המאבק של ח״כ נעמה לזימי (הדמוקרטים) על חוק 'רן כהן' לא יציל את הדיור הציבורי, שבאופן מעשי כבר חוסל על ידי משרדי האוצר והשיכון. ובכל זאת, הוא עדיף על החלופות. הוא יבטיח שכספי המכירה יחזרו לרכישת דירות ובכך עשוי להאט את השחיקה במלאי הדיור הציבורי, ויבטיח גם שהדירות יימכרו לדיירים זכאים, ולא למשקיעים.

לזימי טענה בשבוע האחרון ששר השיכון חיים כץ (ליכוד) מונע את חידוש חוק הדיור הציבורי המכונה חוק ‘רן כהן’. עיקרי החוק הם לאפשר לדיירי הדיור הציבורי לרכוש את דירתם בהנחה, ולהבטיח שההכנסות מהמכירה יופנו לשיקום מלאי הדיור הציבורי באמצעות רכישה או בנייה של דירות ציבוריות חדשות. החוק זוכה לתמיכה גם מהקואליציה: יו"ר ועדת הפנים ח"כ יצחק קרויזר (עוצמה יהודית) תומך בו ולפי הצהרותיו, גם שר השיכון חיים כץ. אלא שלפי לזימי, ובניגוד להצהרות כץ, העברת החוק נדחית בשל חוסר התמיכה בו.

באופן מעניין, החקיקה שמובילה לזימי, מהקולות הסוציאל־דמוקרטיים הבולטים בכנסת, דומה מאוד לרפורמת הדגל של מרגרט תאצ’ר, ראש ממשלת בריטניה לשעבר, וסמל לגישה הכלכלית ההפוכה. הרפורמה של תאצ’ר אפשרה אף היא את מכירת הדיור הציבורי לדיירים בהנחה. במקרה הבריטי, המהלך תרם לצמצום דרמטי של מלאי הדיור הציבורי.

דיור הוא לא סחורה – אלא זכות אנושית בסיסית

בישראל, כמו בבריטניה, החוק מאמץ היגיון שלפיו דירה היא נכס כלכלי שמטרתו להניב רווח. זהו היגיון המנוגד לעיקרון היסודי של הדיור הציבורי, שרואה בדיור מענה לצורך אנושי בסיסי בקורת גג, ושולל את המסחור שלו למטרות רווח. דיירי הדיור הציבורי בבריטניה שהיו במקום הנכון ובזמן הנכון זכו לרכוש דירה ובכך להחזיק בנכס כלכלי שיכלו לסחור בו, אך הזכות לדיור נשחקה מאוד.

הניגוד הזה לא נשאר בתחומי התאוריה, אלא משתקף בבירור באינטרסים הכלכליים. האינטרס הרואה בדירה יעד להשקעה מעוניין בעלייה כמה שיותר תלולה של מחירי הדירות. מנקודת מבט של המשקיע, עליית מחירי הדיור היא תשואה. כדי לענות על הצורך בקורת גג, נדרשת עלייה כמה שיותר איטית במחירי הדיור.

את הדינמיקה הזו הבין היטב פרופ’ אבי שמחון, יועצו הכלכלי הבכיר של נתניהו. לקראת הבחירות האחרונות ב-2022, הוא הציע להנפיק אגרות חוב הצמודות למחירי הדיור. הרעיון של ההצעה היה למשוך כספים משוק הדיור כדי להפחית את הביקוש ממשקיעים, שמטרתם רווחים מעליות ערך של הדירות. ההצעה בעייתית אך היא משקפת את ההבנה ששוק הדיור הישראלי משרת את האינטרס של המשקיעים, שרוצים תשואה גבוהה. שמחון כנראה הבין גם שהכספים שמנותבים לשוק הדיור לטובת רווח מעליות ערך מעלים את רמת הביקוש, ומביאים לגידול במחירי הדירות. כך נוצר מעגל קסמים של עליות ערך וביקוש. המשמעות היא שישראלים נאלצים להקדיש שיעור הולך וגדל מההכנסה שלהם לרכישת דירה.

ובכל זאת, אף שהחוק מהווה עדות לחיסול הדיור הציבורי, הוא עדיף מהחלופה. ראשית, מפני שהוא מחייב שימוש בהכנסות ממכירת הדירות לשיקום מלאי הדיור הציבורי. מכיוון שהדירות נמכרות בהנחה, הסכום הזה יכול רק להאט את השחיקה. ושנית, מכיוון שהדירות יימכרו לבעלי הכנסה נמוכה שסביר שלא יוכלו לרכוש דירה בנסיבות אחרות.

