דו"ח סקירת שוק הנדל"ן של הכלכלנית הראשית במשרד האוצר מציג צניחה חדה בביקושים לדירות בחודש אוגוסט ורכישות המשקיעים. הנתונים שלה מתכתבים עם הירידה החדה בשוק המשכנתאות והביקושים לדירות חדשות, שפורסמו מוקדם יותר השבוע
על פי נתוני הכלכלנית, באוגוסט האחרון נרכשו בישראל כ-8.3 אלף דירות (חדשות, דירה בהנחה ויד שנייה), ירידה של 41% מול אוגוסט 2021 ו-12% בהשוואה ליולי האחרון. הירידה בכמות העסקאות החלה בחודש מרץ האחרון עם 5% ירידה בהשוואה לחודש המקביל ב2021 וזאת בעקבות התגובה הראשונית לשמועות להעלאת הריבית של בנק ישראל, שאכן התממשה באפריל. הירידה בעסקאות של חודש אוגוסט, שבו ריבית בנק ישראל נעמדה על 1.25% היא החדה ביותר מאז אפריל 2020, החודש בו פרצה מגיפת הקורונה והמשק שותק כמעט לחלוטין.
דו"ח הכלכלנית מציין שלמרות המגמה הבולטת בירידה בשוק העסקאות, כפי שניתן היה לראות בדו"ח הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מתחילת השבוע (הפחתה של 22% בעסקאות ביחס לרבעון מרץ-מאי 2022), דווקא בהסתכלות רב שנתית, אוגוסט האחרון הוא חודש ממוצע מבחינת היקפי המכירות.
עם זאת, יש לזכור שעד חודש אפריל, במשך מעל לחצי שנה, כל חדש שבר את שיאי המכירות של כל הזמנים. על כן חודש אפריל הפך למעשה לצומת, או יורת נכון פניית הפרסה, של שוק הנדלן הישראלי – ומצב זה ניכר ראשית בשוק רכישות הזוגות הצעירים, שעד חודש זה רשם רצף עליות חדשות בכמות העסקאות והחל לקרות ישירות אחרי חודש אפריל, החודש הראשון בו בנק ישראל העלה לראשונה את הריבית מזה שבע שנים.
אין שינוי ברכישת דירות חדשות לעומת החודש שעבר
מכירות הקבלנים, שעומדות על 2.9 אלף דירות (65% מהן על הנייר), רשמו ירידה של 44% בהשוואה לאוגוסט 2021, אך ללא שינוי בהשוואה ליולי האחרון. מגמת הירידה של דירות חדשות החלה כבר בפברואר, אך נראה שמלאי הדירות של הקבלנים גדל רק במעט מתחילת השנה, בין אם בגלל העדפת הרוכשים לדירות זולות יותר טרם בנייתן (פריסייל) או "דגירתם" של הקבלנים על הדירות כדי לחסוך בהוצאות. על פי הדו"ח, הקבלנים רשמו בתקופה הנוכחית ירידה של 40% בתזרים המזומנים שלהם. סך עסקאות "מחיר למשתכן" בחודש אוגוסט עמד על 530 דירות בלבד, ירידה חדה של 66% בהשוואה לאוגוסט אשתקד והרמה הנמוכה ביותר של רכישות אלו מאז אפריל 2020.
הירידות במחירים נרשמו בכל הארץ למעט חיפה (גידול של 7%) וטבריה (גידול של 49%, שהן כ-55 דירות). אזור ירושלים רשם את הירידה הגבוהה ביותר, 41%, בעיקר בגלל נטישתם של הזוגות צעירים מרכישת דירות בעיר. בניתוח עומק שביצעה הכלכלנית על השוק הירושלמי, ניתן לראות שרוכשים שזו דירתם הראשונה בעיר, ובעיקר אלו מהחמישונים הנמוכים – הגדילו את הכנסות משק הבית שלהם בשלושת השנים האחרונות – גידול שהקף את הפער במחירי הדירות בעיר במהלך אותם שלוש שנים. מגמה הפוכה נרשמה בחמישונים העליונים, שם הדירות התייקרו הרבה יותר מגידול בשכר – מה שמצביע על כך שדווקא הזוגות הצעירים החזקים יותר בעיר נמצאים ברמת סיכון גבוהה יותר מול ההלוואות שלהם, מאשר החלשים
רכישות המשקיעים בחודש אוגוסט הסתכמו ב-1.4 אלף דירות, והם היוו 17% מסך עסקאות הנדל״ן, ירידה בשיעור חד במיוחד של 52.4% בהשוואה לחודש אוגוסט אשתקד. זהו שיעור הירידה החד ביותר מאז הוכבד מס הרכישה על דירות להשקעה בנובמבר, תופעה מעניינת בפני עצמה המצביעה על נטישה משמעותית של משקיעים משוק הנדל"ן, זאת מכיוון שבדר"כ, הירידה החדה ביותר שנרשמת לאחר העלאת שיעורי המס הינה רק בחודש שלאחר העלאת המס.
