יהושע רוזנפלד ושכניו מתקוטטים כבר חודשים רבים לגבי עתיד ביתם בשכונת נווה זאב בבאר שבע. ביום האחרון של מבצע עם כלביא הבניין ספג פגיעה ישירה שהובילה למותם של ארבעה מדייריו והשאירה 30 משפחות ללא בית. כמעט חצי שנה עברה מאז, אך השיקום תקוע במקום, מכיוון שהדיירים אינם מצליחים להגיע להסכמה לגבי הדרך הנכונה לשקם את הבניין.

סוללה של עורכי דין, אנשי נדל"ן ועסקנים פונים לדיירים ומבטיחים להם אפשרות לפיצוי מוגדל, עזרה לקיצור תהליכים בירוקרטיים והטבות שונות, שעם הזמן התגלה שאין להן שום אחיזה במציאות. ללא מידע מספק ועם אי-אמון הולך וגובר בפתרון, חלק מהדיירים פנו למדינה בדרישה שתרכוש מהם את הדירה ותפתור אותם משיקום הבניין, אך גילו שהחוק אינו מאפשר זאת. הכאוס שנוצר בעקבות פערי המידע וחוסר בדרכים לקבל מידע מהימן שלח את הדיירים למערבולת של סכסוכים.

"קיבלנו תחושה שאנחנו רודפי בצע", סיפר רוזנפלד שבוע שעבר בוועדת הנגב והגליל של הכנסת בדיון מיוחד על מצבם של מפוני עם כלביא. "אמרו לנו שנפסיק לצפות שהמדינה תבנה לנו דירות בשווי המחיר שהיה לנו, ושלא בטוח שנקבל פיצוי הולם. מתוך המצוקה אנשים התחילו להכפיש אחד את השני, ובדיונים בינינו שכנים חושבים ששכנים אחרים פועלים נגדם".

המדינה עדיין לא הקימה מנגנון פיצוי ושיקום

המלכודת שבה מצויים דיירי הבניין, כמו עוד עשרת אלפים מפוני הטווח הארוך שהגיעו בעקבות המתקפה האיראנית, נוצרה מהמתח הבלתי פתור בין הבעלות הפרטית על הדירה והבעלות המשותפת על הבניין. הראשונה מובנת לכל בעל דירה בישראל ויחסית קלה לתפעול בעת מצוקה. אבל בכל הקשור למשותף – ניכר שמעולם לא נעשתה מחשבה מערכתית כיצד הדיירים אמורים לקבל החלטות בעת אסון.

למחדל הזה אחראים שלושת הגופים האמונים על מענה לאותם דיירים: המדינה, העיריות וקרן הפיצויים (מס רכוש). הדברים נכתבו בהרחבה בדו"ח מבקר המדינה בספטמבר האחרון, שבו פירט המבקר על היחס למפונים תוך כדי המבצע ובפרק הזמן הקצר שאחריו, ובין היתר הדגיש שלמרות תרחישי ייחוס של מאות הרוגים ועשרות אלפי מפונים לפרק זמן ארוך, המדינה לא דאגה לייצר מנגנון פיצוי ושיקום חוקי יעיל לפני תחילת המלחמה, ולא מערך רגולטורי שיפקח על הכול וייתן מענה. התוצאה היא שלמפונים נותרה אופציה אחת בלבד: לחכות עד שייבנה להם בית, בתקווה שכל דיירי הבניין, שרובם לא מכירים אחד את השני (בחלק מהבניינים מדובר במאות משפחות בבניין), יגיעו להסכמה לגבי אופן השיקום.

אילו נערכה המדינה למצב, הייתה קונה את הדירות מהדיירים שנפגעו (Buyout), ובכך משחררת אותם מהצורך לחכות לבית חדש ומהתלות בדיירים שמעדיפים לחכות. אלו שלא היו מעוניינים בתהליכי קבלת ההחלטות היו עוזבים בו במקום, והשאר היו נכנסים להליכים מהירים מול הקבלן והמדינה.

רק חודש לאחר תום המבצע, אחרי שהתברר גודל הנזק, המדינה החלה לבחון לראשונה את האפשרות לשינוי חוקי התכנון והבנייה בישראל שאולי יאפשר את הפעלתו של מנגנון ה-Buyout. ואכן, התגלה שהדבר אפשרי, אבל רק באזורים שיש בהם אפשרות להתחדשות עירונית, כמו תל אביב, בת ים ורמת גן, בשל ההיבטים המשפטיים המאפשרים למדינה התערבות יתר בתהליכי התחדשות עירונית.