מלאי הדיור הציבורי לנפש צנח ב-70%, וממשיך לרדת

עם או בלי החוק, המלאי המועט של הדיור הציבורי ימשיך, ככל הנראה, להישחק, וזאת כי משרדי האוצר והשיכון כמעט שאינם פועלים לרכוש ולבנות דירות ציבוריות חדשות. החוק נחקק ב-1998, ומאז ועד 2024 נפל מלאי הדירות ביותר מחצי וביותר מ-70% במונחי מלאי דירות לנפש.

דו"ח של מרכז המידע והמחקר של הכנסת מ-2011 קבע שרק 7.5% מהתקבולים למשרד השיכון בגין מכירת דירות הוקצו לרכישת דירות חדשות (בין 1999 ל-2011). איך יכלה הממשלה למכור דירות בלי שמנגנון החוק יחייב את ייעוד הכספים? משום שהחוק הוקפא שוב ושוב, עד 2013, במסגרת חוקי ההסדרים, בהובלת משרד האוצר. היועצת המשפטית של הכנסת שגית אפיק ביקרה את השימוש בחוק ההסדרים, שלשיטתה פוגע “במעמדה וכבודה של הכנסת”. בין שנת 1998 ל-2013, מלאי הדיור הציבורי הצטמצם מכ-108 אלף דירות לכ-63.8 אלף.

לפי דו"ח מבקר המדינה מ-2024, משרדי האוצר והשיכון כשלו בתפקידם להגדיל את מלאי הדירות למרות החלטת ממשלה מ-2021 ליצירת תוכנית רב-שנתית להגדלת המלאי. גם כשהחוק היה בתוקף (המאבק הוא על הארכת החוק, שתוקפו פג בפברואר 2023) וגם לפני החלתו, מלאי הדירות הלך והידלדל.

לכן, הרקורד של משרדי האוצר והשיכון מקשה לקבל את התנגדותם לחוק, המוצגת כהגנה על מלאי הדיור הציבורי. טענתם נגד חידוש החוק היא שמכירת דירות הדיור הציבורי עלולה לצמצם את המאגר בפועל, גם אם החוק קובע שהכנסות המכירה יופנו להגדלת מלאי הדירות הציבוריות. זאת מאחר שהדירות נמכרות בהנחה משמעותית, ולכן ההכנסות ממכירתן אינן מספיקות לרכישת דירות חלופיות באותו היקף, כל עוד המדינה אינה מוסיפה תקציב משלים.

בשורה התחתונה, החוק מאט את חיסול הדיור הציבורי

אולם הניסיון ההיסטורי מלמד שדירות נמכרו גם בתקופות שבהן החוק הוקפא ומעלה חשש שגם ללא החוק יימכרו דירות, וששיעור קטנטן מהתקבולים יגיע לחידוש המלאי. לכן, גם אם נכונה הטענה שההכנסות ממכירה בהנחה לא מספיקות לחידוש המלאי, חידוש החוק עדיף. גם אם אי אפשר לייחס את כל ההבדל לחוק עצמו, הנתונים מלמדים שבתקופה שבה החוק היה בתוקף נשחק המלאי בקצב איטי יותר. בין 2013 לסוף 2024 פחת מלאי הדיור הציבורי מכ-63.8 אלף דירות ל-47.1 אלף, כך שנגרעו מהמלאי כ-1,500 אלף דירות בשנה בממוצע. זאת לעומת גריעה של כ-2,900 דירות בשנה בין 1998 ל־2013, בתקופה שבה החוק הוקפא.

חוק הדיור הציבורי, אם חידושו יאושר, יסייע לדיירים זכאים לרכוש דירה, ועשוי להאט במעט את חיסול מה שנותר מהדיור הציבורי בישראל. אבל הוא לא מאתגר את הגישה השלטת בעשורים האחרונים, שלפיה דירה היא נכס מניב לפני שהיא בית. התנגדות משרדי האוצר והשיכון אליו אינה מתיישבת עם המדיניות שהנהיגו בנושא, ולכן אינה משכנעת. המדיניות הזו, במכוון או שלא, תרמה להיווצרות משבר הדיור. עבור הבנקים ועבור מיעוט ממשקי הבית המחזיקים ביותר מדירה אחת, זהו לא משבר, אלא בוננזה. לפי נתוני בנק ישראל, רק כ־10% ממשקי הבית מחזיקים בשתי דירות ומעלה, ולפי נתוני עבר, מעט יותר מ־2% החזיקו בשלוש דירות ומעלה. עבור מרבית הציבור מדובר בנטל הולך וגדל על ההכנסה, ועבור ציבור לא קטן, במצוקה של ממש במענה על הצורך בקורת גג.