המפקח על הבנקים דניאל חחיאשוילי הודיע היום (ראשון) על החלטתו להטיל הגבלות על מכירות דירה בדחיית תשלומים ובהלוואות "בלון". המגבלות יושתו בהוראת שעה שתחול עד סוף 2026.

בשנה האחרונה חלה עלייה משמעותית בכמות "מבצעי העידוד" של יזמי נדל"ן, המאפשרים בפועל קניית דירות ללקוחות עם פחות הון עצמי ויכולת החזר נמוכה יותר. בנק ישראל עקב אחר התופעה ומעוניין לצמצם את "סיכון האשראי" בענף.

מבצעי העידוד תרמו בשנה האחרונה לפעילות בשוק הדיור שנפגע מהמלחמה, אך הם טומנים בחובם סכנה לרוכשי הדירות, ליזמים, ולכלל המערכת הבנקאית. המפקח חחיאשוילי: "מבצעים אלה עלולים לעודד רכישת דירות בידי רוכשים שיש חוסר ודאות לגבי יכולתם להשלים את העסקה".

הוראת השעה כוללת שני צעדים מרכזיים, אחד ביחס למכירת דירות בדחיית תשלומים והשני ביחס להלוואות ה"בלון".

הצעד הראשון הוא הגדלת דרישת ההון מהבנקים עבור מיזמי דיור למגורים שבהם ניתן לשלם על דירות בעת מסירתן, ולא מראש. הצעד יחול על מיזמים שבהם החוזה עבור יותר מרבע מהדירות כולל דחייה של חלק משמעותי (40%+) מהתשלום למועד מסירת הדירה. עבור מיזמים קיימים הגדלת דרישת ההון הותנתה בעלייה בשיעור הדירות "דחויות התשלום" החל ממועד החלת הוראת השעה. הצעד ייקר את הדירות שמתאפשר עבורן תשלום דחוי ויקשה על הבנקים להציע "מבצעים" מסוג זה.

הצעד השני: הגבלה משמעותית של הלוואות בלון, המכונות גם הלוואות "בולט" (Bullet). בסוג זה של הלוואה ההחזר משולם בסוף תקופת ההלוואה, והריבית מסובסדת או משולמת בידי הקבלן. מעתה בנקים לא יוכלו לאפשר הלוואות בלון בשיעור של יותר מ-10% מכלל הלוואותיהם למגורים בכל חודש.

הסכנה המתגברת בענף ההלוואות לנדל"ן למגורים נעשית ברורה לעוסקים בתחום בחודשים האחרונים, וגם מבקר המדינה החל לעסוק בפיקוח המדינה על התחום. התשלום הדחוי בחלק מעסקאות הנדל"ן למגורים מגיע ל-80%, 90% ואף 95% מסך העסקה. גורם מרכזי למשבר הסאב-פריים שהוביל למיתון עולמי ב-2008 היה מצב דומה בענף הנדל"ן למגורים בארצות הברית: מכירת דירות לרוכשים בעלי יכולת החזר נמוכה.