הורדת מחירי הדירות הייתה ההבטחה הגדולה של משה כחלון עם כניסתו למשרד האוצר, לפני למעלה מ-3 שנים, באמצע תשע"ה (מאי 2014). אז נאמד מחירה של דירה ממוצעת ב-140 משכורות. האסטרטגיה של כחלון הייתה להגדיל את היצע הדירות באמצעות ייעול מנגנוני התכנון ובעזרת תוכנית מחיר למשתכן ומצד שני להוריד את הביקושים (בעיקר של המשקיעים) באמצעות מס על דירה שלישית. בשנה האחרונה נראה כי האסטרטגיה של כחלון התחילה להשפיע על השוק, כשעליית המחירים נבלמה, לא לפני שב-2017 הגיעה לשיא של 149 משכורות חודשיות לדירה.

מפקח באתר בניה (צילום אילוסטרציה: Shutterstock).

מבחינת מדד מחירי הדירות השנה התחילה טוב כשבספטמבר 2017 נרשמה ירידה ראשונה של 0.3% במחירי הדירות. בנובמבר עד פברואר נמשכו ירידות המחירים שהפכו למעשה לירידה המתמשכת והמשמעותית ביותר במחירי הדירות מאז 2006. בחצי שנה ירדו מחירי הדירות בכ-1.5%. במרץ אפריל לא נרשם שינוי במדד, ובמאי עלו מחירי הדירות בכ-0.9% ומחקו כמעט את כל הירידה.

אך גם אנשיו של כחלון יודו שמדד מחירי הדירות לא מספר את הסיפור המלא. אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת השמאים, נוהג לבקר תדיר את מדיניותו של שר האוצר כחלון בתחום הדיור. ביקשנו ממנו לסכם את השנה בנדל"ן.

"אם אני צריך להגדיר את השנה הזו במשפט אחד", אמר דנוס, "אני אגיד 'שנה של פחות מאותו הדבר'. שנה של פחות עסקאות, פחות התחלות בניה, פחות משקיעים, פחות דירות בהגרלות הגדולות, פחות הצהרות בומבסטיות מצד הממשלה. אני חושב שהתקשורת דיברה השנה יותר ממה שקרה בשטח. בתחילת הדרך של הממשלה הזו ראינו הרבה תכונה והצהרות, עם הזמן אתה רואה שהמציאות בשטח אדישה".

איך השנה הזו עברה על דורשי הדירות?
"הרבה אנשים התייאשו מתוכנית מחיר למשתכן והלכו לקנות דירות קטנות יד שניה. הזמן עובר וכמות המיואשים גדלה. פחות אנשים נרשמו להגרלות. צריך להבין שגם מי שיושב על הגדר מתחלף עם הזמן. השוק מאוד מבולבל ואפשר לראות שבערים שונות השוק מתנהג אחרת. קח לדוגמא את באר שבע שבה הייתה עליה במספר העסקאות ברבעון השני של 2018 לעומת הרבעון השני של 2017 אבל המחירים בעיר ירדו. אני מעריך שמדובר ביציאה משמעותית של משקיעים שגרמה לתופעה הזאת. מצד שני יש את תל אביב שבה גם היה גידול בכמות העסקאות אבל המחירים עלו. שתי ערים מתנהגות אחרת בגלל האופי השונה של בעלי הדירות".

ואיך השנה הזו נראתה מבחינת הקבלנים?
"זה שונה מקבלן לקבלן בעיקר ביחס לאזור שבו הוא היה פעיל. היו כאלה שזו הייתה שנה מצוינת מבחינתם והם מכרו בכמויות גדולות והיו כאלה שרשמו מכירות פחות טובות. יש גם את הקבלנים שנכנסו למחיר למשתכן ונתקעו כשהם מחכים לאישורי הבניה. ביחס לטענה שהקבלנים הם אלו שעוצרים את התחלות הבניה מדובר בקשקוש. קבלן שרכש קרקע, כל יום שעובר כשהוא מחכה לאישורי בניה עולה לו כסף בעלויות מימון. הקבלנים היחידים שיכולים לעכב בניה הם קבלנים שמחזיקים קרקע שנרכשה לפני שנים בזול. אז כשהמחירים עולים כדאי להם לחכות. אבל מי ששילם על הקרקע בשנים האחרונות מחירים גבוהים, האינטרס שלו הוא לייצר הכנסות כמה שיותר מהר.

