חודשים לאחר שאושרה בוועדת הרפורמות בכנסת, ההליכים לקראת הקמת הרשות ההתחדשות העירונית מתקדמים, אך בינתיים התחושה בה מחזיקים גורמים רבים בענף היא של קיפאון וקושי בקידום פרויקטים בתחום. ביום עיון מקצועי שנערך השבוע לקראת הקמת הרשות ביוזמת התאחדות בוני הארץ בכפר המכביה אמר נשיא ההתאחדות רוני בריק: "התחדשות עירונית, מלבד היותה פתרון חברתי-ביטחוני, מאפשרת בניית יחידות דיור חדשות והוספתן לשוק הצמא לכאלו, על קרקע קיימת. על אף החשיבות הגבוהה של פרויקטי התחדשות עירונית ולמרות כל מה שנעשה עד היום בעניין הזה – התוצאה היא שפרויקטים מעטים בלבד יצאו לפועל".

התחדשות עירונית בבסיסה היא מהלך של ציפוף הדיור בתוך איזורים בנויים, אם באמצעות חיזוק מבנים ותוספת קומות, על פי תכנית תמ"א 38 ואם באמצעות מבצעי "פינוי בינוי", המחייבים הריסת בנייני מגורים ובנייה של מספר יחידות דיור גבוה יותר על אותו השטח. לשינוי בתחום הדיור יש השלכות רחבות על תחומים נלווים באזור, כמו המרקם הקהילתי, העומסים על תשתיות עירוניות קיימות של תחבורה חינוך. מימוש מיזמים להתחדשות עירונית טומן בחובו פוטנציאל גדול: בין שאר היתרונות ניתן למנות את העלות הנמוכה של הקמת התשתיות במרקם הבנוי ביחס לעלות בבניה בשכונה או ישוב חדשים, שימור השטחים הפתוחים וניצולת קרקע גבוהה המקבלת משנה חשיבות במקום שבו משאב הקרקע הוא מוגבל. עם זאת, פרויקטים מסוג זה טומנים בחובם גם בעיות וסכנות.

על רקע הדשדוש בתחום, תקוות רבות נתלות בכך שהרשות החדשה תאפשר תכנון מהיר יותר של פרויקטים וכן תסדיר חלקית את נושא שמתנהל כיום בצורה פרועה למדי – החוזים בין דיירים למארגנים ובין התאגדויות דיירים ליזמים. בריק בירך על הקמת הרשות להתחדשות עירונית ואמר: "אנחנו שמחים שלאחר יותר מעשור של דשדוש, נפל לרגולטורים האסימון והם החליטו על הקמת גוף מכליל אחד, שיהיה אחראי על קידום ההתחדשות העירונית בישראל. במערב הפרוע שבו אנו חיים, חשוב שתהיה פה רשות להתחדשות עירונית ואנו מקווים שכפי שנעשה במטה הדיור – ורוכזו כל הנפשות הפועלות בתחום המגורים תחת גוף אחד כדי להוציא לפועל תכניות לפתרון משבר הדיור, כך תעשה הרשות החדשה להתחדשות עירונית".

בכנס השתתפו בעיקר קבלנים ויזמים, המאמינים בפוטנציאל הכלכלי של ההתחדשות העירונית, אך מודאגים מהחסמים הרבים המקשים על פעילות כזו. בהשוואה לבניה חדשה, הסיכונים בהתחדשות עירונית גדולים יותר. גם במסלול הריסה ובנייה וגם במסלול חיזוק דירות, הופכים חוסר הוודאות לגבי מצב התשתיות המדויק באזור, הליכי תכנון מורכבים יותר וסכנות תפעול אתרי הבניה באזור בו מתנהלת שגרת חיים, את הליכי התכנון והביצוע של פרויקטים מסוג זה למורכבים יותר. מצד שני, גם הרווחים הפוטנציאליים ליזמים בתחום זה גבוהים יותר. אם הנורמה בבניה בבניה רגילה היא שהבנקים לא יאשר מימון לפרויקט בו הרווח היזמי קטן מ15%, בהתחדשות עירונית מדובר על 20%, כאשר בפרויקטים שהסתיימו ללא הסתבכות הרווח יכול להיות גם למעלה מ40%. מהלך הסדרה אפקטיבי יכול להוריד את שיעור הסיכונים, ובמקביל, להקל על  לקבלנים להגיש הצעות ברווחיות פחותה, תוך מתן תמורה גבוהה יותר לדיירים.

עינת גנון (קרדיט צילום: כפיר סיון).

עם זאת, הדרך לשם עוד ארוכה. עינת גנון, מנהלת אגף התחדשות עירונית במשרד הבינוי והשיכון, אמרה בכנס: "אנחנו עומדים ביעדי הממשלה, אבל אני חייבת לומר בכנות שכאשר קבענו אותם ב-2013 קבענו יעדים מאוד זהירים, בין היתר בגלל שאנחנו כממשלה לא אחראים למימוש הפרויקטים. זו הייתה הפעם הראשונה שנקבעו יעדים בתחום ההתחדשות עירונית". בכנס השתתף גם דניאל הר-כסף, העוסק במימון פרויקטים של התחדשות עירונית, שהתרשם מדברי גנון לפיה בכל ועדה מחוזית לתכנון ובנייה הוקמה תת-ועדה לנושא ההתחדשות העירונית. לדבריו, "זה יכול ליצור רמה מקצועית גבוהה יותר ולהאיץ אישור פרויקטים".