מהלך זה, שיוכל לאפשר לדיירים לקבל פיצוי שווה ערך למחיר הדירה החדשה שתיבנה בבניין העתידי, נמצא בשלבי חקיקה, אבל כלל לא בטוח מתי יאושר. ועדת הפנים שעסקה בנושא הוקפאה באמצע הקיץ בגלל יציאת מפלגת יהדות התורה מהממשלה, ואף שר לא לקח על עצמו ליצור גורם מתכלל שייתן מענה לאירוע המורכב. במשך חודשים במשרדי האוצר, השיכון והפנים ניסו לקדם מהלך שיקל על המדינה להתערב בשיקום במתחמי ההתחדשות העירונית, אך הדבר ממשיך להיות תקוע בגלל המשבר הפוליטי עם המפלגות החרדיות, ויש חשש אמיתי שהחקיקה לא תושלם בממשלה הנוכחית.

משוכת ההתחדשות העירונית

בינתיים העיריות אינן מקלות על המצב. על פי החוק, לרשויות המקומיות יש סמכות לקבוע מהו מבנה מסוכן ולאפשר או למנוע החזרת תושבים אליו, אבל אין להן סמכות לקבוע איך וכיצד משקמים את המבנה. בגלל דרישתן מהמדינה להתערב ולהגדיל את היקפי ההתחדשות העירונית באזורים שנפגעו, לפעמים אף למבנים שלא נפגעו, אתרי ההרס ממשיכים לעמוד קפואים. לא מדובר בתאוות בצע או השחיתות – הדרישה של העיריות להתחדשות עירונית רחבה מוצדקת ואפילו הכרחית, שכן זו הדרך הטובה ביותר שיש להן לקדם יותר מבנים בטוחים בעיר שייבנו על גבי מבני שיכון ישנים. אך היא מאטה את אפשרות השיקום, בין היתר כי היא דורשת מאנשים שביתם לא נפגע להסכים לתהליכי התחדשות עירונית כחלק מ"החבילה המתחמית" שבה מבנים שנפגעו ושלא נפגעו נכרכים יחדיו לחבילה מיועדת לפינוי-בינוי. אחוזי ההסכמה הנדרשים לפינוי-בינוי עומדים על 66%, והמדינה, בתמיכת העיריות, מבקשת להוריד אותם ל-51%, מהלך שעורר ביקורת חריפה בקרב יזמים וארגוני זכויות של דיירים.

במס רכוש מעדיפים לא לחכות להתחדשות עירונית ולהתחיל לשקם כאן ועכשיו, אך הדבר נמנע מהם, בין היתר, בלחץ העיריות, שמבקשות לתעדף אפשרויות להתחדשות עירונית. על פי החוק, באחריותו של מס רכוש לבנות לדיירים בניין חדש על אותה הקרקע של הבניין הקודם, ועד אז לשלם עבורם את שכר הדירה שלהם, בהתאם לגודל המשפחה והצרכים. אם משפחה תבקש פיצוי כספי במקום דירה, המדינה יודעת להחזיר לה פיצוי בגובה עלות הבנייה בלבד, ללא המרכיב מחיר הקרקע, שמגיע למחצית ממחיר הדירה, ולכן אינו רלוונטי.

התכתיבים שבהם פועל מס רכוש נוקשים והתקציבים שלו מצומצמים, מה שמקשה מאוד על הדיירים לקבל פיצוי שכר דירה הוגן לכל תקופת הפינוי. רוזנפלד ושכניו סיפרו בוועדה שהם נאלצים להוסיף מכיסם על שכר הדירה, כי לא מצאו דירות במחירים שהולמים את גובה הפיצוי, אבל הבעיה המרכזית שלהם בכלל אחרת – הבניין שלהם אינו מיועד להתחדשות עירונית. לכן עומדות בפני הדיירים שתי אופציות בלבד: לעבוד מול קבלן מטעם המדינה שיבנה את הבית (עמיגור, דומרק טכנולוגיות) או שהדיירים יביאו קבלן בעצמם, שלאחר שיגיע להסכמות עם המדינה, מס רכוש יממן את עבודתו.

אמיר דהן, מנהל קרן הפיצויים במס רכוש, טען נגד הדיירים בבאר שבע שברוב המתחמים שנהרסו ברחבי המדינה, הדיירים היו מוכנים לחכות לבניין החדש, וכל ניסיון של המדינה או גורמים אחרים לדחוף לאלטרנטיבות שאינן קיימות מזיק ומחריף את הקרע בין הדיירים. הוא גם רמז שזה אינטרס של בעלי הדירות המשמשות אותן כדירות להשקעה לא לקדם את התחדשות הבניין.

