תכנית שאפתנית של משרד השיכון לבניית עשרות אלפי יחידות דיור בנגב ובגליל, בדגש על מקומות מועדים לרעידות אדמה, נתקלת בסירוב של משרד האוצר. התכנית, שנועדה להתמודד עם המצב הנוכחי שבו באזורים המועדים ביותר לרעידת אדמה אין כדאיות כלכלית לפרוייקטים של תמ"א, מציעה סבסוד של 200 אלף שקלים לכל יחידת דיור, והשקעה כוללת של 6.5 מיליארד שקלים באמצעות הטבות מס, הלוואות ומענקים.

התכנית היא תוצאת עבודה של ועדה בין-משרדית שבראשה עומד מנכ"ל משרד השיכון, אביעד פרידמן, ויו"ר מנהלת התחדשות עירונית, אליעזר במברגר. הוועדה הוקמה לאחר שעשרות בניינים בכל רחבי הארץ נדרשו לפינוי עקב סדקים או חשש להתמוטטות וחלקם נהרסו. נציגי האוצר בוועדה לא חתמו על התכנית, וצירפו נספח בו הם מסתייגים ממנה ותובעים לבחון חלופות אחרות.

במשרד השיכון חישבו שכיום בישראל ישנם כ 96 אלף יחידות דיור בנגב והגליל שלא נבנו על פי תקן רעידות האדמה, ונמצאו מתאימות לעבור תהליכי התחדשות עירוניים. 36 אלף מהן ממוקמות ביישובים בסיכון גבוה לרעידות אדמה.

למרות שתכניות התחדשות עירונית בישראל הושקו כבר ב-2005, רוב תהליכי ההתחדשות העירונית מתבצעים במרכז הארץ, עקב חוסר הכדאיות שלהם בפריפריה. בחודשים האחרונים מקדמת הרשות להתחדשות עירונית תכנית מצומצמת במקומות ספציפיים כמו בית שאן וטבריה, אך במסגרתה יוקמו כמה מאות של יחידות דיור חדשות בלבד.

בחישוב שנעשה במשרד השיכון, פרויקט התחדשות עירונית יהפוך לרווחי עבור היזם אם יתומחר במחיר של כ-14,500 שקלים למ"ר, ועל כל דירה אחת שנמצאת כעת בשטח יתווספו 5 דירות חדשות. על פי הסקירה, רוב הדירות בפריפריה לא עומדות ברף זה,  לכן עלות הסבסוד הממוצעת של תכניות מקומיות ששווקו בשנים האחרונות עומדת על בין 325 ל-400 אלף שקלים סבסוד ליח"ד. סכום זה כולל את אבדן ההכנסות מקרקע בשילוב סבסוד ישיר לפיתוח.

מנכ"ל משרד השיכון אביעד פרידמן (צילום: באדיבות משרד הבינוי והשיכון)

תכנית הפיילוט הנוכחית שוכללה, והוועדה הבין משרדית הציעה להעניק כ-200 אלף שקלים סבסוד לכל דירה בבניין, כשבמקום כל דירה בבנין המקורי ייבנו 3 חדשות. נוסף על כך המליצה הוועדה על הטבות מס לחברות שעיקר עיסוקן בהתחדשות בפריפריה, מענקים ישירים לעיריות, ערבויות מדינה להלוואות לקבלנים שיחליפו הלוואות בשוק הפרטי. המלצות נוספות הן מעורבות קרנות לקידום פרויקטים ירוקים, גיוס יזמים חברתיים, וקבוצות רכישה של קהילות שהתחייבו לרכישה במכירות מוקדמות.

הצוות הבין משרדי המליץ על יצירת מנגנון שיעביר 6.5 מיליארד שקלים למיגון 10,800 יחידות דיור שאי אפשר לפנות במסגרת התחדשות עירונית (כשליש מסך הבתים המסוכנים), תקצוב הרשות ב-60 מיליון שקלים לשלושת השנים הקרובות, ויצירת מנגנון הנחות מס מגוון שיכלול ביו היתר: החלת חוק עידוד השקעות הון, מס רכישה מופחת, מס הכנסה מופחת לחברות שמעל 55% מפעילות החברה מקדמת התחדשות עירונית בפריפריה, ויצירת מנגנון שיאפשר מענקים במקומות בהם הטבות המס אינן מספיקות.

לטענת משרד השיכון, היעד הממשלתי ל-15% עד 20% התחדשות עירונית בפריפריה עד 2022 רחוק מהגשמה. במידה ולא יאושר תקציב ייעודי לעניין, התכנית לבניית 1.2 מיליון יחידות דיור בפריפריה בהתחדשות עירונית לא יתממש.

בחוות דעת שצורפה לדו"ח תקף משרד האוצר בחריפות את התכנית, וטען שהיא מורכבת בעיקרה "ממעקפים תקציביים", בעיקר על ידי הנחות המס, ואי התייחסות למגבלות ההוצאה השונות (הכללים הפיסקליים), שמגבילות את סכומי הכסף שמותר למדינה להוציא, ללא קשר להכנסותיה.

יוגב גרדוס, ראש אגף תקציבים במשרד האוצר (צילום: דוברות משרד האוצר)

לטענתו האוצר, חלופת המיגון במקום התחדשות עירונית זולה ב-30% מתכנית הנחות המס והסבסודים שמציע משרד השיכון. לפי האוצר, מאחר שהמדינה מסבסדת מכיסה השבחה של דירות פרטיות, יש לשקול את התמורות השונות שיקבל הדייר, וכך לבחון הצעות מצומצמות וזולות יותר של סבסוד. כמו כן הטיל המשרד וטו מוחלט על כל תכנית הענקת הלוואות בערבות המדינה, בגלל החשש מחריגה מהכללים הפיסקליים.

למרות שבכלל המקרים בהם בתים נאלצו להיות מפונים בשנה האחרונה, כלל הדיירים היו מרקע כלכלי חברתי מוחלש וטענו שלא יוכלו לעמוד בהוצאות לשיפוץ הבתים, נספח רשות המיסים לדו"ח הוועדה העביר ביקורת על כך שלא דנה כלל באחריות בעלי הנכסים לבתים שבבעלותם. לדברי רשות המסים, הנחות המיסוי תחת חוק עידוד השקעות הון, שנועדו לאפשר תמריצי מס עבור רווחים עתידים במיזמים עתירי הון, אינן רלוונטיות להתחדשות עירונית בפריפריה, וידרשו שינויים חוקיים רבים כדי להתאים אותן לכך.