מי יממן את התשתיות ?

רמת גן היא אחת הערים הפעילות בישראל בתחום ההתחדשות העירונית. אביבית נמרודי, מהנדסת העיר, סיפרה בכנס כי בעת הזו מתרחשת בניה ב-350 אתרים בעיר, לצד 400 בקשות בהמתנה כאשר בשנה מאושרות מעל 1,00 בקשות. ההמתנה נובעת הן מהעומס התכנוני, והן בשל היעדר הסכמה על שאלת מימון התשתיות, שהוסדרו כעת ב "תיקון 3א' ", הקובע תשלום של היטלי השבחה מרף מסוים של תוספות בנייה. לדבריה, "השקענו ב-2016 מעל 100 מליון ש"ח בכיתות, גני ילדים ובכבישים. בירכנו על תיקון 3א', אך אם אביגדור יצחקי הודה שבנושא היטלי השבחה נעשתה טעות, שיתקן אותה". התחדשות עירונית בעצם יוצרת דיור רב יותר, ברוב המקרים ללא הקצאת קרקעות חדשות, אשר מניבה למדינה כספי מסים רבים – המוערכים במאות אלפי שקלים לכל דירה. "הסכמי גג" הם הדרך המרכזית בה המדינה יכולה לתמוך ברשויות שמסכימות לבנייה חדשה או להתחדשות עירונית, כדי לאפשר להן לממן תוספת תשתיות. כלל ידוע הוא שגביית ארנונה למגורים איננה יכולה לממן את כלל ההוצאות הקשורות בתושבים, ואילו ארנונה מסחרית ותעשייתית רווחית ביותר לרשויות, ולכן התלות בתקצוב מן המדינה, או בהיטלי השבחה שיוטלו על היזמים.

הסיכון והסיכוי

גם גנון וגם נמרודי הציגו את נושא התכנון המפורט לערים ולשכונות כתנאי חיוני להצלחה של פרויקטים של התחדשות עירונית. היזמים מקבלים ודאות לגבי זכויות הבניה, והתושבים מאפשרים במה עקרונית להשפיע על האופי העתידי של השכונות שלהם, שלא במסגרת פרויקט ספציפי. עם זאת, לתהליכי התחדשות עירונית יש גם נפגעים פוטנציאליים רבים. החשש המרכזי הוא תהליכי נישול של אוכלוסיות חלשות. חוק הרשות להתחדשות עירונית מגן על דיירי הדיור הציבורי באופן מוגבל – זכאות לדירה ואפשרות מוגבלת להנחה בארנונה בדירה החדשה. לעומתם, מקבלי הסיוע בשכר דירה אינם מוגנים, כמו כלל ציבור שוכרי הדירות, מתכנון שלא מתאים לצרכים שלהם, ומהתייקרות של תשלומי הארנונה והוספת תשלומי אחזקה גדולים במגדלים, שלא קיימים בבניינים נמוכים.

עמירם סטרולוב, מומחה לתכנון תחבורה ציבורית, מצביע על עוד בעיה: "רשויות מקומיות בישראל לא יודעות לתכנן תחבורה ציבורית. הן רגילות לבקש שירותי תחבורה ממשרד התחבורה, שגם הוא לא ממש יודע לעשות את זה ומשתמש בחברות יעוץ חיצוניות לשם כך". כך, גם כאשר רשות מקומית מתכננת התחדשות עירונית בשכונה, היא עשויה להעדיף תחבורה פרטית על ציבורית, מבלי להתייחס להשלכות הרוחב החמורות של הנושא. בכנס מפעילי התחבורה הציבורית שנערך לאחרונה, התלוננו המפעילים על חשיבה לקויה דווקא בשכונות חדשות – היעדר מיקום מוסדר מראש לתחנת אוטובוס, מעגלי תנועה קטנים מדי בעבור סיבוב של אוטובוסים, והיעדר תשתיות נוספות כמו חניוני סוף קו. עצם הנכונות לקדם פרויקטים של התחדשות, ואף הקמתן של יותר מ-20 מנהלות של התחדשות עירונית, לא מבטיחה כי היישובים ידעו להתמודד בהצלחה עם תוצאות הציפוף של הדיור למגורים.

עד כמה שפרויקטים אלו חיוניים לחברה הישראלית, הליכי תכנון בין תחומיים – דיור, פנאי, חינוך, עירוב שימושים, תחבורה ציבורית ופרטית הם פרויקטים מסובכים. כך לדוגמה, השבוע נדחו ההתנגדויות של תושבי רחוב לה-גארדיה בתל-אביב, אשר תכניות ההתחדשות ברחוב, כוללים לטענתם בנייני מגורים גבוהים מדי, על חשבון חצרות ושטחים פתוחים בשכונה, כאשר בכולם תתקיים פעילות מסחרית, אשר הם אינם מעוניינים בה.

בזמן הקרוב תוקם הרשות החדשה להתחדשות עירונית, והתקוות שנתלות ה