפור.

בשנה האחרונה משרד השיכון ומנהלת התחדשות עירונית יצאו בקול קורא לרשויות מקומיות להגיש בקשה למענק לסבסוד התחדשות עירונית, משרד האוצר הקצה לפיילוט 110 מיליון ש"ח, במידה ויניב תוצאות, הועדה תרחיב משמעות את סל המענקים לסכום שיגיע לכמיליארד שקלים, במידה ויאושר על ידי האוצר. שר השיכון, זאב אלקין, הצהיר מספר פעמים שהמהלך נמצא בדחיפות גבוהה מכיוון שעל פי התכנית הלאומית האסטרטגית לדיור, שאושרה ב-2017, במחוז הצפון צריכות להיבנות כ-18 אלף יחידות דיור מדי שנה, מהן 20% בהתחדשות עירונית. המצב הנוכחי אפילו לא קרוב לכך.

שכונה ישנה בבית שאן (צילום: דוד טברסקי)

השינוי תלוי בתושבים

המהלך טרם אושר סופית, אך בית שאן היא אחת מחמש הערים שצפויות לקבל סבסוד עבור פרויקט שימוקם באזור מרכז העיר ועתיד להפוך 47 יחידות דיור ישנות ל-210 יחידות חדשות. הסבסוד מיועד להטבות עבור קבלנים שיבצעו התחדשות עירונית בפריפריה, על מנת להפוך את המיזם לרווחי יותר ובכך להתחרות עם מידת הרווחיות הגבוהה לפרויקטים דומים במרכז הארץ. "30 מיליון זה כסף קטן", אומר ברוך, "בפרויקט של המדינה לחיזוק מבנים ישנים היה אפשר לחזק בסכום הזה לא יותר משני בניינים – היום אני יודע לבנות איתם שכונה שלמה".

במקרים רבים, התחדשות עירונית מעוררת התנגדות בקרב חלק מהדיירים. "תמיד יש התנגשות בין רצונות של העיר לבין האינטרסים של חלק מהתושבים. פרויקט התחדשות עירונית לוקח הרבה שטח פתוח. יש לך תושב עם דירת קרקע יחסית גדולה בבניין ישן, בלי תשלומי ועד בית שלא רוצה שינויים גדולים, בשביל מה לו כל זה? התפקיד שלי זה לא לשכנע – זה תפקידו של הקבלן" .

ברוך מזכיר כי השטח הוא של הדיירים – לא של העירייה ולא של הקבלן. "אבל אני אומר לתושב: התשתיות שלך רקובות, יש בעיות בביוב, הבית לא במצב טוב ויש סכנה במידה ותהיה רעידת אדמה. על הנכס המשודרג תקבל תמורה יותר גדולה וחניה פרטית", הוא מספר. "חצי מהתושבים בשכונות החדשות הם משפרי דיור מהשכונות הוותיקות, כך שהדירות שמתפנות בבלוקים הישנים הופכות להיות לכדאיות מאוד לפינוי-בינוי והבעלים יסתפקו בפיצוי – לחצי השני אני אדאג לפתרון. לא יהיה כאן מצב שמישהו יישאר ללא קורת גג".