מחקר של בנק ישראל מגלה כי הזוכים במחיר למשתכן שרכשו דירה בסבסוד הם אמידים יותר מאלו שרכשו דירות בשוק הפרטי. גם אחרי השקת התכנית, לחמישון העליון (מקביל לשני העשירונים העליונים) יש סיכוי גבוה פי 5 להשיג דירה מאשר לחמישון התחתון (מקביל לשני העשירונים התחתונים), ומחיר למשתכן לא צמצם את הפער. עם זאת, התכנית סייעה במיתון העלייה במחירי הדיור.
במחקר נערכה השוואה בין דפוסי הרכישה בשוק הנדל"ן בשנים 2012-2015 לשנים 2016-2019, בהן התקיימה הרחבה משמעותית בהיצע הדירות בזכות השקת תכנית מחיר למשתכן. המחקר הראה שכמות המשפחות שרכשו דירה ראשונה שלא במסגרת מחיר למשתכן, (בין אם לא ניגשו למכרזים, לא זכו, או לא מימשו זכייה) נותר יציב. הסיבה לכך היא שההיצע המספק של הדירות בכל השוק הצליח לשמור על רמת מחירים נגישה יחסית ולא הוציא משפחות שלא הצליחו לזכות בהגרלות אל מחוץ לשוק, גם כשלבסוף נאלצו לרכוש דירה יקרה יותר.
תכנית 'מחיר למשתכן' הסתיימה בסוף 2020 ועלות יישומה עמדה על כ-10 מיליארד שקלים, אותן המדינה ספגה בעיקר באובדן הכנסה ממכירת קרקע. לפי בנק ישראל, התכנית הפכה לאטרקטיבית במיוחד למשפחות צעירות עם ילדים, ששיעוריהן בקרב הרוכשים היה גבוה ביחס לרוכשים בשוק הפרטי.
44 אלף העסקאות שנחתמו תחת התכנית אפשרו ליותר מ-12 אלף משקי בית להגיע לבעלות על דירה, בכל חמישוני ההכנסה. עם זאת, ההכנסה הממוצעת של משק בית שרכש דירה במחיר למשתכן הייתה גבוהה ב-12 אלף ש"ח נטו בשנה מאלו שרכשו בשוק הפרטי, מה שמראה שהתכנית, שהייתה גולת הכותרת של שר האוצר לשעבר משה כחלון במאבק ביוקר הדיור, היטיבה במיוחד עם המעמדות האמידים יותר – שזכו בדירה זולה יותר ב-160 אלף ש"ח בממוצע ובעלת מפרט עשיר יותר. הזוכים באזור המרכז, הנמנים על החמישונים הגבוהים יותר, זכו להנחה ממוצעת של כרבע מיליון שקלים.
על פי המחקר, ההסתברות לרכוש דירה בשנים הללו עלתה בכל חמישוני ההכנסה, אך סיכוים של החמישונים הגבוהים עלתה יותר באופן משמעותי. הפער בין הסיכוי לרכישת דירה של משפחה בחמישון העליון לשאר החמישונים, ובפרט לתחתון, התרחבה משמעותית כאשר לנכון ל-2019, היכולת של החמישון העליון לרכוש דירה בישראל עמדה על פי 5 מזה של התחתון – מדובר באותו פער שהיה בין החמישונים גם טרם תחילת תכנית מחיר למשתכן מה שמראה שבאופן יחסי, היא אינה תרמה לצמצום הפערים בישראל ואולי אף תרמה להרחבתם.
לפי בנק ישראל, המקום של מחיר למשתכן אינו בעל משקל משמעותי בפני עצמו, אלא לאור ההרחבה המשמעותית בבנייה בישראל שהגיעה איתו. ההיצע שהורחב בין היתר על ידי תכנית מחיר למשתכן, אפשר עלייה של 22% ביכולתן של משפחות בחמישון התחתון בפריפריה לרכוש דירה בשוק הפרטי, והפכה את כל השוק לנגיש יותר, לפחות ביחס למחירי הדיור בישראל טרום הקורונה ועליית הריבית.
בנק ישראל הוביל קו סקפטי לתכנית לאורך כל שנותיה. נגידת בנק ישראל לשעבר, קרנית פלוג, ביקרה בחריפות את התכנית של כחלון וטענה שהיא תביא לעליית מחירים. הסיבה לעלייה, שאכן הגיעה בהמשך, נעוצה בהשפעות הקורונה שיצרו לחצי אינפלציה בכל המערב. כיום הבנק מודה שהתכנית עזרה למחירים, גם בשוק המסובסד וגם בשוק הפרטי – אך לא בגלל ההתערבות במחירים, אלא בשל ההאצה בבנייה שהתאפשרה מתוך אופי התכנית. בגלל הקיפאון בשוק הדיור, בישראל עומדות היום קרוב ל-60 אלף דירות שמחכות להירכש, והביקושים בשפל בגלל הריבית הגבוהה. אך לטענת בנק ישראל, רק המשך הגדלת ההיצע של הדירות יוכל לשמור על רמת מחירים יציבה לאורך זמן בלי קשר לתכניות הממשלתיות – כאשר הצלחת התכניות תלויה בהמשך גידול ההיצע.