ומה קרה לתוכנית הדגל של משרד האוצר – מחיר למשתכן?
"שם הקבלנים בהרבה מקרים תקועים. המדינה מוציאה לשוק הרבה מאוד יחידות דיור במכה אחת ובאזור אחד. מערכות התכנון המקומיות לא ערוכות לזה. הקבלנים מגישים תוכניות ונתקעים במחלקות ההנדסיות בועדות ערער ובבתי המשפט. המספרים מדברים בעד עצמם. מכרו כ-56,000 יחידות דיור בהגרלות והיתרי בניה יצאו רק לכ-15,000 דירות. יש לנו בעצם כ 35,000 דירות בצנרת שכביכול יש קבלנים ויש דיירים זוכים אבל אין להם היתרי בניה. גם לא היתר בתנאים שהיה מאפשר לקבלנים למכור אותן. ככה נוצר מצב של קיפאון לכאורה. יש קונים שמחכים יש קבלנים שמחכים אבל אין עסקאות שמדווחות".

מנוף באתר בניה (צילום אילוסטרציה: Shutterstock).

"ביחס למדד מחירי הדירות, העליה במאי היא לא סופית. לפי טבלאות אחרות של הלמ"ס לפי המחוזות אפשר לראות דווקא ירידה במחירים גם ברבעון השני של 2018. חוסר הוודאות הוא גדול מאוד גם בלמ"ס. הדבר הכי גרוע לשוק חיוני וצומח הוא בלבול וחוסר בהירות. הפעולות של הממשלה במקום לתת יציבות לענף היא מבלבלת אותו עם מבצעים, הגרלות והעמסת רגולציות. אם רוצים שהענף הזה יעוף קדימה צריך לעשות בדיוק ההפך – להפחית רגולציה ולהפחית מיסים ולייצר ודאות לגורמים הפעילים בשוק, התערבות ממשלתית צריך לעשות במשורה ובשכל".

אתה יכול להעריך איך תראה השנה הבאה?
"השנה הקרובה תהיה שנה מבוזבזת מבחינת שוק הנדל"ן. הבחירות יגיעו מתישהו. לפני הבחירות לא יעשו כלום. אחרי הבחירות לא יעשו כלום. זו תהיה עוד שנת סרק של ישיבות סרק תוכניות סרק והצהרות סרק. היום העסק הזה עוד איכשהו עובד. אנשים לא ברחובות. אבל תסתכל קצת יותר קדימה, מה יקרה כשהאוכלוסיה תגיע ל 15 מיליון בשנת 2030? צריך לבנות פה עוד מדינה בעשור הקרוב ואני לא רואה את זה קורה".

השנה שבה התחלנו לבוא לקבלנים

ענף הנדל"ן הישיר מבט השנה לתופעה מטרידה אחרת – התאונות באתרי הבניה. תשע"ח גבתה מחיר כבד מהעובדים באתרי הבניה.  39 פועלים נהרגו בתאונות עבודה באתרי הבניה השנה. בנוסף אליהם נהרגו שני עוברי אורח כתוצאה מקריסת מנוף ומנפילת קרש מאתרי בניה אל הרחוב הסמוך.

ראובן בן שמעון (תמונה באדיבות המצולם).

בשנת 2016 הקים ראובן בן שמעון את הפורום למניעת תאונות עבודה. בתחילה הוא נתקל בחומות של אטימות, אבל נראה כי השנה התחיל להתרחש השינוי המיוחל. אחרי שמספר גופי תקשורת החליטו להאיר על התופעה שוב ושוב, נראה שמקבלי ההחלטות הבינו את המסר והתחילו לפעול בנושא. תאונות עבודה חמורות הן עדיין תופעה יומיומית בישראל אבל יש מי שרואה את גלגלי השינוי מתחילים לנוע.

"מבחינת מספר התאונות אנחנו לא רואים ירידה" אומר לנו בן שמעון "אבל בהחלט אנחנו רואים שהמודעות לנושא מחלחלת אל מקבלי ההחלטות. השנה אנחנו רואים כמה החלטות חשובות שהתקבלו. השר לביטחון פנים החליט להקים יחידה חדשה בלהב 433 לחקירת תאונות עבודה. זה עניין מאוד משמעותי כי שוטרי הסיור שהיו מגיעים לזירות של תאונות עבודה לא ידעו לאסוף ממצאים, לא ידעו להסתכל על הפיגום ולזהות את הכשל. לא ידעו להתייחס לאתר הבניה כזירת פשע. כמו שיש חוקרי תאונות דרכים שמומחים בנושא ויודעים לנתח זירת תאונת דרכים אז החוקרים של היחידה הזו יתמקצעו בזירות של תאונות עבודה. על פי ההבטחה של ארדן בתחילת 2019 היחידה הזו תקום".

