בעוד בישראל אין פיקוח חוקי על שכר הדירה, באירופה ובארצות הברית קיימים מודלים שונים שמבטיחים את זכויותיהם של הדיירים, וכן של בעלי הבתים. בדיקת 'דבר' מגלה איך נראים חוזי שכירות תחת פיקוח חקיקתי, ואיך הם תורמים לרווחת השוכרים.
- הגבלות על ההעלאה בשכר הדירה: בכל חוזי השכירות באנגליה, שינויים בגובה השכירות בחוזים שאינם קצרי טווח (מעל שנה ועד 10 שנים), בעלי הבתים מוגבלים ביכולתם להעלות את שכר הדירה. הסכום המקסימלי של ההעלאה חייב להגיע להסכמה בין בעלי הבתים לשוכרים בעת חתימת החוזה, והטווח המקובל נע בין 5% ל-10%, בלי קשר למדד המחירים בשוק. בגרמניה בעלי בתים לא יכולים להעלות את שכר הדירה בשנת השכירות הראשונה של השוכר, ואחר כך ההעלאה יכולה להגיע עד ל-15% ממחיר השכירות הראשוני לתקופת שכירות של שלוש שנים. הוראת משרד השיכון הגרמני מאפשרת לשוכרים שמרגישים שהעלאה שנקבעה להם גבוהה ולא מוצדקת לסרב לשלם אותה.
- הגבלת ההעלאה בשיעור תואם לדירות באותו מפרט באזור: החוזה הפיני מכפיף כל העלאה בשכר הדירה למדד המחירים האזורי של הדירה, למפרט הדירה, לגודלה ולאיכות תחזקותה. אם הדירה לא עומדת באחד הקריטריונים, השוכר רשאי לא להסכים להעלאה. בכל מצב, החוק לא מתיר לבעלי הבתים לייקר את דמי השכירות ביותר מ-15% בשנה או בעת עדכון חוזה.
- אופציה להישאר באותו החוזה ובאותם התנאים (שכירות ארוכת טווח בשוק הפרטי): כל הסוגים של חוזי השכירות המקובלים בגרמניה תקפים לשנתיים לפחות. חוזה שנתי קיים, אך השימוש בו לא מקובל, בין היתר משום ששכירות חד-שנתית נחשבת ככזו שפוגעת באיכות שוק השכירות במדינה. חוזים שקובעים מועדי יציאה וכניסה ברורים מקובלים בעיקר בקרב סטודנטים, אך יותר מ-40% מהשוכרים במדינה חותמים חוזים שלא מוגבלים בזמן, והיכולת להיכנס או לצאת מהם היא לפי רצון השוכרים ובהודעה מראש. בעל הבית יכול לסיים את החוזים אך רק בכפוף לתנאים מסוימים, כמו הודעה של חודשים מראש, כתיבה מפורטת של הסיבה להוצאת השוכר מהדירה, ותוך התחשבות בצורכי השוכר.
- תנאים לביטול החוזה: בחוזה הפיני שני הצדדים מסכימים כמה זמן מראש צריך להודיע על ביטול החוזה. ביטול חייב להיות מבוסס על "סיבה הגיונית" שגם בית המשפט יידע להכיר בה במקרה של סכסוך בין הצדדים. מעבר פתאומי בעקבות עבודה, לימודים או שינוי המצב הבריאותי של השוכר שדורש יציאה מהדירה ייחשב כסיבה הגיונית. צורך של בעל הדירה בדירה מסיבות משפחתיות או הומניטריות (שימוש בדירה לעזרה משפחתית או סיוע לפליט) – ייחשב גם הוא לסיבה סבירה. החוק לא מגדיר איך תיראה שבירת החוזה, אך בעת חתימת החוזה שני הצדדים מסכימים מראש מה יהיה גובה הפיצוי במקרה כזה.
- אחריות בעל הבית לרווחת הבניין: תנאי החוזים בפינלנד מאפשרים לבעל הבית לשבור את החוזה ללא התרעה במקרה של שוכר רועש (נביחה ממושכת של כלבים או אימונים ארוכים בפסנתר נחשבים לרעש בפינלנד) או כזה שמואשם בהפרעה מתמשכת לאיכות חיי שכניו.
- כוח לשוכרים בחסות המועצה המקומית: ביותר מ-20 ערים במדינת קונטיקט בארצות הברית פועלות כבר 50 שנה מועצות לשכירות הוגנת. בכל יישוב במדינה עם יותר מ-25 אלף יש מועצה ששוכרים יכולים לפנות אליה ולדרוש את התערבותה אם הם מרגישים שההעלאה הייתה גבוהה מדי ביחס למחירים הממוצעים באזור. המועצה בעלת סמכויות נרחבות בנושא, ובמקרי קצה היא רשאית להורות לבעלי הבתים על הקפאת ההעלאה, דחיית תשלומים, ואפילו הוזלת השכירות אם תמצא את ההעלאה לא הוגנת. יש לה מנדט גם לקנוס ולסיים חוזים של שוכרים סוררים.
ומה המצב בישראל?
חוק שכירות הוגנת שנחקק בכנסת ב-2017 יצר לראשונה קווים מחייבים לחוזה שכירות בישראל. לאחר מאבק חקיקתי ארוך, הוא הצליח להסדיר בחוזה את אחריותם בעלי הדירות לבטיחותה ותקינותה של הדירה על סך התשתיות שלה (כולל החובה לשאת בעלות התיקונים), הגדיר שדירות בתת-תחזוק – ללא פתחי אוורור או מקור תאורה טבעית – אינן ראויות למגורים כלל, הגביל את גובה הערבויות שניתן לגבות מהשוכרים (עד שליש מגובה דמי השכירות עבור כל תקופה ולא יותר מפי 3 מדמי השכירות החודשיים), ושם סוף לפינוי דיירים בהתראות של שבועות, כך שכיום בעלי הדירות חייבים להודיע לשוכרים 90 יום מראש על ביטול חוזה.
עם זאת, החוק לא נגע כלל בנושא החשוב ביותר – שינויים במחיר השכירות. אמנם עיריית תל אביב-יפו מנסה לקדם חוזי שכירות וולונטריים כדי לקדם שכירות ארוכת טווח עם הגבלה על שיעור העלאה במחירים, אבל מדובר ביוזמה עירונית בלבד.
