מי שמסתמך על העלאות הריבית כפתרון לבעיית מחירי הדיור צפוי להתאכזב: מחקרים מראים שהשפעות הריבית זמניות, ושהמחירים ישובו לעלות.
פתרון סוגיית ההיצע, בו מתמקדים באוצר ובבנק ישראל, חשוב אך לא מספיק כדי להוריד את מחירי הדיור בטווח הארוך. מחירי הדיור הם גם תוצאה של ביקוש יתר, שנובע מהמהפך שחל בשוק הדיור בעשורים האחרונים: משוק למגורים לשוק להשקעות עם תשואה גבוה ותזרים הכנסה. כדי להפוך את המגמה נדרשים צעדים שיבטיחו שדירות יפסיקו להיות מוצר פיננסי נחשק.
37 מחקרים: השפעת הריבית זמנית
העלאות הריבית של בנק ישראל בשנה האחרונה הביאו להתקררות בשוק הדיור, אך קשה לקבוע עד מתי מגמה זו תימשך וכמה עמוקה תהיה ההשפעה שלה. הסימנים מאירופה וארה"ב מראים שהאינפלציה במגמת בלימה, מה שצפוי להביא בסופו של דבר להפסקה של העלאות הריבית. עוד מוקדם לומר מתי הפסקה זו תקרה ועל איזו רמה יתייצב שיעור הריבית.
חשוב מכך, גם אם העלאות הריבית יביאו לירידה מסוימת במחירי הדיור, היא לא תימשך לטווח הארוך. במחקר שפורסם בספטמבר האחרון בכתב העת של קרן המטבע הבינלאומית, כלכלנים ניתחו תוצאות מ-37 מחקרים על ההשפעות של צמצום מוניטרי על מחירי הדיור, ומצאו שההשפעה מגיעה לשיא לאחר שנתיים ומתפוגגת לאחר מכן.
לטפל גם בצד הביקוש
שוק הדיור סובל מבעיות בהיצע ובביקוש כאחד. באוצר מתייחסים להיצע, לדוגמא בהצעה מחוק ההסדרים מבקשים באוצר לתמרץ את העיריות להקצות יותר שטחים למגורים, אבל מתעלמים מהביקוש. האטרקטיביות של דירות כהשקעה מניבה, הנושאת הכנסה בדמות שכר דירה, מושכת אליה הרבה כסף. הביקוש הגבוה מנפח את המחיר, מה שמגדיל את הביקוש לדירות להשקעה, וחוזר חלילה.
המחירים הגבוהים יוצרים גם תמריץ מעוות ליזמים, שמעדיפים לבנות מעט ולהרוויח הרבה, ובכך בעיות הביקוש וההיצע מזינות זו את זו. ניתן לראות זאת בנתוני הביצוע של תמ"א 38, המתרכזים איפה שהמחיר גבוה ולא במקומות בהם החיזוק נגד רעידות אדמה נחוץ יותר.
ההשלכות של מחירי הדיור הגבוהים רחבות ועמוקות משנהוג לחשוב. עד המשבר ב-2008, שהוצת עם התמוטטות מחירי הדיור בארה"ב, כלכלנים מהזרם המרכזי לא הקדישו תשומת לב מספקת לסכנות שבהתעצמות החוב במגזר הפרטי. אך מאז, שורה של מחקרים על ההשפעות של התנפחות החוב הפרטי, שהוזנה בעיקר מעלייה בהיקף המשכנתאות, מצאו שהיא מאיטה את הצמיחה הכלכלית, פוגעת ביציבות הפיננסית ומחריפה את אי השוויון.
ההצעה של נתניהו מקמפיין הבחירות האחרונות, אג"ח ממשלתית שצמודות למחירי הדיור, סובלת מהרבה בעיות אך מעידה על הבנה שהשוק סובל מביקוש יתר שקשור ברצון להשקיע ולא בצורך בקורת גג. הממשלה צריכה להתערב בשוק הדיור כדי לתקן את העיוות הזה, במטרה להגיע באופן הדרגתי למצב בו דירות נקנות למגורים ולא כדי ליהנות מתשואות בשיעורים פרועים.
יש לכך כלים שנעשה בהם שימוש מוצלח בהיסטוריה ובמקומות מסוימים, העיר וינה לדוגמא, גם בהווה. פיקוח על מחירי השכירות ועל מצב הדירות המושכרות, לא רק שיסייע לשוכרי הדירות אלא יגביל את ההכנסות למשקיעים. הרחבה משמעותית של הדיור הציבורי תייצר אפיק חלופי למשכנתאות וכך תמתן את מחירי הדיור. המיתון במחירי הדיור יתמרץ יזמים להרוויח דרך בנייה מרובה במקום דרך המחירים המנופחים.
ניסיונות שונים מרחבי העולם מראים שהמדינה יכולה לממן דיור ציבורי. מלבד מיעוט קטן ואמיד שנהנה מעליית מחירי הדירות, רוב הציבור הישראלי סובל ממשכנתאות מנופחות וקושי אמתי לרכוש דירה. הגדלה מתונה של יחס החוב תוצר, שנמצא בשפל היסטורי, תוכל לסייע להאט את עליית מחירי הדירות. התנפחות החוב הפרטי התבררה כמסוכנת לא פחות מגדילה בחוב הציבורי.