רוזנפלד יצא נגד קביעתו של דהן. לדבריו, כל הדיירים נמצאים במכבש לחצים, מקבלים פיצוי שכר דירה שאינו הולם את הצרכים שלהם ומפתחים יחס של אי-אמון ברשויות. "היום בבניין שלנו", אמר, "תראה ש-100% יסכימו למכור את הדירה ולקבל פיצוי, רק אם יוכלו". עם או בלי אינטרסים סמויים של הדיירים, תהליך שיקום המבנים ארוך מאוד. חצי שנה לאירוע, מכלל אזורי הפגיעה בארץ, אחדים בלבד הספיקו עד כה להוציא היתר בנייה.

הממשלה מוסיפה לגרור רגליים

המתח הבלתי פתיר בין האחריות הפרטית למשותפת קיבל משנה תוקף בכנס מיוחד שהתקיים לפני שבוע בטכניון, ודן בסוגיות השונות שעולות מניהול בניין מגורים גדול בישראל. הסוגייה המרכזית שהדאיגה את עשרות המתכננים והיזמים מהמגזר הציבורי והפרטי שפקדו אותו הייתה היעדר הרגולציה המשווע בכל הקשור לניהול הנכס המשותף. "הבעיה המרכזית היא שהכול באחריות פרטית, והתפיסה הפרטית מקשה מאוד להגיע לתפיסה ותודעה של ניהול משותף", הסבירה מתכננת הערים דורית גרפונקל. "התפיסה היא: 'הם קנו – זו בעיה שלהם'. לא רוצים להתערב בשוק החופשי".

לבניינים בישראל אין ביטוח או תקנות תחזוק מחייבות, ולדיירים אין כלים לממש אותם, לא בשגרה ובטח שלא בחירום. כל מדיניות בנושא היא וולונטרית. כל האחריות לנזק או לבעיות שקשורות לבניין נשארות בידי הדייר הפרטי בלבד. הבעיות הללו מוכרות היטב לכל קובעי המדיניות והפקידים ברשויות ולא נותנות להם מנוח, בעיקר בסוגיית רעידת האדמה או התמוטטות שמקורה בתחזוקה לקויה, שבהן אין למדינה כלים לפצות את הדיירים. לכאורה פגיעה שמקורה בפעולת איבה עוברת אוטומטית לניהול מס רכוש, והדיירים, על הנייר לפחות, פטורים מעיסוקים בניהול המשותף. אך המציאות מראה תמונה הפוכה לחלוטין.

כדי לנסות לאתגר את מנגנון הפיצוי, בשבועות האחרונים ההסתדרות הציונית ניסתה, בהוראת יו"ר ועדת הנגב והגליל, ח"כ עודד פורר (ישראל ביתנו), להבין אם יימצא תורם פרטי שירכוש מהדיירים את הדירות, ובתמורה יקבל בעתיד דירות חדשות או הטבות אחרות מהמדינה. מהר מאוד התגלה שהאופציה ירדה מהפרק בגלל חוסר אטרקטיביות.

לטענת עידו קליינברגר, ראש תוכנית 'עד הבית' של הג'וינט, המלווה דיירים שנפגעו במהלך המלחמה, מצב הקיפאון שבו נמצאות מאות משפחות אינו יד המקרה, והוא תוצאה של מדיניות של חוסר חשיבה מקיפה על מענה ממשלתי או אפילו חוץ-ממשלתי הולם עבור אותן המשפחות.

אין זה מקרה ששום פילנתרופ לא רוצה להיכנס לסוגיה שאין בה שום כדאיות כלכלית עתידית, אלא רק תסבוכת בירוקרטית עם מנגנוני המדינה. כפי שאמר פורר, מאז סוף המבצע אותם מנגנונים שתמכו בעורף הישראלי בהצלחה חלקית, ובראשם רשות החירום הלאומית, לא הבינו את גודל השעה. עד היום אין גורם ממשלתי בכיר שלקח על עצמו להתמודד עם אתגר שיקום המבנים בצורה מרוכזת, ולטפל במהירות בחסמים שמקשים על המפונים לקבל מענה ומותירים אותם כבולים לשכניהם ללא כלים להתמודדות עם הקשיים. "לפי הערכתנו", אומר קליינברגר, "לפחות מחצית מתושבי הבתים שנפגעו בישראל היו מעוניינים למכור את הדירה שלהם ולקבל את הכסף. להתחיל את חייהם מחדש".