ההנחיות החדשות שפרסמה לפני שבועיים הרשות להתחדשות עירונית בנוגע לעבודתם של היזמים והמחתימים בפרויקטים, הן מסמך חשוב שיכול לשפר את ההגנות על בעלי הדירות ולהקטין במעט את הכאוס, שנוצר אחרי שנים של הפקרה. אבל בלי חקיקה מגנה וברורה על הדיירים, הלקח היחיד הוא שרוב האחריות לעסקאות הוגנות עדיין נמצאת בידיים של הדיירים.

כבר יותר מעשור מקודמים אלפי פרויקטים של התחדשות עירונית כמעט ללא פיקוח. מסמך הרשות המליץ לתושבים לא לקחת את שירותיהם של עורכי הדין שהיזמים ממליצים עליהם, אסר על עורכי דין לפנות לבעלי הדירות ועוד. מטרת דף ההנחיות היא ליצור מאזן כוחות חדש בין הדיירים לקבלנים לטובת הדיירים.

המסמך נחוץ מאחר שהבעיה המרכזית בהתחדשות עירונית היא פערי הידע העצומים בין בעלי הדירות לבין מבצעי הפרויקטים. היזם שמגיע לבית שהוא רוצה להרוס הוא אדם מנוסה בנושאי נדל"ן, עשיר בממון ומלווה פעמים רבות בעורכי דין יוקרתיים. לעומתו, הדירה היא הנכס המשמעותי היחיד שיש לבעלי דירות רבים, ורובם חסרי כל ניסיון בהתארגנות, בדיני חוזים או בתחזיות נדל"ן.

לכן עורכי הדין משחקים פה תפקיד קריטי: הן בהסברה, הן במחויבות לתת מענה ללא פניות על שאלות הדיירים ולהציג את התמונה המלאה על סך אתגריה, בעיותיה ובעיקר סיכוניה. הגדרות התפקיד אמנם לא דורשות זאת, אבל עורך הדין אמור לייצג ציבור מאורגן ולקדמו כאינטרס אחד. כיום, בגלל אכיפה אפסית וכניסה מאוחרת מדי של מנהלות התחדשות עירונית לשכונות, רוב התושבים נשארים לבד בהחלטתם איך להתנהל מול עורך הדין והקבלן.

הסעיף המרכזי שביקשו לטפל בו ברשות הוא המתח הכלכלי בין היזמים, עורכי הדין והדיירים. שכרם של עורכי הדין המייצגים את בעלי הדירות משולם על ידי הקבלנים ונגזר ממספר הדירות שייבנו בסופו של דבר בפרויקט. כך נוצר מצב שבו עורך הדין, כמו היזם, מעוניין בכמה שיותר דירות, בעוד בעלי הדירות שאותן הוא מייצג מעוניינים, לרוב, לשמור על מספר יחידות דיור מצומצם עד כמה שניתן כדי לא לפגוע באיכות חייהם בבניין בשכונה.

הרשות אמנם מתייחסת לדברים במסמך, אבל הכול נשאר המלצה בלבד, כך שהאחריות על מהלך הדברים נופלת שוב על הדיירים.

בעמותת יובלים 2041, שנאבקת בפגיעה בזכויות דיירים ותוכניות התחדשות עירונית פוגעניות בירושלים, שומעים שוב ושוב על התנהגות של עורכי דין. השכיחות ביותר הן של עורכי דין שלוקחים חלק בשכנוע בעלי הדירות להסכים להצטרף לפרויקט באופן ישיר, או עורכי דין שלא מוודאים שהנציגות או היזם מקפידים על הוגנות כשהם משכנעים בעלי דירות להצטרף לפרויקט. בין היתר, עורכי הדין משתמשים באמצעי לחץ של האשמה בסרבנות או בהצגת מצג שווא שהפרויקט ייצא לפועל ללא הסכמתם. המסמך מדגיש שמהלכים אלה אסורים, אבל לא מפרט סנקציות ברורות.

בעיה נוספת היא סירובם של עורכי דין לענות לשאלות של בעלי דירות לפני שהם חותמים על החוזה, בטענה שהם עדיין לא לקוחותיהם. מצב זה מכניס את בעלי הדירות למלכוד שלא ניתן לו מענה, במיוחד לאלו שנמצאים במצב סוציו-אקונומי לא גבוה, שהמשמעות עבורם היא להישאר ללא ייצוג כלל.

עוד אחת מההנחיות מבקשת שעורך הדין יתקשר בהסכם אך ורק עם בעלי הדירות, וייאסר עליו לנהל משא ומתן עם היזם על שכר טרחתו. הנחיה מבורכת, אבל לפי המסמך, היא לא תפעל רטרואקטיבית, ולכן יש להניח שעורכי דין רבים ימשיכו לפעול בניגוד להנחיות החדשות. יש לקוות שלפחות חלק מבעלי הדירות שכבר חתמו על הסכמים, יבחנו מחדש את ההסכמים, יכירו באינטרסים המנוגדים, ובמידת הצורך יפעלו לסיום הסכמים פוגעניים.

ביובלים 2041 מציעים לחייב את היזמים לקבוע שכחלק מהתמורות שמגיעות לבעלי הדירות, ידאג עורך הדין של בעלי הדירות גם לקרן במימון היזם שתממן תביעה נגדו ככל שיפר את ההסכם או אם יתגלו ליקויי בניה עתידיים. תופעה זו תכופה בעולם ההתחדשות העירונית, אבל היא זוכה לתשומת לב מועטה, והופכת לבעיה יקרה מאוד עבור דיירים בעתיד, במיוחד אלו המגיעים משכבות סוציו-אקונומיות נמוכות.

ההמלצות של הרשות מראות שאלפי המכתבים שנשלחו לעיריות, לוועדות התכנון והמדינה נשאו פרי. אבל תחת לחץ הולך וגובר לבנייה אינטנסיבית בפרויקטים של התחדשות עירונית, הדיירים ממשיכים לשאת ברוב האחריות. עד שהמדינה תיכנס על ידי חקיקה כחוצץ בין הכוחות ותטיל מורא על הקבלנים – שהיא מחבקת אותם כיום בשתי ידיים ומבטיחה להם הקלות רגולטוריות עד אין קץ – הדיירים ימשיכו להיות האחרונים בשרשרת.