ומה קורה עם המפקחים של משרד העבודה והרווחה?
"גם בתחום הזה יש בשורה מסוימת. אם לפני שנה היו 18 מפקחים שעבדו בתת תנאים עם שכר נמוך ובלי רכבים אז היום יש 28 מפקחים. הם עובדים בחוזים אישיים עם שכר הולם ויש להם רכבים כולל רכב 4X4. זה עדיין לא מספיק אבל זו התקדמות".

"הצלחנו להכניס תקנות חדשות שמטילות עיצומים משמעותיים על קבלנים בגין הפרות של תקני הבטיחות. בעבר הפקח יכל להטיל קנסות אבל הן הופיעו בלירות והתרגום שלהם לשקלים היה מגוחך. היום אנחנו מדברים על קנסות של 35,000 על כל הפרת בטיחות".

אז אפשר לומר שהמאבק הגיע אל מקבלי ההחלטות ויש התקדמות אבל בשטח, באתרי הבניה יש שינוי?
"אנחנו רואים את השינוי בשוליים. יש חברות שהתחילו את המעבר לפיגומים בתקן אירופאי, אבל זה עדיין בשוליים. משרד העבודה עדיין מתקשקש עם משרד הכלכלה על הפיכת התקן לפיגומים לתקן רשמי. עד לפני חודשיים התקן הזה לא היה מתורגם בכלל לעברית. אז יש חברות בודדות שבצורה וולונטרית החליטו להקדים את השוק ולעבוד לפי התקן אבל המצב בשטח עוד רחוק מאוד מלהיות משביע רצון. לאחרונה התחילו להזמין קבלנים לשימוע בגלל עבירות בטיחות אצל רשם הקבלנים במשרד הבינוי והשיכון. זו התקדמות, עדיין לא נשללו רישיונות  אבל ייקח כמה שנים עד שזה יחלחל וישפיע על השטח".

ראובן בן שמעון יכול להתבונן על תשע"ח בסיפוק. השנה המאבק שהוא מבין מוביליו תפס תאוצה. קבוצת הפייסבוק של הפורום למניעת תאונות עבודה מגיעה כבר לכ-15,000 חברים. לאחרונה התחילו פעילים במהלך שאותו הם מכנים 'באים לקבלנים' במסגרתו הם מפגינים מול בתיהם של מנכ"לי חברות בניה שבאתריהם נהרגו פועלים. הראשון ברשימה שלהם היה מנכ"ל אלקטרה, איתמר דוייטשר שזכה להשכמה בדמות הפגנה מתחת לביתו. נקודת ציון נוספת, קטנה אבל משמעותית, לטובת הבטיחות באתרי הבניה הגיעה לקראת סוף השנה כשבית המשפט פסק פיצויים של 60,000 שקלים למנופאית קטי קרקולוב שלוש שנים לאחר שפוטרה כשסירבה לעלות למנוף בגלל רוחות עזות.

מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, חגי רזניק ושר הבינוי והשיכון, יואב גלנט (ללא קרדיט)

מבט קדימה

אם להסתכל קדימה לקראת תשע"ט, ייתכן וזו תהיה שנתם של דיירי הדיור הציבורי. לאחר מאבק ממושך, החליטו השנה במשרד השיכון להוציא לדרך את התוכנית הלאומית להצלת הדיור הציבורי. התוכנית אותה מובילים שר השיכון, יואב גלנט, סגן השר ז'קי לוי ומנכ"ל המשרד חגי רזניק מתיימרת להביא לבניה של עשרות אלפי יחידות דיור חדשות בשנים הקרובות. הממשלה אישרה את התוכנית והקימה צוות בינמשרדי שיקדם אותה. עם זאת בשבוע שעבר התבשרנו כי מנכ"ל משרד השיכון המשמש כיו"ר הועדה החליט להדיח את נציג משרד האוצר מהוועדה בטענה שהוא תוקע במכוון את עבודתה. קרע בין משרד השיכון למשרד האוצר עלול לתקוע את היכולת ליישם אפילו חלק מההצעות שהניחו שר השיכון ואנשיו על שולחן הממשלה.